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增城区新塘镇两宗相邻绝佳地块 折合楼面价仅万元出头 因无人竞价惨遭流拍

2020-6-29 14:07| 发布者: lujunfei| 查看: 84| 评论: 0|来自: 明恒说房

摘要: 在旧改抢足了风头的2020年,广州好久没有出现这么重磅的宅地!2020年6月29日上午,广州集中出让3宗宅地。其中,最受关注的天河科韵路西侧地块被侨鑫、保利联手以33.49亿元的底价成功拿下,折合楼面价达41329元/㎡, ...
在旧改抢足了风头的2020年,广州好久没有出现这么重磅的宅地!2020年6月29日上午,广州集中出让3宗宅地。其中,最受关注的天河科韵路西侧地块被侨鑫、保利联手以33.49亿元的底价成功拿下,折合楼面价达41329元/㎡,刷新天河楼面单价记录,整个广州第七贵。虽然天河的豪宅地块在今天抢足了风头,但同一天出让的增城区新塘镇地块,也是话题性十足,先说两点:1.距离新塘TOD直线距离3km;2.被三大旧改村包围。但是!竟然流拍了!

离地铁站不近,对岸是东莞

6月29日流拍的两宗土地南北相邻,位于广州市增城区新塘镇东洲村,均为二类居住用地,其中:83101205A20019号地块面积5.53万㎡,配建36班小学,扣除配建后计容建面为15.14万㎡。83101205A20020号地块面积4.04万㎡,计容建面为12.13万㎡。从上图可以看出,已经出让的19、20地块旁边,还剩下比较大的空地。小编仔细查看了出让公告相关文件后发现,实际上空地属于还未挂牌的两宗二类居住用地。

待挂牌的两宗土地用地面积合计约6.68万㎡,计容建面约20.04万㎡,其中:L1-01-01地块用地面积4.72万㎡,计容建面14.15万㎡。L1-04-01地块用地面积1.96万㎡,计容建面5.89万㎡。上述文件称,包括已经出让土地在内的4幅土地,如果两幅或以上的地块受让方属于同一权属人,则可统筹规划相互平衡公建配套及经济技术指标。历经了流拍,这四宗土地会由谁拿下,我们拭目以待。

现在先来看看地块的底色,也许能得出流拍的原因。东洲村虽然位于新塘,但并不靠近大家熟悉的凤凰城一带。凤凰城在地铁13号线沙村站与白沙站两个站点中间往北走一两公里处;而东洲村位于两个站点中间往南走一两公里处,东洲村离东江只有四五百米距离,江对岸是东莞麻涌镇。与凤凰城一带靠近广园东快速路不同,这两宗地附近基本是城中村与小工业区,交通不算方便,周边也没有成片的住宅区开发。

这两宗地块相隔一条窄窄的规划路,83101205A20019号地块在北面,形状近似于东西长南北短的梯形;83101205A20020号地块在南边,同样是东西长南北短,不过西南角呈扇形。两宗地西面紧邻东江大道,东面数十米外是小小的东洲涌,河涌对面是厂房。两宗地均为二类居住用地,各方面的条件相差无几,具体情况见下表。

该地块设定最高限制地价为264770万元,达到最高限价时,楼面地价为15954元/㎡。该地块设定最高限制地价为197490万元,达到最高限价时,楼面地价为16275元/㎡。出让文件显示,上述两宗地块的竞得人须采用装配式建筑的建造方式,装配式建筑面积比例不低于30%,且须符合国家或省现行的装配式建筑评价标准要求,其余限制条件不多。

靠近新塘TOD,周边三大旧改村

目前,地块周边遍布村庄和工厂,还处在增城的边界、与东莞市麻涌镇隔江相望。尽管如此,它依然浑身都是亮点。地块的西面为京港澳高速,东面有穗莞深城际铁路,距离地铁13号线沙村站直线距离约2.5公里、白江站约2.1公里。此外,地块直线距离大约3km的地方,便是广州东部交通枢纽中心新塘站。

距离2019年底省交通集团41.2亿拿下的新塘立交“巨无霸”地块,仅有3km远。更值得重点关注的是,地块周边旧改项目林立,不仅体量大,而且改造成本高。其中,白江村于五月底正式确定珠光集团为旧改合作企业,该项目是目前增城旧改村中投入金额最高的项目。目前,附近的新盘不多,而二手物业有新塘新世界花园、合汇学府名郡、合汇汇东国际花园、新康花园、豪进山湖珺璟等。

周边一手楼单价最低不到2万元

目前,两宗地周边两公里范围内无在售的一手楼盘,距离地块三四公里的凤凰城一带,有合生湖山国际、香江天赋等楼盘在售。合生湖山国际主推118-132㎡的三房及四房,均价1.98万元/㎡。香江天赋主推88-116㎡的平层三房及四房,售价22618元/㎡起;95-127㎡的小复式四房及五房,售价为2.5万-2.8万元/㎡。新塘附近有不少成熟楼盘,不过距离这次流拍的地块不算近。若是与板块内售价最低的合生湖山国际相比,地价和楼价之间的价差仅有8000多元/㎡,差价并不明显。加上近段时间,增城区有大批城中村进行旧改,未来将会有大量新增一手住宅供应,专家认为这或许也是开发商不太积极的原因之一。

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