增城区朱村街"短平快"的旧改项目 助推上海房企大华集团加速布局华南地区

土生土长的上海房企大华集团，却在千里之外的广州得到了市场瞩目。2019年11月6日，广州增城朱村村举行了旧村改造项目选择合作意向企业和表决大会。经会议表决，全票同意选择大华作为朱村村旧村改造项目合作企业，赞成率达到了100%。值得一提的是，这是大华在广州正式敲定的第一个旧改项目，而朱村村10月25日公开的候选合作企业名单中，大华集团也是唯一一家候选企业。

对于企业性质经历过从集体改成有限责任的大华来说，紧跟政策大潮似乎是一种本能天赋，粤港澳大湾区是该公司的下一个重点投资区域。除了旧改项目外，大华集团一个月前刚刚通过招拍挂在广州拿下一宗住宅地块，成交价14.74亿元。一个月两次落子，让坊间对于大华集团的“低调”有所改观。

事实上，这仅仅是大华集团加速布局节奏的一道缩影。2019年以来，大华集团已经在广州、上海、南京、昆明、苏州、天津等多个城市有所斩获，拿地金额约达262.15亿元。这个数字对于许多千亿房企而言当然难以达到值得关注的水平，但据观点指数披露，大华集团2018年销售总额为220.5亿元。高于销售总额的拿地支出，也让大华集团的“进取之心”表露无遗。

虽然大华在上海同样是凭借旧改项目起家，但能够在保利、富力等诸多“旧改大户”盘踞的羊城分出一块蛋糕来，实属不易。资料显示，大华本次拿下的朱村村位于广州增城区朱村街中部，该村户籍人口约6300人，户数约2200户。项目拟改造总面积约为58公顷，改造范围内涉及建筑总栋数约为4425栋，总建筑面积约78.9万平方面，容积率约1.35。

对于为何能够拿到这一旧改项目，接近大华集团的人士表示，这与大华多年来在旧改行业积累的口碑是分不开的。“大华做了这么多年旧改，有不少经验，也做出了不少样本，这些都是取得市场和居民们认可的资本所在。”旧改就像是钓鱼，需要付出足够耐心和精力。在奉行高周转的地产行业里，能够“稳坐钓鱼台”的人不多。增城这个旧改项目，就是大华在广州收获的“第一条鱼”。

在刚进入广州的时候，大华集团仍然秉持着自己一贯的“低调”本质。2017年，大华集团广州公司成立。区域公司成立后，大华集团并未着急在市场上开疆扩土，而是花了一年的时间去熟悉市场和做前期准备，直到2018年才开始真正在广州拿地。静默期结束后，大华在广州的拿地节奏也开始加快。

“我们在发展过程中会坚持自己的优势。”大华集团营销副总经理王忱如是说道。在广州拿下第一块地打开局面后，大华的注意力也开始转回到“老本行”上来。并于四个月后，顺利签约成为广州增城山田村的旧改合作意向企业，该项目占地964万平方米。“在广州，大华集团会采取双管齐下的扩张策略，既会继续寻觅旧改项目，也会在适当时候通过公开市场拿地。”一位接近大华集团的人士介绍道。

这样的拓展策略不难理解，开发一个旧改项目需要时间，而在这段时间里，大华集团自然需要通过其他渠道拿地开发。据相关人士透露，大华在广州的项目要到明年才会陆续推出市场进行销售。换句话说，直到区域公司成立的第三年，大华集团才能从该区域的项目中看到经济效益。不过，大华显然有耐心等上三年。有业内人士指出，虽然旧改周期长，但其利润率自然也会更高。

大华多年浸淫于旧改行业，虽然规模增长不快，但公司的现金流情况却较为健康。“在融资行业形势不明朗的时候，大华的日子或许要比许多同行过得滋润。”据大华集团广州公司总经理陈开强透露，大华广州公司的拿地资金是由公司统一调配的，而大部分资金都出自公司的自有资金。与此同时，公司也会利用旧改项目去做一些融资活动。“我们的项目基本都是自己操盘自己做，很少采用合作开发的方式。”陈开强如是说道。

从年龄来看，成立于1988年的大华集团算得上是行业内的“老人”了。几十年的旧改生涯，其实早在其创立之日便埋下了伏笔。大华是国内第一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业，其打造的首个项目名为大华社区，项目由多个居住小区构成，总占地面积约为3.5平方公里。从体量上，该大型社区与旧改项目动辄几百万平方米类似。而也正是从这个项目开始，大华开始走上了打造大型社区项目的道路，也逐渐积累起了开发大盘的经验。

据上海中原分析师卢文曦介绍，多年积累下来，大华集团在上海旧改市场有着不错的口碑。“这种项目挺耗时耗力的，大华做了下来，虽然周期长，但很稳定，风险也小。”此后的二十多年里，大华还开发并运营过上海大华锦绣华城、大华滨江天地、曲江公园世家、大场老镇改造社区等一系列超过百万平方米的大型社区项目。其中，上海大华锦绣华城和大场老镇改造社区的占地面积分别达到3.3平方公里和2.5平方公里。

如果单从土储面积来看，大华集团的“粮仓”不算空虚，但由于大型社区与旧改项目的开发周期都很长，大华集团的销售规模与同行相比一直显得有些落后。据观点指数披露数据，大华集团2017年、2018年的销售金额分别为194.7亿元和220.5亿元，增幅仅为13%。在不少房企在排行榜上厮杀赶超时，大华集团却显得有些平静，虽然每年都稳稳进入房企百强行列，但始终难以有所超越。

不过，随着融资渠道缩紧等变化出现，拥有稳定现金流的大华集团似乎迎来一次发展契机。有业内人士指出，当增量市场出现萎缩，房企们的增速开始放缓时，对于一些增长不快且比较稳定的房企而言是一个机会。事实看来，大华集团同样看到了这个机会。2019年以来，大华频频在公开市场出手，拿地节奏明显加快。截至目前，大华集团已经拿下了总地价262.15亿元的新增土储，而这一数字相当于2018年销售总额的119%。

并不意外的是，在新增土储中包含有不少旧改项目，除了广州外，大华集团在“大本营”上海宝山区也获取了超过33万土地面积的旧改项目。从拿地策略看来，大华集团仍然坚持着自己的旧改优势。不过，其他通过招拍挂拿到的宅地或许更值得众人注意，因为相比耗时漫长的旧改项目而言，这些“短平快”的传统项目或许才是助推大华集团规模加速的动力所在。