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白江、简村、南坣、群星、城丰,“闷水”的增城旧改悲喜不相通

2022-9-15 07:30| 发布者: lujunfei| 查看: 285| 评论: 0|来自: 乐居城更

摘要: 广州市增城区又有一条旧村更新改造迎来新动态。前几天,增城区新塘镇白江村旧村改造项目基础数据调查成果正式对外公示。如无意外,该村也将顺利完成基础数据调查工作,进入片区策划方案阶段。对于当下增城旧改来说, ...
广州市增城区又有一条旧村更新改造迎来新动态。前几天,增城区新塘镇白江村旧村改造项目基础数据调查成果正式对外公示。如无意外,该村也将顺利完成基础数据调查工作,进入片区策划方案阶段。对于当下增城旧改来说,无疑再注入一剂强心剂。因为,同处于广州东部的增城,并没有像黄埔区那样,旧改在触底之后,形成强势反弹。相反,增城旧村改造项目很少出现在旧版市级城市更新计划中,区内计划也在不断变更。打个比喻来说,早前的增城旧改,犹如关灯找打火机,看不到具体目标,前景渺茫。


新版广州市旧改计划出炉之后,增城迅速在政策层面放开推进时间上的约束,以及发布了旧村全面改造土地市场区片价评估更新项目成果、指导改造用地价格。随后,金星村率先成为首批实现突破的旧村;如今,被传暂停的白江村旧改出现新动态,也宣告一些旧村改造重新出发,走出了“迷雾”。不过,相比之下,城丰村、群星村等则没有那么幸运,因为前期受旧改计划、项目合作企业等因素,陷入了困境或有着曲折经历。同时,曾作为重点推进2个项目,简村村和南坣村也有不同经历。其中,简村村目前还在推进中,正在编制实施方案开展前期研究;南坣村则尚未有新动态。

增城“最贵”旧改终于重新启动

白江村,位于增城新塘板块西侧,与新塘镇政府仅2公里距离,属于新塘新城市规划商住地的中心点。项目临近广园快速路、107国道、新塘大道等主要道路,并设有广州地铁13号线白江站,与广州东部交通枢纽新塘站仅一站之隔。从这里出发,到达广州主城区都十分方便。固然,白江村所属的新塘板块成为了刚需用户或新广州人落地的选择之一。根据广州中原研究发展部数据显示,2022年7月、8月,增城区网签面积接连占据广州11区的首位,网签面积超过了14万㎡,网签套数超过了1400套。


进一步透过贝壳找房新房在售情况,增城在售住宅楼盘项目共有51个,位于全市第一。在售楼盘项目主要分布在广州地铁13号线、21号线两边及其周边,板块上主要聚焦在新塘板块、朱村板块和增江板块。回到白江村旧改中,其推进十分迅速。早于2020年2月,白江村对外公示了旧村改造项目基础数据。根据公示信息,白江村改造片区分为ABCEFG共7个区域,其中ABC区,位于地铁13号线白江站之中;DEFG四个区域则临近东江,位于新塘老城区。

数据显示,项目基础数据调查范围户籍1569户,共3926人;改造项目红线面积为2149.63亩,体量仅次于群星村;现状建筑总量3058栋,建筑总面积为143.85万㎡,建基总面积57.49万㎡,其中私人房屋2326栋,建筑面积60.38万㎡。推进迅速的重要原因是:有着丰富旧改经验的珠光集团早已介入其中。3个月后,白江村完成了合作企业的招商工作,珠光集团正式浮出水面,旗下公司广州江裕投资有限公司成功中标该项目。


招标公告显示,项目改造范围内用地面积,国有土地约11.86公顷、集体土地约131.45公顷,总建筑面积约143.15万㎡,总投资额约为138亿元,将采取村企合作改造模式,改造范围内集体建设用地转为国有用地。珠光集团入场之后,开始积极开展实施方案编制工作,包括片区策划方案和补偿安置方案。直到2021年9月,白江村补偿安置方案才推出。为了鼓励村民在集中签约阶段尽快签约,白江村的激励措施包括补贴和临迁费调整两种方式。

只要村民在集中签约期内签约,就可以获得1万元/栋的签约补贴,以及按照不同期限首次发放36个月或24个月或12个月的临迁费。除上述补偿安置标准外,还包括弃产补偿标准、搬迁费补偿、临迁费补偿、停业损失补偿及各项奖励等。这个时候,广州旧村改造已经进入了大调整时期,补偿安置方案推出之后,白江村旧改也陷入沉寂中。迟迟未有动态出来,市场开始流传该村旧改已经暂停。这样推断并非没有根据,从官方披露的众多计划来看,白江村旧改均不在名单中。


直到前几天,白江村旧村全面改造数据重新披露,再打破了困局。仔细对比2022年2月公示的数据,本次公示的基础数据调查主要是为了配合2022年广州发布有关城市树木保护管理要求,重新核查基础数据调查工作,并经综合确认和第三方复核机构核查通过。新要求下,新公示的基础调查数据的变化,自然主要是在树木保护上,将改造范围内的2373棵树木纳入了保护名单中;同时,4处不可移动文物未有变化。毫无疑问,再次完成基础数据核查之后,白江村也要重新启动。

悲喜不相通

实际上,白江村的完成招商那年,恰是增城旧改大爆发的一年。2020年1月7日,石滩镇田心村旧改项目率先喝到“头啖汤”,公示了项目基础数据调查成果;6天后,石滩镇葵湖村旧改项目成功完成了合作企业招商,丰乐集团中标;2天后,永宁街长岗村、石滩镇马修村、荔城街庆丰村同时公布了旧村改造项目基础数据调查成果;4天后,中新镇霞迳村也公示了旧村改造项目基础数据调查成果。这些动态,都是按天来计算的,可想而知,增城旧改推进速度之快。


其余全面旧村改造项目还有塘美村、元美村、百湖村、下元村、横塱村、塔岗村大旺岗社、南坣村、群星村、迳吓村、廖村村、中新村、塘口村、瑶田村、金星村、石下村、新街村、蓝山村。“全面大爆发”,是那时增城旧改的一个状态。推进规模如此之大、推进速度如此之快,本质上也是增城在学习“黄埔先进模式”,从制度上加快审批、实现拆补签约同步推进等。

然而,一纸新规之后,广州旧改进入了“大调整”状态,同时随着调整工作的不断深入,全市旧改项目各区开始逐渐重启,并慢慢走向“全面爆发”状态。人类的悲喜并不相通。黄埔、天河、白云、番禺、荔湾等在震荡中,走出了确定性并“强势反弹”,花都集中推进重点旧改项目和传统旧村保护,从化区发布了新版三年旧改计划,而增城旧改则依然“低迷”。

从2021年8月份之后官方公布的计划来看,广州10区已批在建及已批未建城市更新项目中,增城区有南坣村、群星村、简村村;广州市发改委发布2022年重点建设项目计划中,增城无一旧改项目入围;增城区2022年工作报告中,提出将大力提升城市科学化精细化管理水平;其中,重点推进7个旧厂片区收储、4个老旧小区微改造,抓好湖中村、横岭村等旧村改造。


广州市213个旧改项目推进建议中,增城区稳妥推进项目有3个,为湖中村竹山&社排社改造项目、横岭村东&西经济社改造项目、中新村。最新公布的广州旧改推进计划中,增城共有4个旧村改造项目,旧村包括中新村、南坣村、湖中村(竹山社、社排社)、群星村。如开始提到的,增城旧改重点推进项目一直在变化。简单来说,不断变化也说明增城旧改起初没有方向,确定性是一步步走出来的。在新版旧改推进名单出炉之前,旧村和合作企业有些在坚守、有些选择了退出。

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