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增城市2015-2016年将迎来楼价爆发潮?多项规划利好在刺激着眼球!

14-4-25 08:05| 发布者: lujunfei| 查看: 2101| 评论: 0|来自: 羊城晚报

摘要: 2013年10月份,增城被定位为广州城市副中心;2014年4月份,广州新一轮行政区划调整确定。从城市副中心到广州的一个区,增城正融入大广州,与广州城区之间的心理距离在不断拉近。“撤市成为广州一个区,使得增城人口 ...
2013年10月份,增城被定位为广州城市副中心;2014年4月份,广州新一轮行政区划调整确定。从城市副中心到广州的一个区,增城正融入大广州,与广州城区之间的心理距离在不断拉近。“撤市成为广州一个区,使得增城人口迁徙层次从第三极上升至第二极,对人口的吸引力提升,楼市需求将会进一步扩大。”保利地产首席研究员吴定金对增城楼市的未来充满憧憬。

合富辉煌首席市场分析师黎文江更认为,增城房价在地铁开通前一年或将快速上升,现在正是入手增城的好时机。因为2017年,地铁13号线、地铁21号线建成,增城将成双地铁区域;将在新塘附近打造广州东部综合交通枢纽中心,面积相当于现在广州东站的近7倍。到2020年,增城规划人口规模将较现状增加约百万人。增城规划建设成“生态水城”、“四季花城”、“田园绿城”,壮大生态经济,完善城市服务功能设施,建设高品质、低成本、产城融合的城市副中心。

从第三极升至第二极

中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江表示,在全力加快发展促转型、推进新型城市化发展的特殊时间节点,广州启动新一轮行政区划调整,目的是为广州下一轮的区域经济发展聚集新的能量。区划的优化,除了令整个城市受益,还有区域的实实在在受益,增城便是受益者之一。

吴定金表示:“从世界人口迁徙的方向来看,大城市城区因为有完善的配套,对外来人口的吸引力最大,属于人口迁徙的第一极;大城市的郊区属于第二极,其吸引力次于大城市城区;第三极则是大城市周边。增城设区前,至少在心理上,增城只能算是大城市周边,属于人口迁徙层次的第三极;设区后,增城晋升为第二极。”

目前,增城楼市“内生型”的特点明显。除广园东一带楼盘约70%的买家来自广州城区,其他区域的楼盘绝大多数都是增城本地买家。在设区、地铁开通等实实在在利好的带动下,将会有越来越多广州城区的买家涌入增城,增城楼市“内生型”的特点将会不断被淡化。

增城楼市“更上层楼”


规划利好对楼市有巨大的推动作用。3月26日,增城举行设区后的首次大型土地拍卖会,众房企展开激烈竞争,出让的5幅住宅土地,最终有3幅的楼面地价突破4000元/平方米,增城新地王诞生。而在2013年12月份,增城设区前的最后一幅住宅土地出让,其楼面地价不过是1617元/平方米。

2014年4月30日,增城将再有一幅住宅地块出让,起拍楼面地价为4568元/平方米,按照此前宅地的溢价幅度,该地块楼面地价或将突破“5字头”,再度诞生“地王”。众多知名房企争相进驻,增城地价快速上升,地王纪录陆续突破……这是否有点类似几年前的萝岗?现在的萝岗,已成为广州楼市重镇,至于萝岗的房价,已非昔日吴下阿蒙。

当然,增城本来就是广州楼市的重镇。长时间以来,增城一手楼市的成交量就占据广州全市(原来的十区两市)的两三成,是广州楼市成交量的“一哥”。2013年,广州全市一手住宅成交93035套,面积为1058万平方米;同期,增城一手住宅成交24442套,面积为266万平方米,占比分别为26%、25%。

2014年前两个月,增城这两项占比分别达到28%、27%。增城的系列规划利好,对增城楼市而言是更上层楼。相关规划显示,到2020年,增城规划人口规模将较现状增加约百万人,这对增城楼市来说,意味着更多的需求,更大的希望。

增城楼价将迎爆发期


除了设区,增城其他的规划利好也在刺激着人们的眼球。最引人关注的是地铁13号线和21号线。2014年年初,地铁13号线已经完成征地90%以上,总共11个车站,有8个车站进行了主体维护阶段的施工;地铁21号线全线大部分的征地工作基本上完成,20个车站有3个车站进行施工。根据工程计划,这两条地铁线路都争取在2017年建成。

此外,增城设区后,将在新塘附近打造广州东部综合交通枢纽中心,面积相当于现在广州东站的近7倍。如果说,设区将拉近增城和广州城区之间的心理距离的话,地铁的开通,将直接拉近增城和广州城区之间的时间距离,增城将进入广州城区的半小时生活圈。吴定金表示:“番禺和广州城区之间的几条大桥开通后,番禺楼盘开始吸引众多广州城区买家;增城地铁开通后,也将会吸引更多广州城区买家。”

不少人在展望增城楼市前景时,都把番禺的现在看做是增城的未来,增城将是“下一个番禺”,增城将出现广州又一个“华南板块”。黎文江甚至认为,增城具有很多当年番禺所不具备的优点:增城面积更大,房地产开发有更大的空间;增城产业聚集,有大量产业人口,楼市消化力强;增城目前的配套比当年的番禺要成熟得多……

因此,增城楼市的前景,也更具想象空间,甚至可能超越番禺。至于增城的房价,黎文江认为,目前即使带上装修也比不上番禺、萝岗,但增城的房价有可能在地铁开通前一年爆发。按照地铁规划开通的时间,也就是2015年或2016年。专家认为即使限购,增城成交占比也会达20%.

黎文江(合富辉煌首席市场分析师):设区后增城会不会限购?现在有各种各样的消息传出。但即使限购,增城一手住宅的成交量在全市的占比还会达到20%。增城与萝岗的房价差将会缩小;吴定金(保利地产首席研究员):天河是广州目前房价的最高点,然后向各个方向逐级向下。向东是先到萝岗再到增城,现在增城与萝岗的房价落差较大,但未来两者之间的差距将会慢慢缩小。

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