房企看上增城楼市的高性价比教育城地价创新高借力新东站布局石滩

16-5-13 09:37| 发布者: lujunfei| 查看: 1509| 评论: 0|来自: 新快报

摘要: 2016年5月5日,增城区朱村街的教育城板块两宗宅地出让,掀起了2016年广州地市的首个小高潮。富力、万科、碧桂园、合景泰富、融创等7家房企现场角逐,最后合景泰富同时将两宗地块收入囊中,总共斥资31亿元,溢价率分别达到 ...

2016年5月5日,增城区朱村街的教育城板块两宗宅地出让,掀起了2016年广州地市的首个小高潮。富力、万科、碧桂园、合景泰富、融创等7家房企现场角逐,最后合景泰富同时将两宗地块收入囊中,总共斥资31亿元,溢价率分别达到177%和181%,楼面地价分别为5815元/平方米、5797元/平方米,刷新了教育城地价的最高纪录。记者查询发现,截至5月5日,广州市2016年挂牌的仅有的6宗宅地,均位于增城。

增城的房地产市场经过多年发展,目前已经形成新塘、朱村、荔城(含石滩)以及永和四大板块,教育城板块作为后起之秀,随着地铁21号线工程进度的推进和供应量的增加,加入了和新塘板块的竞争中,成为广州客在增城首选的两大板块。撤市设区两年有余,加上手持不限购王牌,2016年前4月,增城住宅成交已超7500套,均价也重新站上了1万元的高位。业内人士指出,撤市设区后增城尚未有政策倾斜,比起同样不限购的佛山,楼价上涨的动力稍微疲弱。但是也正因为此,地价水平较低,成交量大,对房企而言仍然是投资性价比较高的区域。

教育城地价创新高

5月5日,增城区朱村街两宗地块出让,朱村街横塱村83003208a15025地块占地面积达到13.8万平方米,建筑面积27.6万平方米,起始价5.4亿元,折合楼面地价2062元/平方米。在两小时拉锯战后,合景泰富以16亿元的成本拿下该地,溢价率达到181%,楼面地价5797元/平方米。随后,合景泰富再下一城,将另一块相邻并且面积所差无几的地块朱村街横塱村83003208a15024地块收入囊中,成交价14.95亿元,楼面地价达到5815元/平方米。

这个价格创下了朱村板块地价的新高。2014年碧桂园、中铁建、恒翔在朱村拿下的地块以及2015年中航里程拿下的地块,楼面地价均未超过5000元/平方米。目前碧桂园城市花园平均售价为12000元/平方米,而西福蓝湾的平均售价约为9000元/平方米,中国铁建国际花园平均售价为11000元/平方米。综合看,合景囊中两地块的地价已经接近板块楼盘售价的50%。

虽然地块成本并不算低,但是经过消息证实,合景泰富将与伺机进入广州已久的融创中国联手开发。不过对于双方所占的比重以及分工,目前尚未有确切消息。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,土地价值提升了说明板块的认同度也提升了。按照政府早前的东部山水新城规划,包含萝岗长岭居、增城中心镇、朱村,都在规划范围内,是承接广州人口的主要板块之一。

新塘楼盘遭三面夹攻

曾几何时,增城的成交主要依赖于新塘板块。作为和广州市区接壤的板块,通过广园快速路,最理想的通勤时间只需要半小时。早期大盘碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际,加上近两年的新盘豪进广场等,基本都是大盘+配套+楼巴的组合模式,将目光瞄准广州市区客。在2016年初市场水涨船高的情况下,不少楼盘也纷纷上调了售价。目前如碧桂园凤凰城、翡翠绿洲两个标杆大盘的售价已经达到1.3万-1.4万元/平方米,接近萝岗长岭居以及科学城东部部分产品的售价。

上述某楼盘相关人士表示,新塘涨价后楼盘的销售压力也增加了,主要是板块之间竞争也在加大。该人士指出,在一个大东部板块,大家瞄准的几乎都是刚需客。新塘要同时面对增城永和、萝岗以及教育城三个板块的竞争。在永和板块,以合景誉山国际、金地香山湖、时代廊桥为代表的楼盘售价从“6”字头到“8”字头不等,价格优势比较明显。和萝岗的竞争主要还是体现在区位上,一旦新塘的楼盘相比萝岗楼盘没有形成明显的价格优势,对不少买家而言会有一定的心理落差。

而与教育城的竞争上看,据了解,朱村也打出了地铁优势以及教育城配套的概念。因此新塘楼市2016年所面临的销售压力并不小。不过火车站新塘站的规划加上未来广州新东站的辐射,也给新塘的楼市带来一定的想象空间。黎文江认为,新塘的房地产格局基本已经成型,交通枢纽未来刺激的也将是商业物业方面。并且由于制造业企业众多,居住环境不够理想,人口居住正向生态环境更好的中新板块和荔城板块转移。

借力新东站,房企布局石滩

除了新塘和教育城板块,荔城(含石滩)也是增城楼市成交的一大主力板块。2016年2月份,碧桂园拿下石滩一宗宅地,占地面积为138281.15平方米,建筑面积27.2万平方米,底价7.28亿元成交,折合楼面地价2601元/平方米。2月6日,碧桂园又宣布通过合作的方式参与石滩豪进四季名苑项目。在2016年广州市供地计划中,石滩镇还有2幅商服用地待出让。2015年7月份,广州市国土规划委公布,在市域内将构建包括广州站、广州南站、广州东站、广州北站、广州新东站(增城)、南沙站(万顷沙)以及新塘站、庆盛站 “六主两辅”8个火车站。

其中新东站落户石滩的消息,一度令默默无闻的石滩镇成为关注焦点。根据规划,新东站定位为广州东部交通枢纽中心,核心区占地2.7公里,是现在广州老东站的7倍规模,地铁13号线、16号线、穗莞深城轨、广深铁路、广汕铁路以及未来地铁6号线都将在此交会。有专家预计新东站建成后(规划将于2020年建成),仅地铁客流量平均每天将超过300万人次,相当于目前广州地铁1号线、2号线高峰运客量总和。

按照以往的规划,新塘将建一个占地4500多亩的火车站,而石滩站则是远期规划的地铁16号线的其中一个站点。如今石滩站变辅为主后,业界猜测新规划以及大项目的落地将陆续有来。石滩镇目前在售的楼盘甚少,绿湖国际城、碧桂园豪园等靠近规划中的16号线石滩站,前者目前洋房售价约6800元/平方米,后者洋房售价约9300元/平方米,是增城除了永和板块之外,第二个售价不到万元的板块。

业内人士表示,房企现在布局石滩成本低,但是板块的发力还有待时日。和相邻的增城市中心荔城板块相似,主要针对客户群还是以增城本地的买家为主,目前对于广州市区客而言,由于距离太远,吸引力还是比较有限。值得一提的是,新东站尚停留在规划之中,未来或有变化的空间。

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