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李嘉诚的长和系在内地囤地溢价百倍 当年在增城市的拿地价仅每平方157元

2014-8-7 10:48| 发布者: lujunfei| 查看: 1416| 评论: 0|来自: 中财网

摘要: 事实上,近年有关撤资、囤地、内地业绩下滑等多种负面新闻,的确一直让他困扰着。2014年7月31日,迫于外界对长和系企业囤地、拖延施工的质疑压力,李嘉诚旗下长和系企业—长江实业(00001.HK,以下简称“长实”)与和 ...
事实上,近年有关撤资、囤地、内地业绩下滑等多种负面新闻,的确一直让他困扰着。2014年7月31日,迫于外界对长和系企业囤地、拖延施工的质疑压力,李嘉诚旗下长和系企业—长江实业(00001.HK,以下简称“长实”)与和记黄埔(00013.HK,以下简称“和黄”)再次出面回应称,长实与和黄在内地的土地项目并不存在囤地情况,也没有囤地意图,甚至一直希望尽快完成发展及出售项目,以便收回资金再发展。

2014年6月27日,华人首富李嘉诚在汕头大学毕业典礼上做了演讲,题为《无心睡眠》。“可能因为网络上的许多讨论,最近很多朋友,不约而同,积极向我推介各种酣眠良方,有气功的、有食疗的、有中西各种灵丹妙药,希望我可以在晚上睡得好点,”李嘉诚如是说。

事实上,近年有关撤资、囤地、内地业绩下滑等多种负面新闻,的确一直让他困扰着。7月31日,迫于外界对长和系企业囤地、拖延施工的质疑压力,李嘉诚旗下长和系企业—长江实业(00001.HK,以下简称“长实”)与和记黄埔(00013.HK,以下简称“和黄”)再次出面回应称,长实与和黄在内地的土地项目并不存在囤地情况,也没有囤地意图,甚至一直希望尽快完成发展及出售项目,以便收回资金再发展。

在这背后,是陷入冰点的内地销售。长实系统计数据显示,上半年内地物业收入仅30.75亿港元,骤降54.8%(2013年同期67.96亿港元);和黄在上半年共计确认出售约170万平方英尺的发展物业权益,绝大部分位于内地,但这个数字还不到2013年全年780万平方英尺的22%。

值得注意的是,长和系在全球房地产布局,如今也跟着曝光。数据显示,长和系在全球拥有土地储备为2092万平方米,其中,内地的土地储备高达1652万平方米,占近8成,若按2013年内地土地储备平均成本为2400元/平方米计算,内地项目总值近400亿元人民币。

“囤地”最高溢价近百倍

无风不起浪。自1992年进军内地房地产市场以来,长和系在2005年前后拿地迅猛,在2010-2012年间也有一轮扩张,近20年间,其闲置土地的戏码也是屡见不鲜。以广州增城项目为例,早在2005年9月21日,长和系与广州增城市国土局签订了国有土地使用权转让合同,将增城市荔城街三联村和迳吓村四宗地块纳入囊中,合计占地面积为203万平方米,总地价款近3.2亿元,平均楼面地价仅157元/平方米。

“长和系在增城拿地并未通过招拍挂,而是通过市政工程与政府进行交换,其中并没有土地补偿,”有接近和记黄埔的业内人士曾对记者透露,2004年,增城市政府得悉李嘉诚准备在荔城街购地数千亩后,积极奔走。按照规定,征收3000多亩如此大规模的土地须报国务院审批,为此,增城市政府选择捷径,通过“回收闲置土地”向长和系供地,却不料掉进亿元土地诈骗案的漩涡—增城当地开发商梁培堃伪造土地使用证,虚征农民用地,此案曾震惊中央。

2006年,正当和记黄埔准备动工之际,审计署对土地进行查处,项目随后进入搁置。直到2011年6月23日,“沉睡”近6年之久的和黄增城项目高调奠基。时任增城市市委常委、组织部部长冼银崧和副市长邬卫东出席了当天的奠基仪式。据一位当时在和黄任职的人士透露,诈骗事件之后,和黄原计划“2009年能够恢复开工”,不过,到2011年才真正开始动工,“这两年间关于房地产的政策有些变化,双方一直在磨合,政府允许做项目申请变更。”

在和黄2013年年报中,增城逸翠庄园项目的开发状态显示,项目一期中的A、B两部分项目在2014年仅分别完成40%和10%,而二期、三期的规划进度是2016年完成1%。这只是长和系旗下项目涉嫌闲置的冰山一角,其在全国8个城市13个项目,均不同程度的疑似闲置。梳理和黄、长实多年的财报就不难发现,在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市,这两家企业要完成地产项目的1%,大部分需4-10年,甚至以上才完成。

其中和黄在北京十三陵附近的北新嘉园,合约拟定动工时间为2004年11月,但事隔十年后仍未开工。而综观长和系的操作手法便可发现,其主要是通过大规模圈地和分期开发,助力土地闲置获取土地溢价暴利。“项目大,且分期开发,主要是因为李嘉诚有这个资金实力。一期一期地开发,开发周期比较长,可以起到变相囤地的作用。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。

而缓慢开发,长和系坐享土地升值暴利,其在2013年报中披露内地项目的地价约每2400元/平方米。而随着土地价格和房价的暴涨,长和系大赚暴利。如上海已售完的御翠豪庭项目,2002年,长和系通过协议方式以折合楼面地价约2497元/平方米获得土地,2009年最后一次开盘时,房屋销售价已涨到7万元/平方米,是当初楼面地价的28倍多。如今的增城,与李嘉诚进入的时期也大不相同,已是开发商林立之地。在2014年7月份的成交统计中,逸翠庄园的售价已达1.5万元/平方米,较土地价溢价近百倍。
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