| “没有卖不出去的房子，只有卖不出的价格”。广州市最近同样深陷降价风波还有增城区。降价促销套路或许很老套，但却一直屡试不爽。当下买增城，可能会被人戏称一句“楼市孤勇者”。一方面，库存挤压下区域内部多盘内卷，另一方面，黄埔大盘的价格降维打击。双重因素下，增城新盘似乎只剩“降价”这一条出路。增城“法拍地王”创基丽江国际，三期新组团江玺组团高层南向望江房源约2.5万/平，7月特价房最低甚至只要1.3万/平。
要知道，项目2020年一套260㎡大平层成交总价超1000万，单价接近4万/平，刷新当时增城价格新高。像这样价格标杆盘在增城栽跟头的不在少数，例如大家所熟悉的碧桂园·云顶、招商臻园，也没能逃过。其实对大部分购房者而言，增城降价早已不是什么新鲜事。但需要注意的是，增城并非所有新盘都在“以价换量”，仍有少部分项目，价格涨幅相对乐观。 例如越秀星图tod，2019年均价2.4万/平，如今约2.9万/平；时代名著，从2021年12月约1.88万/平，到2022年的约2万/平。这些楼盘虽然涨幅不高，但至少没有跌。整体来看，2022年，趋势愈加明显：增城楼市三级分化核心板块地铁盘，价格相对坚挺；普通刚需新房，价格阶段性回调；配套有欠缺新盘，价格加速跳水。 如果只看房价涨幅，增城优势微乎其微，但如果抛开所谓的楼市价值和涨幅空间，增城还有多少价值呢？与南沙这类投资型区域不同，增城向来主打刚需自住客。这也意味着，买增城应该更注重配套、交通、商业、教育，而非概念化蓝图。这次，我们不妨聊聊很少被大家提及的，增城的「居住价值」
首先，是决定出行便捷性的交通。目前增城已开通的轨道交通有地铁13号线、21号线及穗莞深城际，主要经过增城新塘、朱村、区府等板块。而根据增城的十四五规划和2035远景规划来看，未来新塘的通达性要远强过于21号线沿线。4地铁+3条国家铁路+2条城轨+1条有轨电车，10轨交汇，让新塘与广州市中心、大湾区快速连接。相较之下，增城其它板块在交通上并无太多优势。例如背靠新塘，更靠近黄埔天河的永和，自身有产业有人口有商业，唯独缺了一条地铁，如果能补齐交通短板，板块价值将得到质的提升。 其次是关乎居住舒适度的资源配套。有一说一，增城基建配套仍处于不断完善阶段，但也算是有肉眼可见的进步。商业上，新塘万达、广州合生汇、东进广场、永旺梦乐城等综合体落地，为区域增添不少烟火气。教育方面，也一直在引进优质学校，例如华师附中、执信中学、广州二中、广大附中增城实验中学等。医疗方面，广州医科大学第四附属医院、南方医院增城分院、广州前海人寿医院等三级医院已经投用。 可以看到，在商业、教育都有明显进步的情况下，增城居住氛围正不断加深。最后，在某种程度上，也算是增城的居住优势之一。价格广州中原研究院数据显示，2022年上半年广州套均价已达到471万元，单价约3.9/平，这个价格对刚需并不友好。而放眼全区，套均总价在200万以下的，只有增城和从化。从长远来看，增城自住属性将不断加强，而时间的沉淀，也让增城居住价值愈加凸显。
说完优势，我们再来看看增城在居住价值方面的不足。城市界面不佳，应该是大部分人第一次来到这里的最直观感受。究其原因，配套落地速度太慢，是关键因素之一。虽然近年来增城确实落地兑现了不少基建配套，但跟日益增长的人口基数相比，显然还远远不够。“七普”数据显示，2019年末增城常住人口超121万人，到了2021年增城常住人口已经突破150万人。 与之相反的，是配套兑现的时间成本。例如一条新新公路，光是拓宽升级就花了近十年；又或者是2017年规划的广州市妇女儿童医疗中心增城院区，直到2022年6月才宣布试运营。还有多盘汇集的的21号线凤岗站，虽然小区底商可满足生活日常需求，但始终缺乏一个大型综合商业广场。对于真正居住在增城的买家而言，区域产业发展固然重要，但更关心的反而是学校什么时候建好，未来会不会新建商场........ 除了城市综合服务配套水平还有待完善，在公共文化服务、城市形象等方面也需要不断补齐短板。只有满足最基本的居住需求，增城才能成为真正收获刚需购房者的信赖。此前增城成交量一直稳居前列，而在2022年上半年，这个趋势却发生了变化。合富研究院数据显示，增城热销楼盘已经跌出top10排名，热销楼盘从外围包围中心变成了从中心区向外围扩散。
可见，市场风向和政策影响下，正在改变购房者对增城楼市的认可度。现在买入增城，都在担心是否会站岗，原来的购买力，也都变成了持续的观望。在这样的大环境下，能不能买增城，或者说怎么买增城，难度又上了一个等级。其实比起投资、捡漏这些问题，如今买增城更应该注意的反而是居住价值，以及配套兑现时间。这才是占据更大比例的刚需买家，在诸多因素当中，可以摆在前列的考虑点。 至于选筹，简单来说有三个核心点要注意：一看地铁，二看配套，三看产品。目前增城最值得入手的依旧是新塘板块，坐拥tod交通优势，生活配套相对完善。不过需要注意的是，新塘真正意义上在售的tod盘只有越秀·星耀tod、广州城投禧悦府，其它大多是空有噱头。总体而言，当下买增城，比起升值潜力，配套兑现安全系数或许更重要。毕竟就算房价不涨，至少也要保证住的舒服吧。 |
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