新塘镇东洲村2020年的住宅用地首秀流拍 市场买涨不买跌 降价害了广州增城？

广州市增城区新塘镇2020年的住宅用地首秀流拍。作为增城最火的地方，新塘镇东洲村的宅地，2020年6月29日开拍无人问津，想必出乎很多人意料。其实，这还只是增城楼市的一个切面。拉长时间线来看，增城上半年表现也很尴尬。直接上数据，上半年全区新房成交9513套，同比减少22.7%。成交均价方面，2019年上半年好容易爬到21567元/平，现在回落到了20050元/平。不论量还是价，增城楼市都已进入疲软状态。想必有人要出来为增城鸣不平，让疫情来背锅？大可不必。

君不见同样是刚需热门区域，南沙和黄埔成交量虽不同程度下调，但人家价格不但坚挺，反而比2019年同期上扬了。增城有如今的尴尬处境，真正要背锅的，恐怕是降价。年初刮起的降价潮，如今来看对增城是一剂毒药。犹记得3月初，新塘、石滩、朱村等热门板块相继爆出降价，而且都是标杆盘带头。新塘的招商臻园卖出2.1万/平的面粉价，朱村有项目惊爆17xxx元/平，石滩有项目13xxx元/平，几乎一下回到几年前。

这波降到底裤价的操作，让增城当时成为当红炸子鸡，人气高涨。然而降价终归只是一时爽，短期刺激销量。如今3个月过去，当时以为的蜜糖，现在却成了砒霜。主要在于，这种自降身价的操作，与市场一直以来形成的买涨不买跌思维相悖。好容易凑够六个钱袋子上车，万一再降价，这多出来的钱拿去理财不香吗？降价让买家的心理预期降低了，自然出手意愿不强。

在降价潮的基调下，增城的利好缺位也影响了买家入场信心。6月中旬公布的2020年广州重点建设项目，增城的重点项目个数远逊色于黄埔、花都和南沙等区域。而在前两三年，增城的交通和产业建设等利好可谓占尽风头。2017年13号线通车，2018年21号线通车，2019年穗莞深城际通车；富士康超视堺8k项目、珠江国际创业中心等重磅产业项目前两年陆续封顶。这些项目在建设阶段和开通前，尤其是地铁，对房价的拉升最明显。所以我们看到前两年增城的成交价，一路从2018年上半年的11897元/平，蹿升到了2019年上半年的21567元/平。

如今，这些大的利好透支用尽，增城想要乘风破浪还需新的马车来拉动。3、南沙、黄埔、花都等放宽人才限购，增城不限购优势减分。一边降价，一边不限购优势减分，降低了增城对买家的吸引力。增城以往之所以作为刚需天堂，很大程度上受益于不限购优势。奈何2019年底以来，这一优势被逐渐稀释。南沙、黄埔、花都和白云等区陆续放出大招，放宽人才购房条件，加上这些区房价相对平稳，都让增城的吸引力减分。从实际来看，降价潮衍生的影响，还将在接下来的楼市继续显现。

1、新货扎堆上市，价格或不敢冲高。最直接的是，后续上新的新货压力大。要知道现有在售的盘不乏楼面价1.5万+和2万+的，这些盘都卖不上价，让后续新上市的新盘少了定价的底气。楼市君整理了下，下半年增城各个板块都有新盘面世，可谓全面开花。这些新盘普遍地价在1万/平出头，甚至还有5字头的。高价地和低价地项目同场竞技，接下来增城楼市势必还会竞争激烈。

2、去化压力大，库存已居高位。1月以来，增城的可售面积已连续6个月稳定在180万平以上。这是2019年从未见过的高位。加上接下来全新盘扎堆上新，库存压力想必将进一步增大，加剧市场竞争。

3、项目多产品丰富，买家选择多。不过，下半年的增城市场，对于想入场的买家来说，不失为好机会。随着后续一波波新项目的面世，买家的选择面会更广，可以从容挑选心水的。这个时候与上半年入手，有本质不同。经过前几个月的消化，增城房价筑底后已趋于稳定，再担心降价不现实。