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新塘镇东洲村2020年的住宅用地首秀流拍 市场买涨不买跌 降价害了广州增城?

2020-6-30 12:55| 发布者: lujunfei| 查看: 153| 评论: 0|来自: 广州楼市发布

摘要: 广州市增城区新塘镇2020年的住宅用地首秀流拍。作为增城最火的地方,新塘镇东洲村的宅地,2020年6月29日开拍无人问津,想必出乎很多人意料。其实,这还只是增城楼市的一个切面。拉长时间线来看,增城上半年表现也很 ...
广州市增城区新塘镇2020年的住宅用地首秀流拍。作为增城最火的地方,新塘镇东洲村的宅地,2020年6月29日开拍无人问津,想必出乎很多人意料。其实,这还只是增城楼市的一个切面。拉长时间线来看,增城上半年表现也很尴尬。直接上数据,上半年全区新房成交9513套,同比减少22.7%。成交均价方面,2019年上半年好容易爬到21567元/平,现在回落到了20050元/平。不论量还是价,增城楼市都已进入疲软状态。想必有人要出来为增城鸣不平,让疫情来背锅?大可不必。

1、市场买涨不买跌,降价害了增城

君不见同样是刚需热门区域,南沙和黄埔成交量虽不同程度下调,但人家价格不但坚挺,反而比2019年同期上扬了。增城有如今的尴尬处境,真正要背锅的,恐怕是降价。年初刮起的降价潮,如今来看对增城是一剂毒药。犹记得3月初,新塘、石滩朱村等热门板块相继爆出降价,而且都是标杆盘带头。新塘的招商臻园卖出2.1万/平的面粉价,朱村有项目惊爆17XXX元/平,石滩有项目13XXX元/平,几乎一下回到几年前。

这波降到底裤价的操作,让增城当时成为当红炸子鸡,人气高涨。然而降价终归只是一时爽,短期刺激销量。如今3个月过去,当时以为的蜜糖,现在却成了砒霜。主要在于,这种自降身价的操作,与市场一直以来形成的买涨不买跌思维相悖。好容易凑够六个钱袋子上车,万一再降价,这多出来的钱拿去理财不香吗?降价让买家的心理预期降低了,自然出手意愿不强。

2、利好透支用尽,拉升房价的马车动力不足

在降价潮的基调下,增城的利好缺位也影响了买家入场信心。6月中旬公布的2020年广州重点建设项目,增城的重点项目个数远逊色于黄埔、花都和南沙等区域。而在前两三年,增城的交通和产业建设等利好可谓占尽风头。2017年13号线通车,2018年21号线通车,2019年穗莞深城际通车;富士康超视堺8K项目、珠江国际创业中心等重磅产业项目前两年陆续封顶。这些项目在建设阶段和开通前,尤其是地铁,对房价的拉升最明显。所以我们看到前两年增城的成交价,一路从2018年上半年的11897元/平,蹿升到了2019年上半年的21567元/平。

如今,这些大的利好透支用尽,增城想要乘风破浪还需新的马车来拉动。3、南沙、黄埔、花都等放宽人才限购,增城不限购优势减分。一边降价,一边不限购优势减分,降低了增城对买家的吸引力。增城以往之所以作为刚需天堂,很大程度上受益于不限购优势。奈何2019年底以来,这一优势被逐渐稀释。南沙、黄埔、花都和白云等区陆续放出大招,放宽人才购房条件,加上这些区房价相对平稳,都让增城的吸引力减分。从实际来看,降价潮衍生的影响,还将在接下来的楼市继续显现。

1、新货扎堆上市,价格或不敢冲高。最直接的是,后续上新的新货压力大。要知道现有在售的盘不乏楼面价1.5万+和2万+的,这些盘都卖不上价,让后续新上市的新盘少了定价的底气。楼市君整理了下,下半年增城各个板块都有新盘面世,可谓全面开花。这些新盘普遍地价在1万/平出头,甚至还有5字头的。高价地和低价地项目同场竞技,接下来增城楼市势必还会竞争激烈。

2、去化压力大,库存已居高位。1月以来,增城的可售面积已连续6个月稳定在180万平以上。这是2019年从未见过的高位。加上接下来全新盘扎堆上新,库存压力想必将进一步增大,加剧市场竞争。

3、项目多产品丰富,买家选择多。不过,下半年的增城市场,对于想入场的买家来说,不失为好机会。随着后续一波波新项目的面世,买家的选择面会更广,可以从容挑选心水的。这个时候与上半年入手,有本质不同。经过前几个月的消化,增城房价筑底后已趋于稳定,再担心降价不现实。

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