国五条调控引爆"挤出效应",限价增城会摊上好事?

新“国五条”细则出台后，其中“二手房卖方个税要强制计征转让所得20%”的细则让业内和购房者都哗声一片。根据细则，一套初始价60万，现价100万的住房交易，单税费最高就达19万。市区二手房高额的税费或将购房者挤到郊区置业新房。而作为广州的郊区，限价政策下的增城能否“摊上”好事，迎来置业潮？

算账：20%个税后税费成本最高19万

2013年3月1日，国务院出台新“国五条”细则提出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。根据细则，以一套80平米，初始价值60万、现价100万的住房为例，在不同类型下，税费就不一样：

1、满五年个人唯一住房的商品房，首次购房仅需要缴纳1%的契税约1万即可。

2、满五年不是卖房者唯一商品房：则首次购买需要缴纳1%的契税和差额20%个税：即个税按照差额税率缴纳，为(100-60)×20%=8万，加上契税则总税费为9万。

3、如果是满五年经济适用房可上市交易，但非唯一住房，则还需在上述契税、个税基础之上，加收10%综合地价款，购房税费则高达19万。

4、不满五年的商品房，买这套房需1%契税、5.6%营业税和差额20%的个税，总税费则需要16.6万。

按照新规，大多数二手住房交易个税动辄均需十来万，而这部分税费，业主均不愿承担实际费用， 多数转嫁到买家头上，这无疑大大增加了买家的购房负担，尤其刚需买家。二手税费环节的成本加大加重，令二手房和新房近乎同价，而市区新房价格高企，购房者被迫“挤出”，置业郊区。 

挤出效应下 限价增城能否迎来“春天”？

近年来，市郊较低的房价和宜居的环境吸引了大批购房者的目光。如今，新政中“个税20%”的细则下，更多购房者被挤压到郊区。而广州城郊四区二市由于政策和规划的不同，各区置业各有利弊。而作为广州不限购的区域——增城能否凭借限价这一利器而迎来楼市“春天”。

2011年4月1日，增城开始执行限价政策。当年限价线首先被定为房价上涨幅度不超过10%，但最终将涨幅修订为不得超过5%。2012年增城继续执行楼价上涨不超过5%的限价标准。尽管2013年增城提高了楼价上涨限制标准，将房价上涨幅度标准上调至8%，达到7979元/㎡，但这对于广州市区动辄2、3万的均价，仍不失为一个价格“洼地”

除价格处于“洼地”外，在产品上增城楼市亦多为中小户型等符合刚需的户型。根据搜房网监控阳光家缘预售证数据来看，近期增城供应的主力产品依然是性价比较高的实惠型洋房单位，且两三房单位占据了主力。如锦绣天伦花园目前主推的是面积45～113平方米的一房至三房，毛坯发售的均价为7500元/㎡，最低售价6900元/㎡。锦新国际名城主推的是73~155平方米区间的多种户型，单价在7200～8200元/㎡区间；敏捷莱茵花园主推的是89～129平方米的洋房，均价在6300元/㎡左右；誉山国际主推的是77～107平方米的紧凑洋房，报价在8500元/平，带3000元装修。

规划利好 前景可观

随着广州城市的东进，增城楼市凭借不到万元的楼价和宜居的环境日益成为市民置业的热门选择。2013年增城又迎来了交通、文化教育、汽车工业等方面的多重利好，在东部山水新城、教育城、地铁13号线、21号线等规划的带动下，即便在其整体均价上涨8％的基础上，增城的物业仍有较好的升值前景。 

隐患：增城从化或列入限购

此次国务院“国五条”细则还提出：“继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。

“从政策条文来看，给了各城市从严调控的空间，并不是一刀切。”中原地产项目部总经理黄韬分析说，以广州为例，如果从严理解“限购区域覆盖城市全部行政区域”，那么可能增城、从化纳入限购，部分投资客将遭到“冻结”，这两地的成交量将出现较大幅度的下滑。黄韬表示，整个政策出台后预计广州、深圳等地楼市会出现降温，成交量会有所下降。