| 近两个月，广州楼市频频隐现降价风波。但根据房产数据中心统计显示，近一个月（2014年5月19日-6月18日），广州一手住宅成交均价为17255元/㎡，环比上个月（4月19日-5月18日）的15334元/㎡，上涨12.53%。成交均价攀升与楼市降价成风形成巨大反差，究竟其中是否另有乾坤？
成交均价：六区下跌vs全市上涨 房产记者分别对比广州十一区的成交数据，发现事实上，白云、荔湾、越秀、南沙、黄埔、花都近一个月网签成交均价环比均呈现下滑趋势，其中下跌幅度最大为南沙，跌幅为7.60%，而天河则逆市上涨高达38.29%，究其原因，是报价55000元/㎡的中海花城湾近来强势入市并狂卖131套，但仅代表个盘现象，并非区域整体房价上扬。此外，海珠和番禺成交均价环比分别上涨0.85%和2.60%，基本处于稳定。 值得注意的是，增城近一个月网签成交均价竟达10274元/㎡，环比上涨21.87%。继从化传闻限价上调楼盘售价向上突破后，增城的多个楼盘在网签成交均价上更是出现了大幅度的上扬。在目前降价潮的大背景之下，增城涨价似乎有违常理。随后，传闻声称涨价是因为增城放开限价。但记者致电增城多处楼盘，了解到增城部分楼盘成交均价上扬是由于取消“双合同”造成的“虚涨”。 “双合同”隐患重重 首先，“双合同”究竟对买家有何不利？所谓“双合同”，即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同，一份挂以装修费等名义的补充协议。比如某楼盘除购房合同外，另外与买家签订一份20-30万元的装修合同，装修款开发商通过银行帮助买家以“消费贷”形式贷款，贷款年限为3-5年，贷款利率则参照二套房贷利率标准，上浮10%。这意味着，在供房的前几年，每个月除了正常的房贷外，买家还要还一笔几千元的“消费贷”。 但如果买家签订的是所谓的设计合同，则必须要一次性付清钱款，首付压力瞬时骤增。以一套100万的房子为例，按首次置业首付三成，正常购买首付需30万元，但如果分为两套合同，设计款为20万，置业者首付则需44万（网签总价80万×30%+20万设计款），实际支付了总价的44%。除此之外，“双合同”也可能造成买家的合法权益得不到保障，未来一旦发生纠纷，开发商可能将相关责任推向装修公司，而如果未来房子转手，买家也可能由于原房价被低估，而不得不承担额外的税费。 取消“双合同”潮流暗涌 而据了解，增城在售楼盘中，确定取消“双合同”的楼盘有翡翠绿洲、新塘新世界和汇东国际花园，翡翠绿洲今年以来网签均价基本维持在7字头，而5月份，却创下了10167元/㎡的高位网签均价；新塘新世界5月份之前网签均价基本为8000多元/㎡，步入6月则骤增至12000多元/㎡，汇东国际花园的成交均价也大致呈现相同的变化轨迹。而增城的惠百氏广场近一个月网签成交15套，成交均价仅7343元/㎡，但最近一套网签成交，均价却暴涨至10787元/㎡，疑似取消“双合同”，不过楼盘工作人员则称“从未采用双合同”。 尽管取消“双合同”正在形成潮流，但调查中也发现有楼盘仍使用“双合同”，比如新塘的力诚凯怡湾，开发商报价为8800-9500元/㎡，项目近一个月的网签成交均价则为6200元/㎡，而对于采用“双合同”，楼盘销售人员也直言不讳：“增城一直都是这样”。由于与市区相比，增城房价具备一定的竞争优势，总价低，所以即便采用“双合同”，首付压力增大，大部分买家也只能选择默默承担。 但对比之下，采用“单合同”的楼盘不仅能减轻首付压力，也能保障买家的合法权益，优势明显。而增城目前在售楼盘中，除了上述的翡翠绿洲、新塘新世界、汇东国际花园和惠百氏广场取消“双合同”外，保利东江首府也只需签“单合同”，而毛坯出售的楼盘大部分也以“单合同”成交，有兴趣的买家，不妨多加留意。 由于取消“双合同”造成的“价格虚涨” 2014年6月中旬，增城一手住宅成交均价曾出现21.87%的环比增长幅度，当时房产深入分析发现，在降价潮的大背景之下，增城部分楼盘成交均价上扬是由于取消“双合同”造成的“价格虚涨”。合同变化导致的成交变动只是暂时性现象，此后，增城成交均价进入稳定期，但随着楼市降价趋势不断蔓延，增城作为“销量大户”自然不可能置身事外。根据房产数据中心统计显示，近两周（6月30日-7月13日），增城网签成交均价为9610元/㎡，比前一统计周期（6月16日-6月29日）的成交均价10352元/㎡下跌了7.2% 相对于萝岗各盘降价此起彼伏的热闹,增城年初撤市设区的利好影响余韵仍在，尤其是热门板块新塘，目前降价动静不大,但市场寒意却已慢慢显露侵袭迹象。近日，降价风进一步吹向东部，增城部分楼盘出现不同程度的价格下调。其中，翡翠绿洲精装变毛坯卖，最低仅9400元/㎡，剔除装修款，与此前报价相比约下降1000元/㎡。 而景新国际未开盘先降价，原先9000元/㎡的价格下调至7800元/㎡。根据经纬行统计显示，增城2014年上半年新增供应为3355套，但下半年新货预计超万套，目前增城处于高库存状态，预计下半年开发商会根据市场形势调整推货节奏。而面对楼市低迷，加快去化便不得不进行降价促销，相信未来增城将陆续有楼盘加入“降价大军”。 不过，买家也必须注意，增城房价处于广州楼市的洼地，加上年初增城撤市设区，坐享利好，如果相关规划方案出炉，区域内房价可能进入新的上升期，因此，对于打算置业增城的买家而言，目前的政策“真空期”正是抄底的好时机，因此，房产特意为买家搜罗了增城一批降价盘，比如在售平层公寓的誉山国际目前均价为7500-8000元/㎡，而此前同类产品的报价为8500元/㎡，另外目前购房享1万抵3万优惠。除了降价盘，增城也有部分项目价格稳定，但仅需6000-8000元/㎡的均价便有成交，有兴趣的买家不妨多加留意。 |
增城区等东部中心‘现代活力核’已经跃然成
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