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增城新塘业主起诉誉山国际楼盘:补充协议效力高于政府合同?

14-3-13 09:52| 发布者: lujunfei| 查看: 1422| 评论: 0|来自: 时代周报

摘要: 每年一度的“3.15”,房地产维权都是一个热点。但是随着房地产市场的不断规范,房地产行业的维权事件已经大幅减少。广州方圆地产顾问有限公司副总经理邓浩志在接受时代周报记者采访时说,这几年房地产行业持续规范, ...
每年一度的“3.15”,房地产维权都是一个热点。但是随着房地产市场的不断规范,房地产行业的维权事件已经大幅减少。广州方圆地产顾问有限公司副总经理邓浩志在接受时代周报记者采访时说,这几年房地产行业持续规范,小开发商不少倒闭或者被兼并,大的房地产企业集中度持续提升。

大的品牌房地产企业对于房屋质量的越来越重视,同时还十分注意提升品牌的美誉度,因而即使有小的质量问题和投诉,也会很快给予解决,加上这几年政府对房地产行业的监管力度不断加大,并且实行了网上签约、打款入监控账号、开发商办完大确权后才取消监控等有效措施,大大减少了一房多卖、销售抵押房、房屋烂尾或者延迟交楼的情况,也解决了很多历史遗留问题。具体表现为房地产行业这两年的投诉在持续下降,加上房价不断上涨,也隐藏了一些矛盾。

综观最近一些房地产维权事件,时代周报记者还是发现,这实际上是业主在与一些开发商在斗智斗勇。因而,在购房之前,消费者要学点法,小心落入开发商编织的陷阱中,同时在维权过程中也要注意有理有据有节,及时化解矛盾,也有利于问题得到圆满解决。相当多的业主维权无力,或者维权无门是因为他们陷入了开发商设计的购房合同或者补充协议的陷阱当中。

当业主房屋出现质量问题,或者发现开发商承诺不兑现、虚假宣传误导购买等行为时,因为合同上没有写明,给维权增加不必要的困难和难度。因而,购房者自身也需要学习一点法律知识,在购房之前认真识别,谨防落入开发商编织的陷阱当中。同时,房地产的主管部门也应对购房合同进行规范,对于补充协议凌驾于政府购房合同之上的行为要予以坚决的纠正,维护消费者的权益。

补充协议效力高于政府合同

商品房买卖合同正本才28条,后面的补充协议却长达30条,不仅变更主合同的大部分内容,还称两者冲突要以补充协议为准。同样性质的违约行为,购房人须承担的违约赔偿是开发商的5倍。这样的合同,你遇到过吗?2013年,邹女士(化名)购买合景泰富地产控股有限公司(01813.hk,以下简称“合景泰富”)旗下项目楼盘时,就曾遇到了这样一份购房合同,最后在律师陪同下跟广州市房管局、工商局等部门协商后,合景泰富已为客户妥善解决了此事,让三方皆大欢喜。

广州市房管局在2013年底公布了新版《广州市商品房买卖合同》意见征求稿,涉及“先查验后收楼”、杜绝“霸王条款”等内容,希望能更为全面保障购房者合法权益。时代周报记者就上述情况采访合景泰富,该公司称该公司协议文本合乎规范,并在行政主管部门处进行了备案。2013年8月11日,邹女士以总价159万多元的价格买下了合景泰富旗下在广州增城新塘开发的誉山国际商品房某单位,当日缴纳了3万元定金,签署了购买意向书,并于8月18日缴纳了47万余元首付。

在随后准备签署正式买卖合同时,邹女士傻眼了,她在合同补充协议中发现了大量与广州市国土资源和房屋管理局制定的《广州市商品房买卖合同》文本相违背的条款,其提出质疑并要求修改。她委托广东省房地产研究会法律服务委员会主任、广东法制盛邦律师事务所律师陈亮代理维权。

“开发商在补充协议中将主合同约定的大部分内容进行了变更,但变更后的大量内容与我们诸多现行法律、法规、文件等规定不符,其排除了买方大量合法权利,免除了卖方的诸多法律义务,”陈亮向时代周报记者提供了上述补充协议的复印件,并介绍称,补充协议里,购房者对房屋质量异议权,对开发商违约责任的追究权以及对建筑物共有部分共有权等受到侵害。

据陈亮介绍,开发商在补充协议第9条中将主合同规定的交楼日期变更为交楼条件,删除了开发商的如期交楼义务;第19条将主合同规定属于业主共有的建筑物共有权及收益等变更为开发商享有。此外,补充协议中还存在大量双方违约责任极不对等的条款,如购房者逾期付款应按房款总价万分之五每日交付违约金,而卖开发商逾期交楼则无须支付违约金,逾期交付《房产证》也仅按乙方已付房款(非总房款)的万分之一支付违约金。

在补充协议的最后还明确指出,如果补充条款和广州市国土资源和房屋管理局制定的主合同内容发生冲突,以补充协议为准。“一份未经协商的补充条款,效力却凌驾于政府指导订立的主合同之上,这违反了政府出台合同示范文本,保护消费者权益的初衷。”陈亮说。

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