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增城由于取消“双合同”造成“价格虚涨” 撤市设区坐享利好或进入新的上升期

2014-7-15 14:58| 发布者: lujunfei| 查看: 993| 评论: 0|来自: 网易房产

摘要: 近两个月,广州楼市频频隐现降价风波。但根据房产数据中心统计显示,近一个月(2014年5月19日-6月18日),广州一手住宅成交均价为17255元/㎡,环比上个月(4月19日-5月18日)的15334元/㎡,上涨12.53%。成交均价攀升 ...
近两个月,广州楼市频频隐现降价风波。但根据房产数据中心统计显示,近一个月(2014年5月19日-6月18日),广州一手住宅成交均价为17255元/㎡,环比上个月(4月19日-5月18日)的15334元/㎡,上涨12.53%。成交均价攀升与楼市降价成风形成巨大反差,究竟其中是否另有乾坤?


成交均价:六区下跌VS全市上涨

房产记者分别对比广州十一区的成交数据,发现事实上,白云、荔湾、越秀、南沙、黄埔、花都近一个月网签成交均价环比均呈现下滑趋势,其中下跌幅度最大为南沙,跌幅为7.60%,而天河则逆市上涨高达38.29%,究其原因,是报价55000元/㎡的中海花城湾近来强势入市并狂卖131套,但仅代表个盘现象,并非区域整体房价上扬。此外,海珠和番禺成交均价环比分别上涨0.85%和2.60%,基本处于稳定。

值得注意的是,增城近一个月网签成交均价竟达10274元/㎡,环比上涨21.87%。继从化传闻限价上调楼盘售价向上突破后,增城的多个楼盘在网签成交均价上更是出现了大幅度的上扬。在目前降价潮的大背景之下,增城涨价似乎有违常理。随后,传闻声称涨价是因为增城放开限价。但记者致电增城多处楼盘,了解到增城部分楼盘成交均价上扬是由于取消“双合同”造成的“虚涨”。

“双合同”隐患重重

首先,“双合同”究竟对买家有何不利?所谓“双合同”,即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同,一份挂以装修费等名义的补充协议。比如某楼盘除购房合同外,另外与买家签订一份20-30万元的装修合同,装修款开发商通过银行帮助买家以“消费贷”形式贷款,贷款年限为3-5年,贷款利率则参照二套房贷利率标准,上浮10%。这意味着,在供房的前几年,每个月除了正常的房贷外,买家还要还一笔几千元的“消费贷”。

但如果买家签订的是所谓的设计合同,则必须要一次性付清钱款,首付压力瞬时骤增。以一套100万的房子为例,按首次置业首付三成,正常购买首付需30万元,但如果分为两套合同,设计款为20万,置业者首付则需44万(网签总价80万×30%+20万设计款),实际支付了总价的44%。除此之外,“双合同”也可能造成买家的合法权益得不到保障,未来一旦发生纠纷,开发商可能将相关责任推向装修公司,而如果未来房子转手,买家也可能由于原房价被低估,而不得不承担额外的税费。

取消“双合同”潮流暗涌

而据了解,增城在售楼盘中,确定取消“双合同”的楼盘有翡翠绿洲、新塘新世界和汇东国际花园,翡翠绿洲今年以来网签均价基本维持在7字头,而5月份,却创下了10167元/㎡的高位网签均价;新塘新世界5月份之前网签均价基本为8000多元/㎡,步入6月则骤增至12000多元/㎡,汇东国际花园的成交均价也大致呈现相同的变化轨迹。而增城的惠百氏广场近一个月网签成交15套,成交均价仅7343元/㎡,但最近一套网签成交,均价却暴涨至10787元/㎡,疑似取消“双合同”,不过楼盘工作人员则称“从未采用双合同”。

尽管取消“双合同”正在形成潮流,但调查中也发现有楼盘仍使用“双合同”,比如新塘的力诚凯怡湾,开发商报价为8800-9500元/㎡,项目近一个月的网签成交均价则为6200元/㎡,而对于采用“双合同”,楼盘销售人员也直言不讳:“增城一直都是这样”。由于与市区相比,增城房价具备一定的竞争优势,总价低,所以即便采用“双合同”,首付压力增大,大部分买家也只能选择默默承担。

但对比之下,采用“单合同”的楼盘不仅能减轻首付压力,也能保障买家的合法权益,优势明显。而增城目前在售楼盘中,除了上述的翡翠绿洲、新塘新世界、汇东国际花园和惠百氏广场取消“双合同”外,保利东江首府也只需签“单合同”,而毛坯出售的楼盘大部分也以“单合同”成交,有兴趣的买家,不妨多加留意。

由于取消“双合同”造成的“价格虚涨”

2014年6月中旬,增城一手住宅成交均价曾出现21.87%的环比增长幅度,当时房产深入分析发现,在降价潮的大背景之下,增城部分楼盘成交均价上扬是由于取消“双合同”造成的“价格虚涨”。合同变化导致的成交变动只是暂时性现象,此后,增城成交均价进入稳定期,但随着楼市降价趋势不断蔓延,增城作为“销量大户”自然不可能置身事外。根据房产数据中心统计显示,近两周(6月30日-7月13日),增城网签成交均价为9610元/㎡,比前一统计周期(6月16日-6月29日)的成交均价10352元/㎡下跌了7.2%

相对于萝岗各盘降价此起彼伏的热闹,增城年初撤市设区的利好影响余韵仍在,尤其是热门板块新塘,目前降价动静不大,但市场寒意却已慢慢显露侵袭迹象。近日,降价风进一步吹向东部,增城部分楼盘出现不同程度的价格下调。其中,翡翠绿洲精装变毛坯卖,最低仅9400元/㎡,剔除装修款,与此前报价相比约下降1000元/㎡。

而景新国际未开盘先降价,原先9000元/㎡的价格下调至7800元/㎡。根据经纬行统计显示,增城2014年上半年新增供应为3355套,但下半年新货预计超万套,目前增城处于高库存状态,预计下半年开发商会根据市场形势调整推货节奏。而面对楼市低迷,加快去化便不得不进行降价促销,相信未来增城将陆续有楼盘加入“降价大军”。

不过,买家也必须注意,增城房价处于广州楼市的洼地,加上年初增城撤市设区,坐享利好,如果相关规划方案出炉,区域内房价可能进入新的上升期,因此,对于打算置业增城的买家而言,目前的政策“真空期”正是抄底的好时机,因此,房产特意为买家搜罗了增城一批降价盘,比如在售平层公寓的誉山国际目前均价为7500-8000元/㎡,而此前同类产品的报价为8500元/㎡,另外目前购房享1万抵3万优惠。除了降价盘,增城也有部分项目价格稳定,但仅需6000-8000元/㎡的均价便有成交,有兴趣的买家不妨多加留意。

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