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广州增城楼市供应井喷,变成适合抄底的地方!究竟是雪上加霜还是锦上添花?

2020-7-10 12:26| 发布者: lujunfei| 查看: 69| 评论: 0|原作者: 广州PLUS 企鹅号

摘要: 2020年上半年,广州卖得最好的是哪个区域?不是旧改大盘入市的科学城,也不是价格抄底黄埔的知识城,同样不是拥有第二珠江新城名号的灵山岛尖。从热销榜里找答案,竟然是增城区。虽然两个数据结合来看,增城的库存压 ...
2020年上半年,广州卖得最好的是哪个区域?不是旧改大盘入市的科学城,也不是价格抄底黄埔的知识城,同样不是拥有第二珠江新城名号的灵山岛尖。从热销榜里找答案,竟然是增城区。虽然两个数据结合来看,增城的库存压力已经到了比较严峻的水平。靠群众用真金白银投票上的榜单,说明增城区的楼盘一定有可取之处。

“以价换量”成为增城的拿手好戏?

你觉得黄埔限购松动,封杀了增城的出路?你觉得广州东进迟迟不见效果,增城价值至少要10年后才能兑现?增城的成交数据大大方方地表示:“你们尽管揣测,2020年上半年,广州的板块销售冠军竟然是我。”销售榜单中,前十名当中增城占了3个名额!榜首新塘镇成交套数,几乎是第二名知识城的两倍!具体再看一下三个板块内的热门项目:不难发现,热销榜上基本上都是些我们熟悉的面孔,而且绝大部分的项目有一个共性——盘大。

只是凤凰城其中一个组团的碧桂园云顶,总建面就有约40万㎡;越秀地产和广州地铁联合开发的官图TOD品秀星图,总建面约130万㎡;朱村的保利中海金地大国璟,总建面约60万㎡;石滩的绿湖敏捷首府,总建面约270万㎡;……而盘大意味着什么?首先当然是与购房者关系最为密切的生活便利度,项目体量大,内部配套会相应完善些,商业、学校基本上社区内就能配备。其次,就是调价空间。目前在售的大盘多数在2018年之前拿地,已经有段时间了,而“拿地有段时间”基本约等于“拿地价格低”。

另外一个关键点是,在整盘销售均价固定的情况下,大盘在特定时间内有了更多发挥空间。通俗解释,A盘拿地时整盘销售均价定位3万/㎡,2020年年初市场不景气,它降到2万/㎡也无所谓,因为它能卖到2030年,老板预期到时候项目能涨到5万/㎡(数据或有夸大,欢迎对号入座)。这就给了增城楼市一定的弹性,“以价换量”成为它们的拿手好戏。看起来,增城这个“霸道总裁”能屈能伸,不像黄埔一样一路猛冲,在价格方面还留有商量空间,怎么能不叫人沉迷?

增城楼市是雪上加霜

雪上加霜还是锦上添花?对我们来说,当然是后者!不过增城这些大盘最近也有烦恼。先看一组数据:1、2020上半年,广州共有29条村进入旧改,改造总面积18.79 平方千米,投资总金额1351.27亿元。其中,增城占了足足17条,比例达到上半年广州旧改总面积60.4%。增城“旧改潮”已经掀起,预计3-5年内将迎来大批旧改项目入市。

2、根据年初的《广州市2020年建设用地供应计划》,增城2020年合计将出让土地32宗,共约200万㎡用地面积。这个7月,增城就将有12宗地块进行公开拍卖,7月3日已有一块成交,但成交楼面价接近起拍价。看得出来,增城土拍供应端大热,但主宰成交端的开发商们却兴致缺缺。

两个数据结合来看,增城的库存压力已经到了比较严峻的水平。以至于编辑们都在惊呼:“增城楼市!雪上加霜!”对于开发商而言当然如此,感受一下增城这惊人的库存量,你就知道2020年增城项目的去化压力有多大。但对于购房者而言未必。如果供应持续加大,维持供大于求的局面,价格短期内走低是必然的事情。准备上车的购房者还不乐得快活?这也就解释了为什么增城的成交量持续拔得全市头筹。

增城区变成适合抄底的地方

当然,之前买了增城的朋友们未必会这么想,谁愿意看着自家周边的房价一直在跌呢。可是很遗憾,我们不得不承认,价格小幅震荡是增城近期必须要经历的“阵痛”。因为此前增城和从化一直独占广州“不限购”的红利。但随着黄埔、白云四镇等地购房政策的相继放松,这块红利的大饼被更有吸引力的区域分去了不少。增城目前的首要目标,还是熬过去这波来自政策层面的挤压。正如上文所言,价格是他们最有利的武器。

接下来就是一个老生常谈的问题,持币观望的购房者们,该选择从增城的哪个板块上车?新塘毫无疑问是增城的“牌面”,现在的它依旧是增城各板块中最适合投资客购入的地方。TOD现已基本成型,地铁13号线、穗莞深城际轨道已经通车运营,其他线路也在铺排中,预估5年时间可以兑现。荔城更适合增城本地客购买,毕竟是中心镇,医院学校等市政配套相对齐全,交通等生活配套也比较成熟。

刚需上车则可以直奔向朱村和石滩。朱村目前是增城区第二大置业板块,随着厨余垃圾处理厂的重新选址,一直横亘在朱村业主心头的“刺”终于被拔了出来。再加上前段时间广州科技教育城中轴广场和开元路建设工程开始公开招标,以及21号线、名校执信的加持,该板块仍然值得关注。而石滩最大的优势则是便宜,距离荔城也比较近,生活氛围较朱村会更浓厚些。

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