| 金地在2013年业绩表现相当不俗，上半年金地签约销售面积150.1万平方米，签约金额197.2亿，同比增长46.71%。下半年，得益于货量结构以及高推盘节奏，业界预测业绩将继续爆发。而在广州，金地一直显得相当低调，只在广州东拥有一个占地3800亩的超级大盘。2013年，已是金地入广州的第八个年头，某权威房产网站专访金地集团华南区副总经理兼广州公司总经理朱克亮先生，解读金地在广州的八年发展路。
项目:八年大盘的升级路 问题:金地在广州只有位于增城的一个项目——目前仍在开发的千亩大盘金地上城。楼盘位于增城永和新新公路旁，是占地3812亩的山湖大城，开发已达八年，这八年，这个项目经历了怎么样的升级？ 朱克亮:最开始的a区荔湖城产品，包括公寓、别墅、小高层、高层等，目的是聚集对生活质量有共同追求的群体，形成多元社区，致力打造“城市回归自然”概念。经过多年发展，目前开发的b地块金地上城，也秉承原有理念并有所调整，a区荔湖城侧重结合国内外经验，以金地对开发的理解去做产品，再找客户。而b地块金地上城则从客户需求出发，同时与现时增城限价政策，国家鼓励刚需产品开发等背景结合开发产品。 具体来讲，我们调研发现，在广州市区，改善型房子门槛大概在300-500万，倒不如在环境与空气质量好的地方买一套别墅，所以金地上城别墅主要面向改善型买家。在产品设计方面非常精细，如给儿童特别设计套房系统，附设独立阳台以及书房，而对于男性则特别设计收藏间、工作间，女性则侧重美容空间设计，对于老人，强调互不干扰，空间独立，这是产品从2.0升级到3.0的过程。 在配套方面，金地上城在八年来逐步实现了三类设施投放到位，第一步是衣食住行等基本需求，第二部，引入国际品牌的高级幼儿园、高质量学校。运动设施如泳池、羽毛球场等也在近期全部投入使用，未来会在社区文化方面着手，继续提升配套价值。金地上城还有大量土地储备，会在2014年开始大规模开发，现在也具备大规模开发条件，以后每年推向市场会有30万平方米。 区域:增城发展促自住买家劲增 问题:金地深耕增城多年，对这个区域的发展有怎么样的认识？ 朱克亮:从另一方面，这八年金地也见证了广州逐步东进的发展。当年获得项目时，增城的交通、配套相对偏僻，目前，增城启动一核三区建设、交通有所改善，有三条地铁线通达项目周边，这为项目本身带来一个比较好的契机。这两年。增城和项目的自住比例上升很快，一方面是由于交通和环境改善在提速，另一方面，最近一两年金地一直跟着房地产开发格局走，投放大量刚需类产品，导致入住率比较高，年底前将有几百户入住，目前项目已有超60%的入住率。 自住客中，本地增城买家占比40%，大部分为开发区企事业单位中坚力量，另外有40%来自天河，萝岗这一带，这批住客对生活要求比较高，认为环境资源越来越稀缺，所以先购买占有，可以看到，未来来自外部的买家会越来越多。增城成为下一个华南板块是必然的. 配套设施提升与原来的山水资源促进广州刚性需求大转移，增城会变成一个置业大区域，买家不再追求拥挤喧闹，而是追求健康生态的居住环境。在政策方面，增城现在限价，但土地供应成本上升也会导致房价上升。而从别的区域传递过来一些被挤压的置业需求，也会让增城房价控制住有难度。对金地而言，虽然受到调控影响，但也会配合政府政策。 方向:造城后，择良机进城 问题:金地对拓展更多项目的计划是怎么样的？ 朱克亮:八年千亩大盘开发，是金地对广州的认知过程。虽然金地在广州一直盘踞于东部，但城里也好，城外也好，其实都在广州，只是离繁华和喧闹近还是远。广州是比较好的一线城市，相对比较平稳，没什么大起大落，务实不跟风，所以金地在土地投资方面不会刻意选择或者回避方向，一直在选择合适的机会。对金融城、南站，善于在副中心做大盘的金地也很有兴趣，在关注中，这些新规划实际上就是资源整合，是一个更聚焦的过程，能让土地价值更高，更集约化。集中力量做会更好。 以前开发商可能跟政府一起打造运营一个城市概念，而现在开发商只是参与局部地块开发，政府已经形成很强大的资源系统，也不缺资金，所以能主导城市开发，开发商只参与局部。2013年广州土地市场很热，金地也积极参与了公开市场招拍挂，但金地有自己的风险把控标准，没拿到很正常。目前仍在通过其他渠道在谈合作，整个广州市区里都会考虑，时机成熟一定会拿下。 空间:广州，多数人的城市 问题:如何评价广州的市场？ 朱克亮:从开发商角度来看，广州市场还是很稳健，很正常的，并没有看到需求和投入出现断层或波动。我们认为，上海是全国的上海，北京是全国的北京，但广州还在发展，整个珠三角是广东人的珠三角。如我们所接触到的别墅买家，思维还是务实，考虑自住因素多一些，比较少看到广州以外买家，他们都强调安一个家，所以广州的高端物业有一个比较大的开发空间，广州会逐步变成全国的广州。在华南方面，金地在珠三角的布局，目前在佛山、广州、东莞、深圳等都有子公司，这几年会有一个比较大的计划，在投资规模和销售额的增长方面会有一个增长速度比较快的增长。 |
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