| “这是物业与前业主之间的欠费纠纷，为什么要新业主来承担？”2016年8月下旬，街坊邓小姐遇到了一件烦心事:2016年6月，她在广州市增城区新塘镇新都盛世名门小区购买了一套二手房，最近打算装修入住，但物业方非但不替其办理入住登记等相关手续，还让她承担前业主拖欠的近9000元物业费。
前业主欠物业费新业主被拒入住 2016年8月15日，邓小姐和家人来到该小区物业管理中心，当他们向工作人员提出要为刚购入的二手房办理入住登记手续及预交物业费时，却遭到了对方的拒绝。“物业工作人员告诉我们，如果想办理入住登记手续，要么先结清前业主欠下的近9000元物业费，要么向前业主追讨欠费。”邓小姐说，为尽快装修入住，他们想尽办法联系前业主，但一直无果。 接到报料后，记者与邓小姐一家来到该小区物业管理中心。工作人员肖小姐告诉记者，自2010年12月至今，涉事房屋前业主一直没有缴纳物业费，总共欠费8835.7元，加上滞纳金合计16000元。6年来，他们曾多次通过打电话、贴门牌告示等方式向前业主追讨欠费，但前业主一直不出面回应。肖小姐认为，新业主接手此套房屋后，便对此套房屋的物业欠费有不可推卸的追讨或承担义务。因此，在物业欠费未结清前，他们不能为新业主办理入住登记手续。 新业主提供相关资料方能介入协调 经双方多次交涉，该小区物业管理中心承诺为邓小姐办理入住登记手续，但需要邓小姐提供前业主的房产资料和个人资料，且需承担一半的物业欠费和滞纳金。对此，邓小姐一家不甚满意。“物业怎么能将其与前业主的债务关系推到我们的头上？这显然已经侵犯了我们的合法权益。”邓小姐认为，物业方要求其提供前业主的房产资料和个人资料，纯属是对他们的刁难。 “大家都找不到前业主，我们如何拿到他的资料？而且房子已经过户到我的名下，我也正式向物业方提出了缴纳物业费的申请，但物业方一方面不肯为我办理入住登记手续，一方面又将过户后所产生的物业费和滞纳金算在我的头上。”为尽快解决问题，邓小姐再次将情况反映至该小区所属的西宁社区居委会。该居委会工作人员告诉记者，在上一次邓小姐前来求助时，他们已将情况记录下来并开始着手调查，只要收到邓小姐提供的房屋相关证明材料，经核实清楚后将正式向该小区物业管理中心提出交涉，尽快协调处理好此次物业费债权纠纷。 前业主所欠物业费与新业主无关 广东金日律师事务所的律师阮泳娴认为，在此次物业费债权纠纷中，前业主拖欠的物业费应由物业方向前业主追讨，物业方无权阻止新业主办理入住登记手续，具体法律依据如下:首先，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在该事件中，签订物业管理合同代表合同关系的成立，签订双方(即物业方和前业主)都受此约束。但由于新业主并非该物业管理合同的相对方，所以不适用该合同。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在该事件中，涉事房屋已登记在新业主的名下，新业主已取得该房屋的所有权，可行使其对房屋的占有权、使用权、处分权、收益权。由于前业主与物业方签订的物业管理合同并不能约束新业主，因此物业方无权阻止新业主行使其对房屋的使用权。 再次，根据《物业管理条例》第2条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。据此，物业方无权阻止新业主入住房屋。最后，根据《中华人民共和国物权法》第35条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 在该事件中，新业主可以请求物业方排除对其入住房屋的妨害。也就是说，如果物业方坚持以前业主没有缴清物业费为由妨碍新业主入住房屋，就会侵犯新业主的物权。阮泳娴提醒街坊，在购买二手房时需注意以下三点:1.注意房屋质量、房屋权属人以及房屋是否存在抵押、被法院查封等情况；2.注意房屋权属人的债务情况；3.房屋未过户前，切勿支付过多款项。 |
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