2019年8月2日,广州市增城区荔城街罗岗村a19211号地块挂牌,这是2019年内挂绿湖周边出让的第三宗商住用地。而距离本宗地块仅两百米距离的罗岗村a19124宅地于2019年6月以21.4%的高溢价率被合景拍下。但近两个月,增城可谓经历“迷雾重重”。7月下旬位于永和、荔城的两宗宅地流拍;8月至今,朱村、荔城、永和等板块楼盘均传出价格回调的信号。在此“大环境”下,该地段是否还会吸引房企大出手笔?挂绿湖板块有将有何发展前景? 地块基本信息 荔城街罗岗村a19211号地块位于新城大道西侧,与罗岗村安置小区对望,用地性质为二类居住用地。a19211号地块可建设用地面积31559㎡,计容建面≤94678㎡,容积率≤3.0。地块起拍总价11.47亿元,起拍楼面价12115元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为16.6亿,到达最高限价时,楼面价为17566元/㎡。 地块内部平整,部分有绿植覆盖,地块东侧沿新城大道沿路有自行车绿道,西侧靠近低矮小山丘,周边有挂绿湖、增江河,生态环境好,居住舒适性高。地块距离罗岗安置小区仅一路之隔,由于小区于2019年初才陆续入住。据实地调研从楼宇外部目测,目前入住率较低不足三成,小区底层商铺尚未招商运营,配套仍十分匮乏,居住氛围尚未形成。 周边配套分析 1)交通配套 道路:地块东侧即为新城大道,周边规划有支路连接至荔湖大道。通过新城大道和荔城大道可以快速驶入高速路,但由于地块距离广州中心市区较远,通往广州中心区如珠江新城等地在交通顺畅的情况下也需要1小时15分左右。总的来说,地块周边道路通达性较好,自驾出行便利。公交车:距离宗地100米处有一公交车站安置小区站,交通线路目前仅有3条,通往石滩、挂绿广场、增城广场、山田地铁站等方向,未来公交出行尚算方便。 轨道交通:距离地铁站增城广场站驾驶距离约5公里,以楼巴接驳为宜。目前公车线路只能坐至丽江国际站,然后步行1公里至增城广场地铁站,公交+地铁的出行方式并不算方便。综上所述,地块周边交通出行条件较好,地块以自驾、楼巴+地铁的出行方式较为方便。 2)其他生活配套 由于罗岗村尚处于开发阶段,目前各项生活配套尚未建设完善。宗地西侧规划有学校用地,但目前周边幼儿园、小学等教育资源匮乏。商业配套同样匮乏。目前只能依靠5-6公里外的荔城商圈作为配套支撑。但待宗地项目入市之时,预计罗岗安置小区底商已投入运营,能够作为周边商业配套的有效补充。 地块整体市场价值分析 1)位于挂绿新城核心区,享开发建设利好 挂绿新城是增城副中心,未来挂绿新城将重点打造增城副中心最为重要的服务极核,以生产服务为主导,以生活服务为配套,成为推动城市转型发展的动力“引擎”。挂绿新城规划面积65平方公里,建设用地25平方公里,生态用地40平方公里,其中水域面积12平方公里,规划服务人口23万。 其将70%左右的土地用做生态涵养,其中30%用来开发的土地中主要建设公共配套服务设施以及发展生态产业和居住。从挂绿新城规划总平面图来看,未来挂绿新城的大量开发建设项目主要集中于挂绿湖南岸、增江河西岸,而本案地块则坐落于此片区。目前挂绿新城已建成万达广场、少年宫、低碳总部园、增城首家三甲医院前海人寿综合医院等生活生产服务配套设施。 可以看出挂绿新城开发建设是以新城大道为主轴线向两侧扩展,本宗地块及此前出让的a19124、a19022两宗地块同样符合该发展规律。从挂绿新城规划图来看,地块西侧规划有水岸购物街、生态时尚购物街、商务大楼等商业商务设施,未来生活配套将会得以完善。 |