| 毫无悬念！增城2015年将要成为广州楼市冠军，据乐居监控阳光家缘数据可知，截止至12月21日，广州2015年前十一个月的住宅成交均价最低为从化7871元/平米，最高为越秀区40926元/平米。从成交套数来看，以增城最为抢手，共网签17361套，增城几乎每月以庞大的网签套数在增城，该数据与比前十一个月的15786套足足多出1575套！其次，南沙搭乘自贸区利好“东风”，网签套数共有12879套，番禺以12789套网签量紧随第三。
★2015年全年增城土地交易市场活跃的原因？ 龙斌:政策放松、市场转暖、投资向一线城市倾斜、市政规划前景好。广州整个土地市场比较活跃，特别是到了下半年。从全国政策情况来看，二套房贷、营业税五年变化成两年、公积金贷款政策调整和首付下调等等，这一系列放松的政策对整个市场形成了很好的政策预期。市场转暖，房地产商买地欲望增强，纷纷进驻增城。另一方面，开发企业投资都会向一线城市倾斜，增城撤市设区后已正式纳入一线城市版图，广州的城市规划向东发展，增城是受益的，而且增城的市政规划有良好的前景。 ★二孩政策对增城楼市的影响有哪些？ 龙斌:大户型面积的销售将有所增长。全面二孩政策的影响是全国性的，虽然还未实施，但在预期上已经产生了影响。这个预期是人口增多、家庭变大，需求增长。这个政策出台后，相信很多刚需客、改善客甚至是投资客都会考虑买房或换房，所以在预期上的影响是积极的。但在短期内仍未产生实质性的影响，这需要过程。增城楼市方面，大户型面积楼房的销售会有所增长，这是一个很重要的信号。 ★如何看待增城楼市2015年供应量、成交量和均价方面的变化？ 黄韬:量大增、价未涨。据我们监测，增城2015年相较于2014年，成交量上涨幅度达到15%，楼价方面上涨幅度达到7%。因为增城属于量大增、价未涨的情况，增城全年中连续几个月的成交量都是排名全市第一的。原因是增城的刚性需求比较突出，增城地区与广州交界楼盘越来越多，规划后年地铁通车，这种态势使广州市区购房者选择在增城区买房的人也会越多；楼价保持稳定的趋势，是因为除了荔城中贵价楼盘楼价较高之外，其他楼盘价格仍比较稳定。 龙斌:土地市场影响供应、贵价盘拉升均价。供应量增长是与下半年市场转暖有关系，而且这两年土地出让比较多，到了2015年土地供应较大，两方面原因共同影响。从价格方面来看，更多是有结构性的影响，高价的房子增多，均价就会提高，尤其是增城下半年有高价盘的推出，个别楼盘拉高了增城楼市均价。 ★预测2016年增城楼市在量价方面的表现如何？ 黄韬和龙斌:稳中有升，量价保持7%的涨幅。2016年量价都会有所提升，但可能呈现微升，不会像2015年量的提升大于价的提升，应该是保持稳中有升的状态。成交量大涨，价格稳中求胜。由于中央政策的支持、货币政策的调整，2016年房地产发展前景比较理想，广州2015年成交量已增长30%，主城区达40%。增城属于广州外围地区，传导会慢一点，预测成交量会增长20%；增城2016年城市建设有新进展，加上一线城市购买力较强，所以在价格方面预测增长5至10%。 ★增城荔城、新塘、中新、石滩等这几大板块2015年楼市表现有何不同？ 黄韬:多板块吸引广州客、荔城贵价盘突出。新塘板块成交量增长会比较明显，因其符合广州老区市民的刚性需求，还有在楼价方面有优势；另外，荔城区几大豪宅的推出，在结构上拉高了荔城区的房价，创了新高；靠近广州的中新板块也有一定的涨幅，对天河区、黄浦区具有较大的吸引力；21号线地铁沿线的朱村板块楼盘个数增长很快，仍有大部分是面向广州城区的刚需客；石滩方面还是面向增城当地客源，性价比较高的盘也受到广州城区客户的青睐。 ★如何看待增城公寓市场去化率只达50%？ 黄韬:地段优越、配套完善的公寓更受青睐。这个很正常。即使在广州城区，限购地区的公寓表现也一般，2014年表现不好，2015年刚刚过关。而增城属于限购区域，公寓属于变种产品，加上实体经济并不算有很大的改变，很多创业人群未必会选择公寓作为创业居所。我预测2016年公寓市场还是会保持相对平淡的表现，不会很火爆。有特色的公寓会受到投资者、公司白领等这类过渡型的客户青睐，比如地处商业中心、配套完善以及面积户型比较小等优势。 龙斌:相信市场转暖会释放一部分需求。公寓在功能和居住的舒适性上不如住宅，它是迎合投资市场的产品，加上增城第三产业相对比较弱，占比较低，所以租赁需求不大，所以当住宅市场转暖后，公寓的供应和销量会受到一定的挤压。当然，如果公寓做成户型、规划、配套都向住宅方向靠拢，是有一定前景的，而在这样的政策环境背景下，也会有一些需求释放出来。 ★增城二手住宅市场表现如何？预测2016年会有哪些变化？ 黄韬:涨幅达30至40%。受到营业税五年变两年的政策影响，二手住宅2015年有很大的增长。据我们初步的数据显示，二手市场的成交量增加了30至40%，比一手住宅市场增量要大，部分业主卖了手上的房换一手房，换房客增多。但是二手市场价格较低，很多换房的房子相对而言比较旧、户型比较差，所以价格涨不上去。预计2016年二手市场会继续放量，在价格方面跟随一手市场，比较稳定。 ★元旦是否是入手买房的好时机？ 黄韬和龙斌:目前投资增城房产不会后悔。每逢五一、十一、元旦这些大节日，都是发展商促销的良好阶段，在供应量较多的前提下，购房者选择的空间多，这对于购房者而言是一个有利的因素。增城目前楼价保持平稳，从其发展态势来看，楼价一定会微涨，房地产投资相对而言比较稳妥，所以买房成为了一个重要的投资渠道。楼市乐观，入手早比晚好。目前来看，政策、市场以及环境等各方面都比较乐观，所以对2016年的判断也是比较乐观的，如果真的是有住房、购房的需要，同时又有能力、实力，我觉得还是早比晚要好。 |
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