广州地铁21号线如箭在弦 增城区沿线楼价早已反映到位 并未出现大幅波动

广州地铁21号线开通在即,“东进”战略一直在加紧脚步。预计年底开通的地铁21号线,将打破科学城区域没有地铁的局面,实现增城30分钟到天河,一小时内到达珠江新城,通过苏元站换乘6号线更可直达北京路。不过,21号线沿线的楼盘的价格,并未在开通前夕大幅震荡。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出,地铁沿线的楼盘基本上开通前一年就涨到巅峰了,然后楼价就慢慢进入稳定期,接下来会跟随大市而动。

对于地铁线网密集的老城区来说,新线开通,不过锦上添花。但对于新城区和远郊区来说,则是雪中送炭。广州地铁21号线,起于天河公园站,止于增城广场,串起智慧城、科学城、长岭居、知识城、增城科教城、增城(荔城)六大组团。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示,从各个板块的表现来看,2019年地铁21号线镇龙西至员村开通之后,对于黄埔知识城板块以及增城科教城板块的意义尤为重大,主要原因是这两个板块相比其他几个21号线串起的板块新楼盘更多,而且购房群体更依赖其来解决与市中心的通勤接驳问题。

数据显示,21号线慢车平均速度56公里/小时,而快车均速超过70公里/小时。按照城市总体规划及各组团规划,21号线全线20座车站中,员村、天河公园、棠东、黄村、大观南路等5座中心区范围的车站,苏元、镇龙、增城广场3座换乘站,再加上未来客流较大的朱村站共9座车站将成为快车停靠站,而快车经过其他11个车站时,则以“飞站”形式越过,与站站停的慢车运行不发生冲突。例如科学城唯一的快车站是临近区府中心的苏元站。21号线全线开通后,从苏元站到珠江新城上班、逛街,快车不到20分钟,慢车则要半小时。

地产经济学家邓浩志认为,快线比慢线快约1/3时间,交通成本、交通时间都更为可控,快线站点的地铁盘的价值相对也较高。不过以肖文晓看来,所在站点是否属于快线站点,对于购房者属于“锦上添花”的作用。因为慢线站点的居民也可以换乘一两站去搭乘快线,所以不会成为购房者选择楼盘的主要参考因素。不过,真正快线的“正地铁盘”选择不算多,21号线在增城仅设置了两个快线站,分别为凤岗站和增城广场站。根据专家说法,距离地铁口500米以内的房屋才能算真正的地铁盘,例如科慧花园距离凤岗地铁口约400米距离,步行时间5分钟左右。

21号线沿线中心区的新盘并不多,天河公园站只有均价9万元/㎡的新世界天逸,黄村站周边新盘分布尚可,在售均价2.8万—6.5万元/㎡不等;大观南路站周边有天河星作、帝景山庄项目在售,在售均价4.8万—10万元/㎡不等;目前苏元站周边在售新房大壮名城,价格尚未公布。虽然地铁新线沿线利好板块价格坚挺,但却没有一路高歌的趋势。根据链家研究院统计,2019 年广州主要新盘的成交均价为28686元/平方米,同比2018年略微减少4%。

邓浩志指出,新线在沿线楼盘已经充分炒作,价格已经充分反映表现板块价值,反而楼价与市场总体情况以及不同阶段的供求关系有关。肖文晓同样表示,从过往经验来看,地铁对楼价的影响往往从规划公布开始呈现,此后随着开工的进度不断发酵和释放,到地铁开通的时候,基本上楼价已经经过了多轮的炒作,所以对楼价的波动影响已经没有那么大,更多的是在稳固楼价的预期,特别是在2019年特定的市场环境下,预计整体影响有限,更多的是对购房者信心的帮助。