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增城市以8字头均价成揽客杀手锏 登上广州区域双冠王

2015-1-7 16:27| 发布者: lujunfei| 查看: 2929| 评论: 0|来自: 网易房产

摘要: 1、区域整体表现2014年初“撤市设区”成为增城年度的头等利好。地处广州近郊的增城享有不限购的优势,长期供需两旺,2014年增城网签成交14200套,销售面积1617275㎡,登顶广州区域“双料销冠”。不过由于行业年度整 ...
1、区域整体表现

2014年初“撤市设区”成为增城年度的头等利好。地处广州近郊的增城享有不限购的优势,长期供需两旺,2014年增城网签成交14200套,销售面积1617275㎡,登顶广州区域“双料销冠”。不过由于行业年度整体成色欠佳,增城成交同比2014年锐减10116套,跌幅超4成。成交均价为8955元/㎡,全市排名第11,仅高于从化,同比涨幅11.2%。区域月成交量波动大,年初确定撤市设区,限购传言风传,3月份成交创下1841套的高峰;

而传统旺季9月份却仅成交551套跌入低谷,年终房贷新政和降息利好形成叠加效应,成交再度攀升,全体成交呈U型曲线。存量方面,截止至12月底,区域未售套数共17282套,同比货量上升但排名则跌至第四。目前广州尚未解开限购,增城不限购仍保有优势,而价格洼地的也吸引了大部分刚需买家的关注,未来撤市设区政策落地加上地铁施工建设,区域价值可期,尤其是新塘板块,目前实力房企汇聚,竞争力强劲。


2、价格走势

增城2014年整体成交均价为8955元/㎡,1-5月份成交均价基本维持在8字头徘徊,全年最低价为2月份的7677元/㎡,即使撤市设区利好出台,价格也未见骤变。但在6月份成交均价急升至10418元/㎡,成为全年峰值。据悉,背后的原因在于楼市冷清限价松动,多盘取消“双合同”,促使网签数据更接近真实成交情况,产生“虚涨”的假象。而踏入下半年,广州楼市降价促销形成风潮,增城网签均价回落至9字头,并逐渐趋于稳定,下半年区域成交均价为9610元/㎡。


3、供应分析

2013年增城全年市场存量同比有所增加,从2013年底的15893套上涨至2014年底的17282套,涨幅8.74%。上半年区域供销相对持稳,存量在14330套上下浮动,但下半年受新货面市节奏加快而销量下行影响,存量陡升并在年底达到最高位17282套,未售面积也达2373946㎡,但由于全市各区货量同比上扬,增城存量排名由2013年的第三跌至第四,前三甲分别为番禺、花都和南沙。

目前增城的楼市格局以新塘和荔城两大板块为主,新塘板块地理位置优越交通便利,吸引了大量刚需买家的关注,目前板块聚集了众多大型楼盘,竞争也相对激烈,存量前三名的楼盘都位于新塘且均突破千套。其中锦绣天伦1053套成存量之最,第二名为十年成熟大盘翡翠绿洲的1048套,中森茗苑2014年大批新货入市,以1005套的存量排名第三。此外,已是现楼的别墅项目侨建御溪谷有911套新货,而位于石滩的绿湖国际城则有827套。以上项目的新货已陆续推出市场。


4、成交分析

2014年,增城全年共有69个盘有网签成交记录,于2013年持平。其中86%的楼盘成交价格在10000元以内,同比下跌5%但仍难以撼动其广州价格洼地的定位。与此同时,共8个盘的网签均价在10001-15000元的价格区间。受区域限价红线的影响,楼盘的网签均价仍是实行限制干预的结果,真实的情况是新塘板块破万的楼盘并不罕见。此外分别有1个楼盘网签均价在15001-20000元和20001-25000元的价格区间,均为别墅项目,网签均价最高为侨建御溪谷的21109元/㎡。

热门板块:新塘

从广园东快速路开通至今,新塘板块楼市获得了长足的发展空间。特别是广州东进步伐的加快,新塘成为新广州人向近郊迁徙的优质选择,而未来地铁13号线和21号线沟通增城和广州市区,新塘处于接驳的重要地段,更奠定了桥头堡的地位。根据数据显示,2014年新塘板块成交8248套,销售面积934532㎡;

两者均占增城总成交的58%,成交均价9519元/㎡,高出增城总体6个百分点,而实际差距或更甚,如碧桂园凤凰城、汇东国际花园等楼盘的报价,均已超过11000元/㎡。此外,板块年度销售金额近89亿,占比超6成。与此同时,板块未售新货供应量为10611套,占据增城市存量的61%,继续领跑区域的新货供应。


成交量前十楼盘

刚需买家始终是楼市的主力军,而低价则是吸引大量刚需买家最为关键的要素。在2014年增城成交TOP10的楼盘中,高达7盘的网签均价在低于万元线,凭借1691套成交量荣登区域销冠的锦绣天伦,网签均价仅7字头,验证了在近郊盘中价格的主导意义,亚军和季军的席位被锦绣御景国际和翡翠绿洲分别以1211套和1129套摘得。

年度销售情况也表明,地段相对便利的大型社区最受买家青睐,翡翠绿洲、誉山国际和碧桂园凤凰城等不外如是。房企方面,敏捷和碧桂园均有三盘上榜,尤其值得注意的是2014年的全新项目碧桂园城市花园,项目11月中才首度开盘,短短1个半月已跻身年度热销榜单,销售达638套,高性价比和未来地铁利好是其热销的法宝。

5、区域市场预期

2014年初撤市设区消息尘埃落定,尽管具体细则仍未敲定,但增城加速融入大广州的步伐已拉近了买家的心理距离。未来随着规划和政策的倾斜,增城将逐步享受广州的城市配套,从3月份成交的上涨可见,撤市设区对楼市确实具有拉动作用,如果2015年利好真正落定,或可迎来区域新的成交高峰。此外,大众认知开始淡化将增城作为郊区的角色,也将在房价洼地的吸引下趋向往该区域迁徙。

而根据相关工程计划,联通增城的地铁13号线和21号线均将争取在2017年建成通车,目前13号线施工进度也在各规划线路中领先,预计2015年沿线楼盘成交仍将走高,热门的新塘板块也将继续保持其成交旺区的热度。由于区域内云集众多大盘,预计2015年增城市新盘新货仍以旧盘加推为主,根据网易房产统计显示,2015年1月增城合计7盘新货入市,其中不乏全新项目,如江山时代目前吹风价最低仅6字头,而创基丽江国际和倾城国际也陆续面市,产品方面以刚需为主,选择较为丰富。

目前增城的房价仅为全市均价的6成,不足天河房价的1/4。年中由于限价红线放宽,大部分楼盘已取消“双合同”,对于买家而言首付压力也相应减轻,加上区域主打刚需产品,性价比高的优势仍是区域的最大杀手锏。目前广州楼市限购政策的走向尚未明朗,如果广州取消限购将利空原本就不限购的增城,而如果增城正式放开限价,网签数据在短期内或形成较大波动。但总体而言,预计2015年增城仍将维持广州刚需大户的地位。

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