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楼市孤勇者:广州增城楼市三级分化 不考虑短期房价涨幅 当下购买是否值得?

2022-7-23 07:26| 发布者: lujunfei| 查看: 83| 评论: 0|来自: 地产少年号

摘要: “没有卖不出去的房子,只有卖不出的价格”。广州市最近同样深陷降价风波还有增城区。降价促销套路或许很老套,但却一直屡试不爽。当下买增城,可能会被人戏称一句“楼市孤勇者”。一方面,库存挤压下区域内部多盘内 ...
“没有卖不出去的房子,只有卖不出的价格”。广州市最近同样深陷降价风波还有增城区。降价促销套路或许很老套,但却一直屡试不爽。当下买增城,可能会被人戏称一句“楼市孤勇者”。一方面,库存挤压下区域内部多盘内卷,另一方面,黄埔大盘的价格降维打击。双重因素下,增城新盘似乎只剩“降价”这一条出路。增城“法拍地王”创基丽江国际,三期新组团江玺组团高层南向望江房源约2.5万/平,7月特价房最低甚至只要1.3万/平。


要知道,项目2020年一套260㎡大平层成交总价超1000万,单价接近4万/平,刷新当时增城价格新高。像这样价格标杆盘在增城栽跟头的不在少数,例如大家所熟悉的碧桂园·云顶、招商臻园,也没能逃过。其实对大部分购房者而言,增城降价早已不是什么新鲜事。但需要注意的是,增城并非所有新盘都在“以价换量”,仍有少部分项目,价格涨幅相对乐观。

例如越秀星图TOD,2019年均价2.4万/平,如今约2.9万/平;时代名著,从2021年12月约1.88万/平,到2022年的约2万/平。这些楼盘虽然涨幅不高,但至少没有跌。整体来看,2022年,趋势愈加明显:增城楼市三级分化核心板块地铁盘,价格相对坚挺;普通刚需新房,价格阶段性回调;配套有欠缺新盘,价格加速跳水。

如果只看房价涨幅,增城优势微乎其微,但如果抛开所谓的楼市价值和涨幅空间,增城还有多少价值呢?与南沙这类投资型区域不同,增城向来主打刚需自住客。这也意味着,买增城应该更注重配套、交通、商业、教育,而非概念化蓝图。这次,我们不妨聊聊很少被大家提及的,增城的「居住价值」


首先,是决定出行便捷性的交通。目前增城已开通的轨道交通有地铁13号线、21号线及穗莞深城际,主要经过增城新塘朱村、区府等板块。而根据增城的十四五规划和2035远景规划来看,未来新塘的通达性要远强过于21号线沿线。4地铁+3条国家铁路+2条城轨+1条有轨电车,10轨交汇,让新塘与广州市中心、大湾区快速连接。相较之下,增城其它板块在交通上并无太多优势。例如背靠新塘,更靠近黄埔天河的永和,自身有产业有人口有商业,唯独缺了一条地铁,如果能补齐交通短板,板块价值将得到质的提升。

其次是关乎居住舒适度的资源配套。有一说一,增城基建配套仍处于不断完善阶段,但也算是有肉眼可见的进步。商业上,新塘万达、广州合生汇、东进广场、永旺梦乐城等综合体落地,为区域增添不少烟火气。教育方面,也一直在引进优质学校,例如华师附中、执信中学、广州二中、广大附中增城实验中学等。医疗方面,广州医科大学第四附属医院、南方医院增城分院、广州前海人寿医院等三级医院已经投用。

可以看到,在商业、教育都有明显进步的情况下,增城居住氛围正不断加深。最后,在某种程度上,也算是增城的居住优势之一。价格广州中原研究院数据显示,2022年上半年广州套均价已达到471万元,单价约3.9/平,这个价格对刚需并不友好。而放眼全区,套均总价在200万以下的,只有增城和从化。从长远来看,增城自住属性将不断加强,而时间的沉淀,也让增城居住价值愈加凸显。


说完优势,我们再来看看增城在居住价值方面的不足。城市界面不佳,应该是大部分人第一次来到这里的最直观感受。究其原因,配套落地速度太慢,是关键因素之一。虽然近年来增城确实落地兑现了不少基建配套,但跟日益增长的人口基数相比,显然还远远不够。“七普”数据显示,2019年末增城常住人口超121万人,到了2021年增城常住人口已经突破150万人。

与之相反的,是配套兑现的时间成本。例如一条新新公路,光是拓宽升级就花了近十年;又或者是2017年规划的广州市妇女儿童医疗中心增城院区,直到2022年6月才宣布试运营。还有多盘汇集的的21号线凤岗站,虽然小区底商可满足生活日常需求,但始终缺乏一个大型综合商业广场。对于真正居住在增城的买家而言,区域产业发展固然重要,但更关心的反而是学校什么时候建好,未来会不会新建商场........

除了城市综合服务配套水平还有待完善,在公共文化服务、城市形象等方面也需要不断补齐短板。只有满足最基本的居住需求,增城才能成为真正收获刚需购房者的信赖。此前增城成交量一直稳居前列,而在2022年上半年,这个趋势却发生了变化。合富研究院数据显示,增城热销楼盘已经跌出TOP10排名,热销楼盘从外围包围中心变成了从中心区向外围扩散。


可见,市场风向和政策影响下,正在改变购房者对增城楼市的认可度。现在买入增城,都在担心是否会站岗,原来的购买力,也都变成了持续的观望。在这样的大环境下,能不能买增城,或者说怎么买增城,难度又上了一个等级。其实比起投资、捡漏这些问题,如今买增城更应该注意的反而是居住价值,以及配套兑现时间。这才是占据更大比例的刚需买家,在诸多因素当中,可以摆在前列的考虑点。

至于选筹,简单来说有三个核心点要注意:一看地铁,二看配套,三看产品。目前增城最值得入手的依旧是新塘板块,坐拥TOD交通优势,生活配套相对完善。不过需要注意的是,新塘真正意义上在售的TOD盘只有越秀·星耀TOD、广州城投禧悦府,其它大多是空有噱头。总体而言,当下买增城,比起升值潜力,配套兑现安全系数或许更重要。毕竟就算房价不涨,至少也要保证住的舒服吧。

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