凭借不限购和东进战略等红利 增城成为刚需购房者的必看区域 5年卖近12万套

2020年8月中旬，克而瑞公布了一个广州市增城区的楼市成绩单。意料之中，增城是广州楼市近5年的“销冠”。凭借不限购、近天河，广州东进战略等红利，增城几乎成为所有刚需购房者的必看区域。随之而来的是，增城房价发生翻天覆地的变化。十年间，增城房价从2011年的7916元/㎡到2020年的19100元/㎡。促使房价上涨的因素有很多，但其中一个关键因素是，需求量激增，导致房价升高。

当年“新国八条”落地，增城、从化不纳入限购范围，尽管调控政策不断深化，但这两个区至今仍然不受调控政策影响。相比从化的偏远与生态，增城显然更适合工作生活，因此不少人把置业的目光投向增城。从那时候开始，增城一直楼市焦点，尤其在成交量方面，在广州楼市占据很重要的地位。据克而瑞监测，2016-2020年期间，增城一手住宅劲销11.7万套，排名广州第一，且与第二名黄埔区（成交7.2万套住宅）拉开近三万多套的差距。

另外，在广州11个行政区中，增城单个区域每年成交量占广州总额的26%以上，2020年占比达29.3%，是近5年的第二高。而在房价方面，增城各板块的房价水平与受关注程度有很大关系。其中新塘板块以21199元/平排增城第一，排名第二的是荔城板块，成交均价为19484元/平；第三名则是朱村板块，成交均价为18253元/平。然而，真实的增城楼市却呈现两种不同的状态，一种是降价走量，一种是价格坚挺，甚至暗暗上涨。

在广州楼市整体平淡的情况下，增城难免受到影响，其中高价地块项目最为明显。增城曾有一段时间高价地频出，让地块所在的片区一下子沸腾起来，但后续这些高价地块没有很好的价值支撑，热度难以维持。与此同时，这些高价地块大多集中出现在2016到2017年，恰好是楼市一路向上的行情；而在楼盘入市的2018、2019年，市场已经发生翻天覆地的变化。这些地块瞬间成为了“烫手山芋”。当然，这只是个别标杆项目会出现的情况，更多项目是因业绩压力降价走量。

项目1月--8月报价：碧桂园云顶29000--28000元，招商臻园30000--27000元，保利天际32500--30000元，品秀星图26000--24000元，中森茗苑21000--20000元，实地广州蔷薇花园20000--17500元，科慧花园20500--20000元，首创碧桂园悦山府20000--17500元，创基天峰23000--19000元，远洋招商保利东湾24500--22000元，东江逸珑湾20500--17000元，金泽惠百氏24500--19800元，西福蓝湾22500--18000元，创基丽江国际31500--28000元。

除此之外，价格较为稳定的项目也不在少数。当中不少项目属于老盘持续销售期，客源相对稳定，更重要的是这些项目不敢轻易降价，一旦幅度过大，或引起业主维权。项目1月报价8月报价顺欣花园23000元，合景誉山国际18000元，万科金色里程16000元，金地香山湖15000元，金众江悦府15500元，尚东we家23000元，方圆云山诗意云玺15000元，广铝荔富湖畔20000元，中海联睿品21000元，恒展江山时代花园19000元，融信天樾府22000元。

而据不完全统计，价格上涨的项目只有少数几个，有的是因为教育利好，有的是因为热销涨价。项目1月--8月报价：保利中海金地大国璟20000--21000元，时代天汇15400--16000元，中国中铁诺德梓悦台20000--21000元，时代倾城（中新）18500--20000元，华润置地润悦19000--20000元，叠溪花园16000--16500元，敏捷绿湖首府13888--15500。可见，尽管优惠比上半年有所收窄，但增城楼市目前仍以走量为主，毕竟在售项目和库存量较多，各项目之间的竞争较大。

广州市增城区楼市，对广州的重要性毋庸置疑，数据上能说明一切。对于购房者来说，有几点需要注意的：首先，谨慎购买标杆盘。这里指的是地价与房价的标杆，事实证明标杆项目往往是降价最凶的。增城仍以刚需为主，还不具备成为高端居住板块的条件，因此一些以片区豪宅、增城标杆定位的项目，实际上是“错配”。其次，如果求稳，大型老盘是一个不错的选择。老盘价格相对稳定，加上大型社区已有业主入住，社区配套都是肉眼可见的。

购房者可观察社区的入住率、生活氛围等，这比其他新盘多了一个参考面。最后，看片区规划的成熟度。增城是一个不缺规划的区域，但实际执行中，我们会发现落实进度会相对较慢。目前增城规划只有tod国际新城有成型的趋势，值得购房者关注。规划落地进度的快慢，决定了购房者要守着房子多少年。也就是说，增城可以买，但因为增城规划、市场、政策因素，会导致容错率较低。