广州供地和成交大户的增城板块 如今却陷入楼市疲软和土地流拍的转冷迹象

库存量的节节攀升，事实上也就反映着当下的增城楼市趋于饱和，供求关系的失衡。“市场的价格最根本的就是要看供求。”合富研究院高级分析师冯佩云说道。一端是“供”。冯佩云指出目前增城供应量过大，这其中不单单是已上市的住宅量，还包括潜在的供应。在其统计中，2017年增城居住/商住用地成交总建面积就占了全市一半比例，加上目前增城许多村落开启旧村改造，这些都是增城未来的潜在供应量。据合富研究院监测数据显示，目前增城进行公开招标的旧村合计32个，当中已有29条村完成企业引入。

另一端则是“求”。购买需求放缓的主要原因，就是此前的利好已接近透支用尽，尤其是地铁已开通建设。观点地产新媒体了解，随着2017年13号线通车，2018年21号线通车，2019年穗莞深城际通车，加之珠江国际创业中心等一些产业项目前两年陆续封顶，这些拉动房价与需求最明显的利好便已慢慢耗尽。

同时，此前吸引刚需客来到增城置业的主要原因之一——不限购优势也不那么突出了。从2019年底以来，广州其他外围区域如南沙、黄埔、花都以及白云等区陆续通过人才政策放开购房资格，这使得增城的处境有些尴尬。如2019年12月花都、黄埔接连发文，其中持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡a卡和b卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇；经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买 1 套商品住房。

而在2020年9月，番禺也迅速跟进，211、985本科生，以及番禺大学城应届毕业生，不需要社保即可在番禺买房。市场消息与情绪是共通的，叠加上疫情影响，供地大户在2020年土地市场上也有些熄火。统计显示，截至目前为止，增城2020年共计挂牌涉宅用地32次，其中终止出让了12次，流拍了2次，排除6宗待出让地块，目前成交地块仅12宗，且成交楼面价都在1字头左右。于10月，刚刚挂出的两宗仙村镇地块、石滩镇地块起拍楼面价也仅在七至八千元左右，低于以往同区域挂牌楼面价水平。

反观，一度拿来与增城相比较的南沙片区，2020年来土地市场整体上扬，并在8月接连诞生两宗摇号宅地，起拍价直逼2万每平。“二级市场房价降了之后，发展商在一级市场就不那么敢出手了，毕竟还是要看地价和房价的比值。”冯佩云称，所以2020年政府相应调低增城部分用地起拍价，以维持较为合理的地价/房价比，这样发展商才敢出手拿地。

广州中原地产项目部总经理黄韬则称，据其所了解的情况，2020年增城土地卖不出的原因并不完全是市场不想要，不少是因为改规划、改调整等临时收回，跟真正意义的流拍不同。“当然也不排除在拍之前，开发商改变主意或者说临阵脱逃，但我认为严格意义上的流拍也不多了。”黄韬说。