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两拨购房者印证:增城楼市最大的价值在于 在一线城市广州 极低的入手门槛

2022-9-9 09:34| 发布者: lujunfei| 查看: 210| 评论: 0|来自: 陌上花开缓缓行

摘要: 我国1400万人忍受单程超过60分钟的极端通勤,广州增城买房的大部分人是这1400万的一份子...每天早上,有人还在睡梦中,有人已经奔去了地铁站。“我每天都会掐这个点出门,赶7:40左右的列车”。朋友小A,前两年结束 ...
我国1400万人忍受单程超过60分钟的极端通勤,广州增城买房的大部分人是这1400万的一份子...每天早上,有人还在睡梦中,有人已经奔去了地铁站。“我每天都会掐这个点出门,赶7:40左右的列车”。朋友小A,前两年结束市区租房的日子搬到了白江,工作日要跨三区、花单程1个小时10分钟通勤天河猎德上班。每天早上7点的闹钟一响,他就会立刻起床,一分钟也不敢赖床。因为晚一分钟意味着错过一班地铁,下一班要6分钟之后。


从小区到地铁站大概要走个10分钟,他一般7:25左右出门,刚好可以赶上7:40的那一趟车。8:05分刚好到鱼珠换乘5号线,非常有经验的小A在上13号线的时候就找准了一个下一趟好换乘的车厢上车,所以这里可以节省一点时间。约8:30可以到猎德,然后去买个早餐回公司打卡。小A的通勤时间还算比较能接受的,因为一个小时左右的通勤是广州大部分上班族的日常。住在更东边、21号线凤岗站、不近地铁小区的小C的通勤就更加极端了。

之前也是住市区,上班在沙河,后来搬去了增城的西福蓝湾,通勤时间一下子拉长到快2个小时。每天早上6点30就要起床,7点左右出门。因为不近地铁口,小电驴成为她每天早上接驳地铁的代步工具。5分钟到地铁口,然后再搭乘接近1个20分钟左右的地铁、再步行一段距离到上班地点,耗时近2个小时。问起每天这么长的通勤时间你能坚持多久?

小A说:我已经坚持1年多了。其实一个小时左右还好。即便住在市区,因为限流也要折腾差不多的时间的。小C则表示:我坚持了两个月...现在准备在黄埔或者增城找工作了,不想再耗这么多时间了。诚然,通勤问题是许多置业增城的同学需要面对的一大问题。我们根据一些业主的反馈和导航的时间,统计了增城另外几个网红盘去宇宙就业中心——珠江新城的通勤时间。

●华润置地公园上城:沙村地铁站,约50分钟
●大华城东郡:朱村地铁站,约75分钟(步行去地铁)
●凤凰城云顶:白江地铁站,约60-90分钟(公交接驳地铁)
●万科春风十里:山田地铁站,约83分钟(步行去地铁)
●叠溪花园:朱村地铁站,约87分钟(公交接驳地铁)
●科慧花园:凤岗地铁站,约80分钟(步行去地铁)

可以看到,如果住增城,市区上班,地铁通勤时间普遍超1个小时。造成这样的原因是,广州的单中心结构,大家都往珠江新城、往市区挤,珠江新城和市区的居住成本高,于是都顺着地铁越住越外围。而随着科学城、知识城、科教城这些新城慢慢起来之后,住增城的通勤成本就会减少。同样以小A、小C的案例为准,如果把上班地点分别换成鱼珠、和科教城。那么小A去上班坐地铁只需要大概半个小时,而小C甚至可以步行上下班。

再举2个例子:从中新到知识城,开车只需要20多分钟,地铁通勤可以控制在40分钟左右。从凤岗到科学城,自驾约47分钟左右,地铁通勤只需要38分钟。相比超60分钟的极端通勤,通勤时间控制在50分钟内的幸福感会高很多,时间越短,幸福感越高。这也大概率决定了,买增城的人,最终会划分出两拨不一样的群体:一拨是会留在增城的人,因为解决了职住平衡的问题,这部分人是适合买增城的。

另外一拨是买了增城一定会换出去的,因为工作关系,很难去变更工作地点,缩短通勤时间,未来会很快换出去的。虽然很多人说增城远、增城偏、增城就是个坑,但是每年却依旧有很多人买入,助推增城成销冠。这是为什么呢?研究一下增城的购房人群其实就知道了。增城的两大杀手锏:低价、不限购,所以买增城的有几类人:


一、受够了租房的苦,不想为房东还贷的新广刚需,预算不多,又想在广州有个家。这部分群体其实在广州的数量非常庞大,就算撬杠杆买房也就能买100-250万的。机构数据也显示,这个总价段的房子,是广州成交占比最高的。因为这个预算,中心区是不敢奢望了,动辄6-10万的高房价,直接可以打消买房的念头。看番禺、看黄埔,普遍300-500万,也是很劝退。老破小?那真的看不下去。看来看去,有地铁直达、房价又友好、部分城市界面还不差的增城,非常有吸引力。

二、没有名额、落户不了广州的新广和已经用完名额,又想买房的老广。前者,有部分人属于第一类,有部分人属于真的有钱但因为达不到落户要求或者老家还有家业要继承的,想买房只能买增城。后者,有部分本身是广州户口但被天河、黄埔、番禺高房价外溢出去的同学,有部分纯粹想买多一套物业或者留着养老、收租的老广。相比不限购的从化,增城还是比较有吸引力的。有源源不断的刚需流入,且还有一点概念存在。

三、东莞、深圳的自住客、投资客。因为地理位置关系,增城的低价、不限购也吸引着隔壁的东莞买家,有真实自住的也有投资的。但就是要看别人的政策吃饭。东莞收紧政策,临莞板块就能吃肉;东莞一放松政策,买房客被东莞吸回去,增城临莞的板块就只能苦苦熬着了。

四、增城本地的自住改善客。这四类群体,都有不得不买增城的理由。也就支撑起了增城的楼市成交量。不过对于买增城,有些同学会担心,以后要置换怎么办??正如上文所说,会买增城的,都有买增城的理由和无奈,但如果只是为了自住,我觉得这个问题是可以解决的。第一,根据自己的实际需求来买,尽量靠近上班点,能在自己接受的通勤半径内。天河上班就不要买石滩去了...越靠近天河才是越好的选择。

第二,如果要置换的,提前选择成熟区域,更容易置换的区域楼盘。比如最近地铁、配套最全、产品最好...凤岗和中新,就是优选,附近有产业最加分!之后买你房的人,可以是周边的产业人口,或者可以在周边找到工作的人。在编辑看来,增城最大的价值在于,在一线城市广州,极低的入手门槛。会有一代又一代的刚需进来,又会有人置换出去。这些源源不断的人口会哺育区域的成熟,给城市滋养,直至区域成为真正配套方便宜居的居所。

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