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增城市三联村的和黄项目9年后“苏醒” 地价猛涨七倍 数百栋别墅低调售罄

2014-5-12 08:45| 发布者: lujunfei| 查看: 2747| 评论: 0|来自: 凤凰房产

摘要: 在增城市荔城街三联村有个神秘的楼盘,自从2012年底低调开售以来,均价为12000共158套别墅已全部售罄,销售成绩惊人。2014年4月8日记者到现场了解情况,被告知售楼部早已经搬离。一期全部售完,二期在建,在建工地的 ...
在增城市荔城街三联村有个神秘的楼盘,自从2012年底低调开售以来,均价为12000共158套别墅已全部售罄,销售成绩惊人。2014年4月8日记者到现场了解情况,被告知售楼部早已经搬离。一期全部售完,二期在建,在建工地的外墙贴着公示:建设单位:和记黄埔地产(广州增城)有限公司;开工时间2011年6月10日,施工许可证编号和竣工日期为空。“老地”建新楼,实际上,和黄拿到这块地的时间远远不止三年前。



和黄城项目占地3000亩“身世”不凡

时间倒回2005年,李嘉诚旗下的和记黄埔有限公司在增城荔城镇大幅购地,高调并斥重资进军广州房地产市场,筹备开展“和黄城“项目。项目所涉及土地一共3049亩。9月21日,和黄与增城市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权转让合同。在当年的香港上市公司年报中,“和黄城”首度出现在“内地发展中物业列表”一栏,总楼面面积被确认为“13669千平方尺”(约合151.88万平方米),预计完工时间是“2018年”。

可是这块土地却不太平,随后几年它经历了震惊全国的增城土地骗局反腐风暴和审计署调查,被创累累“伤痕”。而今,不少人仍在质疑,这些伤疤真的都好了吗?而这块土地可以迟迟不开发,是否在有意“囤地”?超过3000亩的土地,如果全靠征地获得的话,必须通过国务院的审批,然而和黄当时在增城市便完成了全部的审批程序。为何如此?所用办法很耐人寻味:将新征地当做“闲置土地”回收。

2003年,为了招商引资,增城市政府正式决定引进“和黄城”项目,并落户荔城镇,所需土地由荔城镇和国土局负责整合。所圈地块本属于当地荔城街的集体土地,需要先向农民征收土地,然后将这些土地挂在某个公司名下作为链接,通过伪造合法手续的方式,表明该公司是多年以前就已获得土地却没有建设,然后再由当地国土局收回,转卖给和黄。

2004年6月至2005年9月,所有的手续准备完毕,增城市政府以1.26亿元的代价,回收3000亩“闲置”土地。并在2005年9月21日,转手以3.2亿元的价格将这3000亩土地出让给李嘉诚旗下的长江实业(0001.HK)、和记黄埔(0013.HK)公司,平均地面地价为157元/平方米。9月22日,长江实业发布公告称,已经分别成立4家合营房地产公司开发上述3000亩土地,每家公司长实、和黄均持有50%权益,4公司注册资本总额超过8亿元,预计投资总额15亿元进行开发。

当时,国内主要财经媒体均报道了这一事件,它标志着李嘉诚首次在中国内地进行纯房地产项目开发。一切看似布局完美,纸终究包不住火。2006年,当地农民因不满征地补偿,一纸举报信寄到审计署驻广州特派办,由此揭开增城土地骗局。由于该案涉及金额过亿,审计署曾以“审计要情”上报国务院,并获高层批示。随后,公检法部门介入案件调查。参与人员获刑,其中包括9名收受贿赂的增城市政府工作人员。

其实,这3049亩土地并非全部有问题。在2007年一封由和黄广州公司向香港总部董事总经理周伟淦和副董事总经理徐建东发送的书面汇报称,“据初步统计,增城市荔城街三联地块3049亩范围内,已经核实确认具备合法出让条件的土地约670亩,另约474亩仍在调查核实中,余下近2000亩的土地已确认为没有用地指标的农用地”。

和黄是受害者“囤地”变合理

经历土地骗局风波后,和黄怎么办?增城项目还要继续吗?因为涉嫌案件,2006年正当和黄准备动工之际,审计署却对土地进行查处,项目搁浅。由此看来,里面所发生的土地诈骗案,“地块移交不力”的地方政府和“不肯搬走”的钉子户,已经成为和黄“合法“闲置土地的理由。

根据媒体获取的和记黄埔内部信函显示,就增城项目去留问题,和黄公司内部曾与当地政府做过多次秘密磋商。邮件中建议,出于对和黄广州公司的“长远、持续发展及维护公司形象”的考虑,应继续保留开发增城项目,并尽量采取“拖延”策略,“低调、分期、逐步理顺该地块内的用地问题”。

而正好在2007年前后,正当“国六条”房地产调控新政狠抓落实之际,核心内容中的一条便是要求在新建的住宅项目中,90平方米小户型的比例至少要占70%(业界俗称“90/70”政策)。和黄增城项目,恰恰受制于此。在风口浪尖上,短期内要求地方政府配合,突破“国六条”小户型比例的限制,也“绝非易事”。因此,广东公司的建议是“尽量推迟项目的开发时间,以争取政策的宽松、变动带来的利好机会”。

信函还透露,就上述推迟开发引致的土地闲置问题,广州公司已与增城市国土局初步沟通,后者“表示会待调查事件明晰后,重新界定地块移交及计算土地闲置的确定时间,并以书面形式予以确认”。据此,和黄可以将获得的土地出让时间往后“重新界定”。

据此,和黄可以将在2005年便已获得的土地的出让时间“重新界定”到2007年。而据当时相关媒体报道,和黄广东公司对此的判断是“最多可合理争取到两年的延迟开发时间,即2009年2月”。可实际上延迟时间远远超过了2009年。2011年6月23日,土地风波六年之后。长江实业、和记黄埔增城项目举行剪彩仪式,宣布破土动工。当时市委常委、组织部部长冼银崧,副市长邬卫东为两项目动工奠基。此增城项目就是6年前的“和黄城”。
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