注册忘记密码

查看: 1797|回复: 0

“穗六条”楼市调控出台 买家观望不焦虑 前景看发展商让利幅度

[复制链接]
发表于 13-11-30 13:18:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
从2013年中旬的这两周的楼市情况来看,公寓市场确实出现了小高潮,但记者也了解到,此轮小高潮的出现虽然与“穗六条”有一定关系,但并不能得出因为“穗六条”,大量购买资格受限的外地自住型买家就转向买公寓产品自住的结论。首先,公寓产品的总价也未见得很便宜,而且持有成本高,又无法连带提供学位,真正住起来远不如住宅方便,因此外来的自住型买家可能会选择观望或者选择不受限的郊区房,而不会贸然杀入公寓市场。

从整个商业公寓市场来看,投资者的比例仍占据大多数,自住客所占比例并不高。尽管市场上商业公寓产品具备“类住宅”的居住功能,但无论从商水商电、高管理费的持有成本,还是不通燃气、不配备学位的居住硬伤来看,均不宜婚房客长期自住,只能做短期过渡使用。受购买资格限制影响较小的增城、从化以及金沙洲南海一带的楼盘,虽然暂时还未从“穗六条”中明显受惠,但过多一段时间可能会迎来新客。

有金沙洲南海一带楼盘销售人员直言,最近这两周到访客户和新政之前相比还没什么变化,外地买家未必会因为买不到广州市区盘就转到佛山南海。另外,买家虽然有观望情绪,但显然也不如之前那么焦虑,这种观望情绪能否早点结束还是要看开发商是否肯让利,如果年底开发商推出力度比较大的促销,也许这种观望也会自然结束。

变化一:部分买家分流到不限购地区,从化增城金沙洲分一杯羹

记者巡城踩盘时了解到,由于眼下并非一手楼盘的推货旺季,多个郊区板块均处于正常加推新货的平淡期,此前预期的“穗六条”政策威力尚未显现。譬如在萝岗,如中海誉城、万科金色梦想、万科东荟城、越秀岭南雅筑的销售中心,到场客户与寻常周末并无太大区别。同样的情景也出现在南沙楼市,由于没有新盘开售,整个市场渐入淡季。

中原地产项目部总经理黄韬表示,受“穗六条”影响最大的要数非本地户籍的“刚需”买家,而以外地买家居多、“刚需”楼盘扎堆的城郊板块,如萝岗、南沙、花都等区域,近期的成交量亦将有20%~30%的下滑。但仅从近两周的市况来看,一些不限购的外围板块,如从化、增城乃至市外的清远,其成交量亦未见明显的上升,“外地客户的入市门槛被抬高,并不会直接促使其向外置业,反倒是催生较浓的观望情绪。”

合富辉煌黎文江亦指出,预计部分限购的郊区板块将有买家分流至周边不限购地区,如萝岗的外地买家将被增城楼盘分流,花都的个别楼盘客户也会被清远楼盘抢客,金沙洲板块上的广佛交界大盘亦会因此分得一杯羹。不过,中原地产黄韬则认为,考虑到尚未成熟的交通和生活配套,眼下会选择跨区购买从化、增城乃至清远楼盘的买家,仍以兼顾度假自住和长线投资双重功能的买家居多,真正有迫切居住需求的外地买家,宁可选择租房或购置商业公寓过渡,也不会放弃市区居住的便利,外流至偏远的城郊板块。

变化二:别墅高档项目被延迟上市,从结构调控楼价压抑涨势

“穗六条”规定:“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售”。对此,业界指出,通过收紧预售许可证发放过程,延迟发放高端楼盘预售许可证的方法,控制高端楼盘在市场当中的成交,从而在结构上控制整个房地产市场的成交均价。这从表面上来看,将使整个市场均价走势相对平稳,上涨放缓。

至于当下这一政策具体会如何执行,日前,记者在采访一别墅盘时,该盘的营销负责人就抱怨说,这一句话的表述让人觉得像猜谜语似的,并没有具体的细则出台。而且,所谓的“低密度商品住房”标准到底是啥,也没有具体的说明。据了解,当前,市场上在售的纯别墅盘已经是凤毛麟角,有别墅产品在售的楼盘大多只是小区中的一个组团而已,那这些别墅产品是否就会被列入“低密度商品住房项目”,目前还不得而知,大家都对此项规定表示“蒙查查”。

但无论具体将如何划分,业界认为,这显然是针对密度较低、单价较高的独立别墅、双拼、联排等别墅项目,也就是说,未来这种“低密度商品住房”需要在竣工之后达到现楼的条件才能上市,这就意味着这些项目不再受政府指导价的影响而被限售。此外,即使这类产品的售价更高,也将不会对整体的楼市产生大的影响。

变化三:一两百万的小公寓走俏,外地“刚需”族买公寓自住

“穗六条”的出台,导致了部分买家购房计划顿时受阻,与此同时,不限购的公寓产品顿时成为市场关注的焦点,这令原本就计划在上周末推出的公寓盘奥园城市天地以及佳润云凯雅寓成了楼市的香饽饽。上周末,位于汉溪长隆地铁站上盖的奥园城市天地推出新一期公寓产品,总货量834套,单位面积在45~90平方米区间,总价在98万~220万元。

有一买家斥资过千万元购买了10多套单位。该盘在一个半小时内就卖出超过580套单位。同样受热捧的还有位于白云区同和地铁站旁的新盘佳润云凯雅寓,均价2.6万~2.8万元/m2,首推209套公寓当日上午“日光”。合富辉煌首席分析师黎文江建议,社保或个税不够年限的“刚需”族可考虑公寓。

公寓产品不限购不限贷,尽管说大部分的商业公寓虽然单价略高于住宅,但由于户型小,总价相对较低,可以满足市场上急于买房但资金有限的年轻人的需求。起码能给“买房嫁女”的丈母娘一个交代。事实上,不少“刚需”族已开始尝试购买小户型的公寓。当天成功在奥园城市天地买了一套45平方米小单位的买家肖小姐坦言,“‘穗六条’新政让我们这种刚到广州不久的大学毕业生感到很彷徨,看到房价不断在涨,可又达不到购买的条件,无奈之下,明知道水费电费都要多花,可也只能来抢这些公寓了。”

业界普遍认为,随着广州住宅市场限外限购力度进一步加强,部分“刚需”和投资买家被迫转向商业公寓这种不限购的产品,尤其是总价100万~200万元的实惠型公寓产品,由于入市门槛相对较低,必然将成为新一轮的市场热点。中原地产项目部总经理黄韬接受采访时指出,受到“穗六条”限外政策升级的影响,早前计划在市区购房的外地买家,现时多处于两种状态,一种是“急于置业,改买商业公寓”,另一种状态则更加普遍,“持币观望,部分人向外围不限购板块迁移”。(by广州日报)
楼主热帖

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 马上註冊

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表