增城区新塘镇两宗相邻绝佳地块 折合楼面价仅万元出头 因无人竞价惨遭流拍

在旧改抢足了风头的2020年，广州好久没有出现这么重磅的宅地！2020年6月29日上午，广州集中出让3宗宅地。其中，最受关注的天河科韵路西侧地块被侨鑫、保利联手以33.49亿元的底价成功拿下，折合楼面价达41329元/㎡，刷新天河楼面单价记录，整个广州第七贵。虽然天河的豪宅地块在今天抢足了风头，但同一天出让的增城区新塘镇地块，也是话题性十足，先说两点：1.距离新塘tod直线距离3km；2.被三大旧改村包围。但是！竟然流拍了！

6月29日流拍的两宗土地南北相邻，位于广州市增城区新塘镇东洲村，均为二类居住用地，其中：83101205a20019号地块面积5.53万㎡，配建36班小学，扣除配建后计容建面为15.14万㎡。83101205a20020号地块面积4.04万㎡，计容建面为12.13万㎡。从上图可以看出，已经出让的19、20地块旁边，还剩下比较大的空地。小编仔细查看了出让公告相关文件后发现，实际上空地属于还未挂牌的两宗二类居住用地。

待挂牌的两宗土地用地面积合计约6.68万㎡，计容建面约20.04万㎡，其中：l1-01-01地块用地面积4.72万㎡，计容建面14.15万㎡。l1-04-01地块用地面积1.96万㎡，计容建面5.89万㎡。上述文件称，包括已经出让土地在内的4幅土地，如果两幅或以上的地块受让方属于同一权属人，则可统筹规划相互平衡公建配套及经济技术指标。历经了流拍，这四宗土地会由谁拿下，我们拭目以待。

现在先来看看地块的底色，也许能得出流拍的原因。东洲村虽然位于新塘，但并不靠近大家熟悉的凤凰城一带。凤凰城在地铁13号线沙村站与白沙站两个站点中间往北走一两公里处；而东洲村位于两个站点中间往南走一两公里处，东洲村离东江只有四五百米距离，江对岸是东莞麻涌镇。与凤凰城一带靠近广园东快速路不同，这两宗地附近基本是城中村与小工业区，交通不算方便，周边也没有成片的住宅区开发。

这两宗地块相隔一条窄窄的规划路，83101205a20019号地块在北面，形状近似于东西长南北短的梯形；83101205a20020号地块在南边，同样是东西长南北短，不过西南角呈扇形。两宗地西面紧邻东江大道，东面数十米外是小小的东洲涌，河涌对面是厂房。两宗地均为二类居住用地，各方面的条件相差无几，具体情况见下表。

该地块设定最高限制地价为264770万元，达到最高限价时，楼面地价为15954元/㎡。该地块设定最高限制地价为197490万元，达到最高限价时，楼面地价为16275元/㎡。出让文件显示，上述两宗地块的竞得人须采用装配式建筑的建造方式，装配式建筑面积比例不低于30%，且须符合国家或省现行的装配式建筑评价标准要求，其余限制条件不多。

目前，地块周边遍布村庄和工厂，还处在增城的边界、与东莞市麻涌镇隔江相望。尽管如此，它依然浑身都是亮点。地块的西面为京港澳高速，东面有穗莞深城际铁路，距离地铁13号线沙村站直线距离约2.5公里、白江站约2.1公里。此外，地块直线距离大约3km的地方，便是广州东部交通枢纽中心新塘站。

距离2019年底省交通集团41.2亿拿下的新塘立交“巨无霸”地块，仅有3km远。更值得重点关注的是，地块周边旧改项目林立，不仅体量大，而且改造成本高。其中，白江村于五月底正式确定珠光集团为旧改合作企业，该项目是目前增城旧改村中投入金额最高的项目。目前，附近的新盘不多，而二手物业有新塘新世界花园、合汇学府名郡、合汇汇东国际花园、新康花园、豪进山湖珺璟等。

目前，两宗地周边两公里范围内无在售的一手楼盘，距离地块三四公里的凤凰城一带，有合生湖山国际、香江天赋等楼盘在售。合生湖山国际主推118-132㎡的三房及四房，均价1.98万元/㎡。香江天赋主推88-116㎡的平层三房及四房，售价22618元/㎡起；95-127㎡的小复式四房及五房，售价为2.5万-2.8万元/㎡。新塘附近有不少成熟楼盘，不过距离这次流拍的地块不算近。若是与板块内售价最低的合生湖山国际相比，地价和楼价之间的价差仅有8000多元/㎡，差价并不明显。加上近段时间，增城区有大批城中村进行旧改，未来将会有大量新增一手住宅供应，专家认为这或许也是开发商不太积极的原因之一。