| 2014年2月份，广州市公布了最新区划调整:增城、从化撤市并区，原黄埔及萝岗合并为黄埔区。区划调整后对新三区房地产市场影响如何，是社会广泛关注的问题。增城楼市的价格洼地效应十分明显，区域楼价与邻近的天河、黄埔及萝岗都有非常大的差距，一直有效地吸纳广州市区外溢的置业人群。因此最新的区划调整，无疑将利好增城楼市。 一、增城商品房交易活跃，供求量位居广州首位。 经过多年的发展，增城的房地产市场地位日益重要，衡量房地产市场重要性的多项指标，尤其是近三年新建商品房(含住宅与非住宅，下同)批准预售和网签量均位居广州十区二市首位。(一)新建商品房供求状况。2011年至2013年，增城新建商品房批准预售882.99万平方米，网签面积791.86万平方米，分别占广州十区二市的22.89%、21.82%，均位列第一。 (二)新建商品房供应情况。2011年增城批准预售总面积313.48万平方米，占广州十区二市的24.68%；2012年批准预售总面积236.06万平方米，占广州十区二市的18.63%；2013年批准预售总面积333.44万平方米，占广州十区二市的25.26%，均位列第一。其中2011年、2012年、2013年批准商品住宅预售面积分别为281.90万平方米、205.48万平方米、265.55万平方米，分别占广州的26.83%、18.85%、25.27%，均位列第一。 (三)新建商品房成交情况。2011年、2012年、2013年增城新建商品房网签面积分别是210.23万平方米、264.73万平方米、316.90万平方米，分别占广州十区二市的20.29%、20.48%、24.36%，均位列第一。其中2011年、2012年、2013年商品住宅网签面积分别为196.24万平方米、248.43万平方米、266.27万平方米，分别占广州十区二市的23.32%、23.15%、25.16%，均位列第一。从年度月均网签面积情况看，2011年增城新建商品房月均网签面积17.52万平方米，2012年增城新建房月均网签面积22.06万平方米，同比25.92%；2013年月均网签面积26.41万平方米，同比上升19.71%。 (四)新建商品房成交均价情况。2008年以来增城商品房交易登记价格总体呈平稳上升趋势。从近三年新建住宅价格看，增城的商品住宅均价维持在7000-8000元/平方米的范围内，与广州十区相比，增城正处于价格洼地，房价仍有较大的上涨空间。 二、名盘云集，奠定增城在东部板块地位。 2002年之后，随着增城的碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲等大型房地产项目的开发，增城房地产市场进入快速发展阶段。吸引万达、碧桂园、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、侨建、雅居乐、和记黄埔、东汇置业等众多开发企业纷纷进驻开发，造就增城名盘云集，奠定增城在广州东部板块的核心地位。 当前，增城的名盘主要有:增城万达广场、碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲、金地荔湖城、誉山国际、保利东江首府、锦绣御景国际、恒大山水城、侨建绿野山庄、雅居乐御宾府、和记黄埔逸翠庄园等。在珠三角一体化和广州建设国家中心城市的发展带动下，在增城市“建设现代产业新区，打造生态宜居新城”的战略发展目标指引下，增城市的房地产市场发展前景越来越明朗，竞争优势也愈加突显。 三、增城楼市受撤市并区影响成交向好。 2月广州市公布了最新的区划调整，增城、从化撤市并区，原黄埔及萝岗合并为黄埔区，区划调整后对各区房地产市场影响如何，是社会广泛关注的问题。增城作为东部价格洼地效应十分明显，区域楼价与邻近的天河、黄埔及萝岗都有非常大的差距，可以有效吸纳广州东外溢的置业人群。因此最新的区划调整无疑将利好增城、从化楼市。 1、从客户特征分析看出，如果增城实施限购，受影响的改善型及高端项目占市场份额小，对整体楼市影响不大。增城楼市从客户构成来看可以分为两个片区，新塘与广州东部联系紧密，多条快速路连接，规划2条地铁线，成为广州东部分刚需置业客户的首选。新塘东部以及荔城区域，交通距离大，受广州东部承接较少，多以本地客户购买为主。根据合富辉煌集团市场研究部监测显示，2013年增城以总价120万以下的产品占绝对主力(83%)，其中成交楼盘7成位于新塘，以广州刚需客户占绝对主力。改善型及高端项目成交占比不2成。我们可以从不同档次的楼盘看到增城客户构成情况。 1)以新新大道某楼盘的洋房(该项目2013年洋房成交主力总价段在150万以下)成交客户为例。该项目客户超过7成来自广州，其中尤以广州东部三个区域为主。第一次及二次置业客户占比接近8成，受到限购政策影响的三次及以上置业者仅占比两成多。2)以新塘东某项目为例(项目2013年成交货量总价在50-100万元/套，相对集中在60-90万元/套。)，客户以增城本地为主，第一次置业者更是高达8成多，剩下则为二次置业客户。 |
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