| “‘超限率’已经不是个别现象，目前市面上近八成的项目实际上超过限价标准。”某知名房企珠海项目营销人士向记者表示，珠海实行严格的“双限令”政策已有两年多，2014年以来，松绑限价政策的迹象越来越明显。此外，作为广州成交主力军的增城市也出现限价松动的现象。 广东省政府一位不具名的人士告诉记者，珠三角有几个城市一直尝试挣脱限价限购政策的束缚，但之前公开松绑后便很快被叫停。“如今地方经济增长乏力，或多或少都有些放松调控的小动作。”上述广东省政府人士表示，在中央“双向调控”政策尚不明朗的情况下，限价作为较为温和的调控措施，将成为地方政府突围楼市调控政策的一个出口。 限价名存实亡？ “春节之后，珠海出现楼盘超过限价已经不是什么新鲜事，大家都常常提到的‘超限率’，从30%零星现象，扩展到现在的至少80%。”珠海市一知名房地产项目营销副总经理描述珠海市正对限价政策进一步“松口”的市场表现。“我们项目正在推的都是100多平方米以上户型，均价约在19000元/平方米，属于同区域中等房价的项目。” 上述营销副总经理称，事实上，该楼盘已经超过珠海“双限令”规定的11285元/平方米限价红线。对此，他表示，采取“双合同”方式让该项目获得政府通过，装修标准合同均价接近8000元/平方米，客户购买的时候签两份合同，“交给住建局的那份价格，就是在限价标准内的。” 知名房企驻珠海项目营销人士称，珠海执行“双限令”的两年多期间，政府在口径上仍坚守规定的限价政策，但由于实施过程中采取“灵活的处理手段”，网签价格超过限价范围的现象时有发生。事实上，除了在网签阶段采取上行下效的价格报送方式，使楼盘平均预售价格在限价范围内。 记者还了解到，开发商也采取先将条件更好的单位高价出售，其他以稍低价格报送的单位先采取内部认购，不对外出售，在预售结束后，再将“捂售”那批单位以高出原报送的价格对外销售。上述营销人士指出，春节之后，该市远离中心的区域房源价格虽有小幅攀升，但价位在限价标准左右，而中心区域的房价则频频走高，带动中心周边的楼市价位远超限价标准，“大家都能找到办法刷出新价位。” 对此，珠海市住建局宣传负责人回应称，该市继续实行严格的双限政策，暂时没有通知要调整。据媒体统计，截至4月1日，珠海市拱北、南湾片区在售楼盘的“超限率”为91%，吉大、香洲、唐家、新香洲、前山片区在售楼盘的“超限率”为100%。 全国首个限价城市增城的情况也类似。记者咨询了增城多个在售楼盘，售价低于增城限价7385元/平方米的新房源很少，大部分在售房源价格在1万元以上，甚至出现售价为限价标准两倍的项目。碧桂园增城项目一位营销人士透露，春节后，推出市面的房源起步价格稍有提高，部分靠低价房源拉低整体预售均价的项目，但低价房源很难买到。 他从政府人士处了解到，受增城撤市设区消息影响，近两个月以来，当地楼市交易套数保持了明显的增量。“大家都担心，设区后纳入广州市限购范围，实施限购将会影响增城楼市发展，所以都在尽可能地推出库存，同时争取更高价出售，政府对限价的严格实施也稍有松口空间。” 地方试探中央调控底线 这两个城市曾自行松绑限价、限购，受到多方压力，均无法实现。珠海市在宣布取消“双限令”后的短短5个多小时内被紧急叫停，增城市则将新建住房限价的涨幅从2013年的5%提高至8%，在业界引发政府“助涨”房价猜测不久之后，立马宣布限涨回调至5%。在市场人士看来，地方松绑限购限价、响应“双向调控”的意图十分迫切，地方将会采取各种措施试探中央的调控底线。 与前一两年相比，地方自行松绑限购限价的外部环境不同。在珠海，业内分析，受到供货量不足、银行房贷利率上浮和全国部分城市出现降价潮等因素影响，该市楼市一季度成交持续低迷。“受到房价下跌、楼市崩盘等影响，购房者处于观望的状态，这对楼市影响很大。”一家房企营销副总称。 记者从珠海市住建局了解到，房企普遍认为珠海市房价一直被低估，且对横琴新区的前景看好，都希望能到珠海获得更大的发展。当地实体经济发展乏力，且横琴新区发展需要更强的经济“助力器”，政府都寄希望于房地产投资，而限价、限购政策，对吸引房企进驻珠海投资是一种制约，所以各方面都需要调整。 某大型央企珠海公司知情人士透露，该公司在珠海的项目为豪宅级别，售价在3万元以上，且新推楼盘售价也逐步走高。当珠海市住建局要求按规划对该项目实施限价措施时，住建局则受到中央方面的压力，最后，该项目悄然摆脱“限价令”。一位广东省政府人士表示，以往试图松绑却又被叫停的城市，不敢贸然成为新一轮松绑的“出头鸟”，所以低调向个别区域、个别楼盘松口也是一种变相缓解压力的方式。 该人士表示，以增城为例，增城市是广州下辖的县级市，其新房供应近年来一直为广州各区之首，也是广州楼市的主力军，过去两年持续执行了限购、限价的“双限政策”。撤市设区的政策为增城楼市带来利好，开发商推动房价上升，以及政府希望促进房地产经济发展的意愿都十分强烈。 |
增城区等东部中心‘现代活力核’已经跃然成
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