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以工信部电子五所的增城项目为例 谈谈在土地资源整合过程中的法律运用

2014-8-13 23:06| 发布者: lujunfei| 查看: 2438| 评论: 0|原作者: 鲁阳/肖军/江岚

摘要: 在人口、粮食、资源和环境这未来世界的四方面危机中,土地资源问题必然成为了矛盾的焦点,我国人均土地面积只有世界人均土地面积的1/3左右,在国家严格控制农用地转用的情况下,为了提高土地利用率,就需要对城区内 ...
在人口、粮食、资源和环境这未来世界的四方面危机中,土地资源问题必然成为了矛盾的焦点,我国人均土地面积只有世界人均土地面积的1/3左右,在国家严格控制农用地转用的情况下,为了提高土地利用率,就需要对城区内那些被多个权属单位占据,不能独立规划开发的零星或分散的小地块进行整理合并,整体进行统一规划或依附于某个大项目统一开发,以达到促进经济发展和社会进步的双重效果,这就是土地资源整合。本文将以工信部电子五所增城项目为基础,结合本所律师在参与土地资源整合过程中遇到的相关问题及如何运用法律手段予以解决进行研讨。

一、工信部电子五所增城项目及土地资源整合方案。

国家工信部电子五所总部新区用地规划1500亩,于2012年8月正式落户广州市增城区朱村街,朱村街位于增城市东部,广汕公路横贯其中,地理位置优越,是广州城市副中心山水田园式科教生活新区,总面积94.07平方公里,户籍总人口约5万人,2013年累计完成工业总产值83.04亿元;

为加快推进新型城市化发展水平,打造现代产业发展载体,盘活辖区内土地资源,推进电子五所总部新区的开发建设,朱村街先后制定了《某国企及周边土地整合方案》、《某事业单位及新征周边土地整合方案》、《某国企改造及职工住房安置方案》、《某国企改革分流后历史遗留问题解决方案》等系列土地资源整合方案。

二、土地资源整合方案涉及的主要问题。

此次土地资源整合方案坚持“依法规范、阳光操作”的原则,通过成立工作组和聘请本所律师作为专项法律顾问,深入某国企、事业单位、民营企业、工厂及农村,针对土地整合过程中可能出现的问题进行调查、汇总、整理,并结合律师的法律意见制定解决方案。方案涉及的主要问题如下:

(一)某国企债务问题的处理

此次土地整合范围内的某国企历史欠债很严重,土地也抵押给了多家银行及企业,债权人诉诸法院后,导致土地及地上建筑物被法院查封或轮候查封,我们在综合分析前述债务形成原因、本金、利息及债权人基本情况后,在不损害国家、集体利益的前提下,从尽量以低成本及彻底高效解决债务的角度出发,我们建议朱村街通过协商收购债权、执行和解及代偿执行款的方式解决;

例如:协商收购债权,利用各方都想解决债权债务的共识,通过多轮谈判,朱村街与债权企业、某国企签订三方协议,在了解债权企业同意放弃优先购买权及某国企自愿转让土地(包括地上建筑物)的真实意思表示后,朱村街通过支付债权收购款给债权企业的方式解决债务的同时获得了该国企的名下多宗土地的使用权,彻底解决了该国企的历史债务问题。

(二)土地被查封或抵押的解除及涂销问题:在朱村街收购某国企的债权及通过与银行协商只偿还本金的前提下代偿了银行债务后,原债权企业随即向法院申请解除查封,原债权银行随即涂销抵押,至此,该国企名下的土地查封及抵押的问题得到圆满解决。

(三)土地使用权人与第三人租赁或承包关系的解除问题。在审查原租赁或承包合同是否合法有效及是否存在约定解除或法定解除合同的事由后,我们建议朱村街根据以下程序予以处理,同时对协商解除应注意的事项作出提示:

1、解除租赁或承包合同的程序:出现约定解除和法定解除情形的应依据《合同法》第九十六条的规定行使解除权。2、通过协商一致解除租赁合同,应注意解除租赁协议中约定双方的责任承担,包括青苗处理,建筑物补偿或分配,经营损失补偿,经营中的经济纠纷,职工遣散问题,搬迁期限等。

(四)离退休职工福利补助及移交社会化管理的问题

某国企2006年改革分流至今共有157名离退休人员需移交社会化管理,我们结合某国企改革分流后的实际情况,从彻底解决退休职工移交社会化管理的角度出发,同时考虑退休人员生活的实际困难,根据劳动部发[2003]15号文的有关规定,我们建议按每人310元/月左右计发,从2006年7月计发至2011年12月底,另有38人属于社会申办退休,支付退休补贴即可。

至此,离退休职工的福利补助得以妥善解决关于离退休职工移交社会化管理的问题,我们建议朱村街针对普通退休人员、退休孤寡职工、离休人员等人员移交社会化管理及未购买社保的退休人员等具体或特殊情况分别处理,并根据增委办发[2005]12号文、据穗办[2004]14号文、据粤委办[2003]36号文等规定,分别向相关职能部门支付费用后,完成移交。
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