增城区域大盘云集 楼市以价换量 多项目集中发力 四大不确定性埋下危险隐患

第二个不确定性，是增城的上涨幅度和降价走量。从近期的增城市场来看，虽然降价走量的情况并不多，但如果拉长整个周期和放大整个增城，不难发现，增城的部分楼盘，最常用的手段，依然是促销、优惠、割肉。更何况，降价出售，以以往自身流量延续销量续命的楼盘，其实并不在少数。对于增城业主来说，这样的起起落落，对于他们来说，或多或少会有一些焦虑。另外，从整体增城近三年的房价走势和上半年各大板块的房价维度来看，大基调肯定是往上走，但幅度客观来说，并不算很大。

第三个不确定性，是增城二手房市场的表现。比起在一手房市场的遥遥领先，在更能折射板块成交热度和区位价值的二手房方面，增城的表现，远远没有一手房那么突出。一方面，增城二手房的议价幅度波动明显。中原数据显示，2020年上半年报价下调幅度为3.9%，下调幅度环比提升3.8%，是各区最大的。也就是说，在整体上，占据说话主动权的，是买家，折射到市场，就反映出业主对后市信心并不足。

另一方面，增城二手房需求明显减少。具体到数据，增城上半年二手成交1992套，同比2019年下半年下滑51.3%，下滑比例，是广州所有区域最大的。同时1992套的成交数据，也少于番禺、花都、海珠、天河等区域。（南沙未统计）对于这一点，中原相关分析也认为，增城规划利好价值已提前消化，目前市场价格略显“虚高”，整体性价比偏低，客户购房热情减弱。

第四个不确定性，是增城的供应量。中地行统计数据显示，2020下半年广州全市11个区均有新盘、新货推出，预计全市将有205盘入市，当中新盘约有72个，加推盘约有133个，预计供应量约60091套，供应面积约692.75万㎡。而在这其中，增城预计推新11433套。这个数量，是广州各区最多的。另外，来自中原的统计数据显示，截止6月底，增城的库存量高达181.70万平方米，遥遥领跑各大区域。

要知道，在全市库存量799.52万平方米之下，第二名的南沙为160.39万平方米，而最少的越秀，仅仅只有7.95万平方米。可以肯定的，虽然成交量持续走高，但在众多新盘和土地出让继续快节奏推出，增城的库存量，依然会持续处于一个高位。对于购房者来说，其实有利有弊，一方面，超高供应量，意味着未来二手的出手难度增大，另一方面，在置业选择，其实就宽裕了不少。

关于这一点，以个人观点，抛开数据，谈点纯粹的个人建议。能买，但不瞎买。第一，在预算符合的情况下，建议首选发展前景明朗、配套规划落地的板块。第二，周边要有完善的地铁、商业规划或者符合通勤距离。交通起来了，周边的商业配套自然就会跟上，对于自住和投资的买家，这都是必备因素。同样的道理，放在通勤也是如此，建议首选距离工作地点在30公里以内的楼盘。

第三，增城供应量大，新房多，就意味着会有价格竞争。换句话说，如果顾虑以后究竟是降价还是升值，或者侧重二手房市场的价值，就要慎重挑选个盘。第四，看清楚楼盘的核心点，而不是卖点。由于增城规划概念太多，在售楼盘也比较密集，就会出现一种个别情况：价值与部分楼盘价格不匹配。

所以，要做好功课，到底项目的核心价值是什么，千万不要单凭宣传单上的卖点，就早早给项目做结论。当然，整体来说，在广州一路向东的大趋势下，增城的发展潜力，是无需质疑的，我们只能和广大购房者所分享的是，在大环境下的一些小变化。如果你是增城业主，你会如何看待增城的这一些不确定性和明确价值？