增城区法院:开展司法拍卖现场交付行动 为破解财产处置难提供新路径

司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。司法拍卖也是新兴的投资渠道，特别是在不良资产处置领域有较好的获利空间。具体而言司法拍卖包括法院强制拍卖，和法院委托清算管理人再进行程序上的破产企业拍卖两种。法院强制拍卖指的是法院根据已经生效的法律文书强制执行债务人的财产，并将债务人的财产通过拍卖变现后将价款交付债权人。

而破产企业拍卖是企业资不抵债或其他经营方式不当等原因造成的企业撤销、倒闭的，由法院制定清算管理人成立专门的破产企业清算组织来委托有资质的拍卖企业或其他机构拍卖该标的的。一直以来，财产处置难是执行难的原因之一，通过司法拍卖的方式，能有效实现执行标的价值的变现，为破解执行资产变现难提供新的路径。

而被执行标的物实施网络司法拍卖后，保障被拍卖标的物顺利交付，不仅关系申请执行人以及买受人的切身利益，而且对案件是否成功执结有重要的影响。近日，增城区法院为巩固“基本解决执行难”成果，进一步向“切实解决执行难”迈进，在“南粤执行风暴2019”专项执行行动中，开展动产现场交付执行行动，成功执结一件租赁合同纠纷案。

原告某商品交易公司与被告某五金模具公司因租赁合同纠纷发生诉讼。被告某五金模具公司从2016年12月起开始一直拖欠原告的租金不支付。审理期间，法院依法裁定查封了被告的双梁桥式起重机1台、存放在原告某商品交易有限公司场地内的机械设备一批。申请人依据已生效民事判决书向法院申请执行，申请执行金额为806341元。因被执行人某五金模具公司迟迟没有履行生效法律文书确定的义务，法院依照程序，裁定拍卖被执行人某五金模具有限公司所有的双梁桥式起重机1台、存放在申请执行人某商品交易有限公司场地内的机械设备一批。

机械设备成功拍卖后，增城区法院执行局周法官第一时间率领其执行团队，前往某商品交易有限公司进行拍卖标的物的现场交付执行工作。在交付执行过程中，周法官了解到，申请执行人和买受人黄某对机械设备交付都存在一些异议。申请执行人认为，租赁合同到期后，被执行人的机械设备仍放在租赁厂房内的空地保管，需要先支付机械设备的场地保管费，才能让机械设备运走。买受人黄某则误认为网拍时公示的图片全部为拍卖物品，想将不是本次拍卖标的的两台数据机床也一并运走。

为了妥善处理该案，成功实现设备交付，周法官分别对申请执行人和买受人黄某进行现场调解。周法官表示申请执行人提出新的场地保管费属于另外的诉讼关系和新的诉求，需要通过法律途径解决，可以向法院另行起诉。而针对买受人黄某提出的要求，周法官仔细地向他解答相关法律问题，告知其拍卖标的物以拍卖公告中的拍卖清单为准，若没有得到允许擅自运走设备，将承担相应的法律责任。经过周法官耐心的释法说理，最终两人都表示理解并积极配合执行工作，促成各方协商达成一致，这批机械设备成功现场交付。

据了解，增城区法院通过推进网络司法拍卖工作，聚焦司法拍卖的现场交付环节，能提高执行效率，切实保障各方当事人合法权益。2019年以来，增城区法院一方面大力推行大数据评估及网络拍卖，提升财产变现效率，网拍比占100%，拍卖量1499件 ，成交量274件，成交额为7.83亿元。另一方面注重推动执行现场交付工作，使权利人的利益得以实现，彰显了司法权威。

拍卖流程包括项目公告、付保证金报名、参与竞拍、支付余款、结算交付五个环节。比普通网络竞拍门槛更高的是，竞买人的支付宝必须通过实名认证，否则就无法参与竞拍。在标的物公告期间，竞买人可以充分了解标的物情况。此外，竞买人的保证金必须通过支付宝支付，若竞拍成功，余款可以通过支付宝和线下支付两种方式实现。

某市的张先生，在某宝的网络司法拍卖平台，通过竞价方式拍卖取得一房产（市场估价为200万元），最终张生仅以151万元拿下，本以为捡漏得了实惠，结果办理房产过户前，到税务局申报相关税费，被90多万的税费吓了一跳，总税负率高达60%！这样一样，张先生取得该房产的总支出比市场价还贵了不少。原想“捡漏”，没想到却捡到“烫手山芋”，像张先生这样的例子在司法拍卖上有不少，近期在增城区也存在类似的情况。

近几年，随着楼价不断上涨，尤其是一线城市，一些有投资欲望的市民，越来越关注司法拍卖，希望通过“捡漏”来实现投资理财或资产的快速增值；一些企业通过司法拍卖取得旧厂房等，希望参与三旧改造项目或被政府征收等。于是，就会禁不住较低的价格的诱惑，贸然出手。在此，税务机关提醒，取得司法拍卖标的物存在一定的风险，买受人在拍卖前要做好功课：

第一，买受人要仔细阅读竞买公告的相关税费条款，竞买公告一般都有明确说明，过户时所产生的一切税费均由买受人承担，税费包括所得税、增值税及其附加、印花税、契税、土地增值税、房产税和土地使用税等。

第二，买受人要了解当地关于房产土地过户涉及的最新税费政策。例如，土地增值税，房产税和土地使用税有比较明显的地方政策差异，因此在“捡漏”前，请通过咨询当地有资质的专业机构或当地税务机关，了解相关税费的计算方法和征收方式等。

第三，买受人要了解清楚该拍卖标的物的产权性质、抵押状态、物业欠费和租约情况等。如果拍卖的土地为行政划拨性质的，买受人还需要到国土部门补缴一大笔土地出让金；如果拍卖标的物存在长期租赁合同或住户并未搬离的情况，则买受人可能在标的物过户后暂无法使用。