增城楼市限价流于形式 南沙或成调控靶子

2012年广州楼市新增套数约6.8万套，而从2012年12月25日至2013年1月23日一个月的时间里，广州一手房网签套数为11169套，环比上一个月的10107套环比增长幅度接近10.5%。尽管在2013年3月底广州市国土房管局明确2013年广州新建商品住房价格涨幅要低于广州年度城市居民人均可支配收入实际增幅.

即广州2013年的房价控制目标在7.5%左右。但从成交数据来看，2012年3月份广州的二手房成交量是2月份的4.3倍，是2012年3月份的2.3倍；3月份的二手房成交均价为17097元/平方米，比2013年3月下跌1.4%，但仍处历史第二高位。整体上看，广州楼市调控压力仍然颇大。

“国五条”提出“限购扩容”后，增城、从化两地是否会被纳入限购范围就一直备受关注。上月底，“国五条”广州细则落地，提出增城、从化是否限购交由当地政府自行研究决定。记者2013年4月10日获悉，增城市房管局2013年4月10日上午召集当地开发商开会，宣布增城继续实行限价不限购的政策，但限价标准收紧，从年初宣布的限涨8%调至限涨5%。

增城楼市成交或继续保持高位

业内人士分析认为，由于房地产业对于增城当地的经济有着不可替代的促进作用，当地政府肯定会倾向于采取不限购的措施，而保持不限购政策后，增城的楼市成交量将继续保持高位。据了解，2012年增城楼市成交火爆，无论是成交套数还是成交面积均列增城市第一。增城2012年成交了20577套一手住宅，占增城市总成交量的五分之一以上，与市中心六区21002套的成交量相当。在成交面积上，则同比出现大幅增长，数据显示，2011年增城一手住宅成交面积为196.2407万平方米，而2012年增城一手住宅成交面积为249.7080万平方米，上涨27.25%。

限价虽收紧但对楼市影响不大

据了解，增城自2011年开始执行限价政策。2011年限价线首先被定为房价上涨幅度不超过10%，但最终将涨幅修订为不得超过5%。2012年增城市亦执行楼价上涨不超过5%的限价标准。2013年1月底增城市将房价上涨幅度标准上调至8%，为限价两年以来首次放松了楼价上涨限制标准。

但此次又将限涨线下调，与2012年的标准持平。根据阳光家缘统计数据，2011年增城全年楼价为7666元/平方米，比2010年上涨了9%；2012年增城楼市均价为7388元/平方米，比2011年下降了3.6%。如果按照阳光家缘统计数据，2013年增城一手房均价将不得超过7757元/平方米。

此次在宣布继续不限购的同时，提高限价标准，被不少人理解成是为减轻上级政府对其施加压力。而限价因为多套合同的现象越来越普遍，对市场的调控作用也越来越弱。新快报《买楼王》在2013年3·15期间就曾多次接到市民对增城楼盘利用多套合同违规提价的投诉。据悉，在2013年4月10日的会议上，增城市房管局相关负责人强调要继续严格执行限价政策，但对于增城市部分楼盘利用强签“装修合同”、“设计合同”等方式逃避限价的情况，并没有在会上提及。

增城宣布限价收紧

从监控数据中可以看到，增城楼价自2012年10月不断攀升以来，无论是成交套数还是成交面积均列增城市第一。增城2012年成交了20577套一手住宅，占增城市总成交量的五分之一以上。成交面积上，2012年增城一手住宅成交面积为249.7080万平方米，上涨27.25%。而2013年第一季度的涨幅已经超过了20%。春节前增城曾划定限价上限，但从数据上看，并没有达到预期的效果，年前增城的7个热盘中，仍有“6”字头的。

而增城为了响应政策要求，采取了进一步的措施，选择继续限价。2013年4月10日，增城市房管局宣布增城继续实行限价不限购的政策，但限价标准收紧，从年初宣布的限涨8%调至限涨5%。尽管当地政府摆明态度，但限价因为多套合同的普遍现象，已经缺乏有效的调控作用。且从2013年4月上旬看来，增城的政策执行力度并不尽如人意，甚至有媒体称其为“软执行”。这次的限价收紧措施，看怕是增城政府对上级政府的“回应”，其结果并不能期望太高。

南沙新区是否限价受关注

增城调控措施已落地，而在2012年大放光彩的南沙区却被推到众人眼前。自南沙晋级成为“国家级”的新区后，其房价从2012年5月份之后持续攀升，成为新区后上升势头更加明显。从2012年十一月至今，仅仅半年时间，南沙楼价就上涨了51%。尽管房价高涨，但南沙成交情况依然火爆。2013年一季度南沙的成交量达到1378套，位居增城市成交榜的第五位，成交量上涨态势明显。

但有过房价暴涨暴跌先例的南沙新区，更多的是投资客在“作怪”，基于南沙的地理位置情况，其刚需者较少。这样的泡沫现象使得南沙新区成为“众矢之的”，有消息称，为抑制该地区房价暴涨情况，政府将会对南沙新区限价12000元/平方米。有网友认为，南沙并不能快速地实现政府所设定的规划效果，就算规划顺利实施，其房价卖12000已算合理。

那么南沙是否会紧跟增城进行限价措施呢？从市场情况来看，南沙自2012年年底压轴退新之后，2013年开年，其楼市缺乏新货，在售楼盘货量稀缺。这或许导致其房价上涨底气不足。而从广州细则来看，对于限购限价的要求，只提到了增城和从化地区，并未提及南沙，而这两个地区2012年已经实行限价，如今增城坚持限价，从化是最有可能的追随者。

满堂红研究部肖文晓表示，“因为从化跟增城一样，广州细则表示由它们自行出台相关政策，而增城选择继续限价，相信从化也会这样”。政府有意无意地忽略南沙地区，或许计划通过其他手段实现限价。广州市社科院研究员彭澎则认为，南沙停止发放预售证或许就是其为实行限价采取的不同措施。

可以确定的是，政府不会对南沙地区“放任不管”，直接限价或采取其他措施。南沙地区据说已经停止发放预售证，此举或许也是限价的其中一种手段，但这并不能根本解决问题，为了达到房价控制目标，相信政府将会采取更有力的手段。彭澎表示，除了南沙，“中心城区，尤其是天河区，地方政府或许都会有限价动作”。

总体看来，增城选择收紧限购显然流于形式，但既然政府对房价控制目标已经“夸下海口”，尽管地方政府表现并不十分“给力”，但其一定会想尽办法实现目标。作为最大障碍物的南沙新区必定会被调控的手紧紧抓住，我们期待政府未来有更为强硬和有效的措施出台。