粤港澳大湾区概念持续发酵 北辰实业凭9.8亿高价在广州市增城区拿地

随着粤港澳大湾区概念持续发酵，以及相关政策的推进，布局大湾区被不少房企放到了议事日程上来，北辰实业只是其中一例而已。2019年4月15日，广州迎来了一场小型土拍，在外来房企占多数的争夺下，三幅地块分别花落广电、广日及北辰实业，共录得土地出让金25.48亿元。其中，备受关注的要数新面孔北辰实业以9.78亿元摘得增城区地块，首入羊城，正式布局大湾区。

因为就在大半个月前，北辰实业董事、总经理李伟东才在全年业绩发布会上表示，北辰实业会坚持一贯的拿地策略，可能会在大湾区寻找机会。其当时直言，在城市人口净流入的城市，gdp发展、社会人文发展比较好的城市，城市化进程较快的城市，会优先选择。事实上，除了北辰实业以外，近一年来新进广州的，还有通过竞得南沙宅地进入广州的金科；与此同时，借着大湾区与广佛同城的政策，佛山也成为房企们的热门布局城市，中骏、力高、信达等就在近来的土拍中成为了佛山的新面孔。

与4月初揽金87亿元的土拍相比，4月25日的广州土拍显得有点“寒碜”。整场土拍三宗地块仅录得土地出让金25.48亿元，虽有大房企报名参拍，但竞得人却并未出现吸睛的流量房企。据悉，本次土拍共有9家房企参与，包括金地、正荣、敏捷、广电、广日联合体、美的-金科联合体、北辰、鹏瑞、大华。最终，经过近一小时的激烈竞价后，增城区两宗宅地分别由广电及北辰摘得。据悉，两地块距离增城区政府约6公里，距离规划中的16号线荔城站约2公里。

其中，增城区荔城街廖村村a18114号宅地共录得24轮出价，被广电以9.44亿元拍得，溢价率约13.87%，折合楼面价约12558元/平方米。该地块土地面积25057.28平方米，可建设用地面积25057.28平方米，容积率3.0，建筑面积75171.84平方米。增城区荔城街廖村村a18116号宅地录得25轮出价，最终被北辰实业以9.78亿拿下，溢价率约13.99%，折合楼面价约12570元/平方米。这也是北辰实业首次进入广州。

该地块土地面积25935.20平方米，可建设用地面积25935.20平方米，容积率3.0，建筑面积77805.6平方米。就观点地产新媒体了解，增城2宗地块均须采用装配式建筑的建造方式，且须在交地之日起12个月内开始动工开发，在交地之日起36个月内竣工。此外，当日出让的还有位于黄埔区黄埔大道以南鱼珠地段的lg-yz-05“新媒体文化总部”定向项目，最后以底价6.26亿元花落广州日报联手广州开发区金融控股，溢价率约13.99%，折合楼面价约10990元/平方米。

三宗地块最后并未录得太高的溢价率，但北辰实业的华南第一子落地广州却让人侧目，而对于北辰实业而言，其实是早已埋下伏笔。就在大半个月前的3月21日，北辰实业董事、总经理李伟东已在全年业绩发布会上表示，北辰实业会坚持一贯的拿地策略，集中在一二线城市。并透露：“也可能会结合国家政策，比如京津冀协同发展、大湾区、一带一路等宏观政策下寻找机会。在城市人口净流入的城市，gdp发展、社会人文发展比较好的城市，城市化进程较快的城市，会优先选择。”

据北辰实业2018年度报告显示，截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等14个城市，总土地储备846万平方米，共有在建、在售项目45个，规划总建筑面积1917万平方米，形成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。而随着此次落子广州，北辰实业正式进入华南区域，形成华北、华中、华东、西南、华南的多板块布局。

此次拿地，或许正是北辰实业准备规模化扩张的最好例证。观点地产新媒体查看其年度报告，北辰实业有着如此表态：“在发展策略方面，在深入研讨城市社会发展及房地产市场经济的基础上，通过公开竞买、合作开发、收购兼并等多种路径，科学审慎丰富项目储备资源，逐步实现纵向深耕、横向拓展的规模化扩张。”

另据北辰实业披露，其2018年收入和利润总额均出现明显增长，分别同比上升15.5%至178亿元、同比上升55.1%至28亿元。在项目销售方面，销售面积为181.40万平方米，同比上涨45.82%，销售金额为282.09亿元，同比上涨26.64%；结算面积为90.31万平方米，同比下降3.62%，结算金额为151.34亿元，同比上涨20.18%。

事实上，随着粤港澳大湾区概念持续发酵，以及相关政策的推进，布局大湾区被不少房企放到了议事日程上来，北辰实业只是其中一例而已。但“过江龙”始终难敌“地头蛇”。观点指数2019中国房地产卓越100榜深圳区域综合实力10强榜单就显示，以深圳为大本营的开发商依然牢牢占据着前十位置；而广州区域综合实力10强榜单上，“过江龙”房企绿地、阳光城分别位列第7和第10。

对此，有业界人士就认为，相比以旧改开发为主的深圳，新进企业选择在广州拿地开发相对更简单一些。据了解，除却北辰以外，金科就在2018年中以14.82亿元+4950平方米配建面积竞得广州南沙黄阁镇2018njy-6宅地，正式将版图扩张至广州。当年11月，金科再以9.43亿元+配建9000平方米人才公寓摘得南沙2018njy-10号商住地块。

而在正式进入广州之前，金科地产已在2017年开始进军华南，在佛山拿了两个项目。对此，上述人士认为，广州作为一线城市，每次大的土地出让肯定会引来龙头企业争抢，对于规模不大的企业而言，拿地也并非易事。因此，在广佛同城的政策推动下，个别企业会选择先进入佛山，在当地打下一定的关系及市场基础，再进入广州就变得更为顺理成章了。

观点地产新媒体此前报道显示，中骏、力高、信达等也是近来数月进入佛山的新面孔。2018年10月，信达地产以底价1.33亿元竞得佛山顺德区一宗商住地，出让面积仅7373.68平方米，折合楼面价7710元/平方米，实现首次布局佛山。另据其2017年财报显示，信达地产曾以自有资金6520.73万元投资佛山容桂204号项目，具体信息尚未披露。

2019年2月20日，深圳中骏和信置业有限公司以底价6.17亿元拍得佛山高明区拍卖一宗商住地，土地使用权面积7.50万平米，成交楼面价3290元/平米，这也是中骏第一次在佛山拿地。2月27日，力高地产以底价2.58亿元竞得佛山一宗商住地块，首次入驻禅城，折合楼面价4940元/平方米。地块面积1.74万平方米，建筑面积5.23万平方米，建筑限高100米。

事实上，力高集团总裁黄若青早在2018年8月份接受观点地产新媒体专访时就曾表态，公司现在主要布局一线城市周边的二三线城市，比如说环沪地区，南通、宁波等等地方，因为从国家战略来说，那边也是一个湾区。其次，是在粤港澳大湾区一些比较好的城市。中骏主席、总裁兼执行董事黄朝阳也在2019年3月份的全年业绩发布会上坦言道，中骏2019年的拿地预算是250亿元，最终估计仍是以长三角和大湾区为主，其他地方均衡发展。“主打的还是一二线城市，弹性进入三线城市。”

言语之中，黄朝阳对于大湾区的看好颇为明显。“广东的房地产市场是全国单一市场中最大的，加上大湾区战略推出，我们肯定看好。”基汇资本董事总经理卢庆雄2018年底时曾介绍，投资于大湾区内房地产市场的金额已达到331亿美元。而自2011年起，投向大湾区房地产的资金中，落户香港的资金占了84%，广州、深圳的占比居次，然后是大湾区内其他二线城市。