5年来增城市的房地产发展现状和展望

一、 增城房地产市场发展现状
　　 
增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，也是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。

　　 
“十一五”时期是增城市经济社会全面发展的五年。五年来，增城通过实施南中北三大主体功能区的协调发展战略，创造了区域经济发展的增城模式，作为中共中央政治局常委李长春同志学习实践科学发展观活动联系点，取得了引起全国关注和学习喜人业绩。增城全市地方经济的快速发展为当地的房地产业也带来了蓬勃发展的新机遇。首先是增城市地区经济的快速发展和城镇居民生活水平的日益提高。
　　 
2010年，增城市实现地区生产总值683.50亿元，与2009年同比增长19.0%，是“十五”期末的2.67倍。“十一五”期间，增城市的地区生产总值虽然仅为广州的5-7%，但五年的年均增长达21.9%，且每年年均同比增长均高于广州，可见增城市的地区经济也在快速发展中。
　　 
2010年，增城市城镇居民人均可支配收入达24587元，与2009年同比增长12.1%，是“十五”期末的1.75倍。“十一五”期间，增城市的城镇居民人均可支配收入在不断增长，五年的年均增长达11.9%，可见增城市城镇居民的消费力也在不断增强。
　　 
2010年，增城市城镇居民人均居住面积达到43.06平方米，明显高于广州城镇居民的人均居住水平（广州仅为25平方米），是“十五”期末的1.81倍。“十一五”期间，增城市城镇居民人均居住面积分别为广州城镇居民人均居住面积的1.5-1.9倍，且呈现快速增长的趋势。其次是增城市房地产业正处于蓬勃发展期，总体呈现供不应求态势。
　　 
2010年1-11月，增城市房地产完成开发投资83.41亿元，同比增长4.1%，占广州房地产完成开发投资983.66亿元的8.5%。固定资产投资占gdp比重为23.5%，同比提高0.7个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为51.9%，同比减少9.1个百分点。2010年，受政策调控等因素影响，增城的房地产开发投资增速也在减缓，但其总额仍占全社会固定资产投资总额的50%以上，可见当地房地产正处于蓬勃发展进程中。
　　 
2009年，增城市商品房施工面积677.45万平方米，同比增长18.7%；其中住宅的施工面积543.65万平方米，同比增长17.1%，占全市商品房施工总面积的80.2%；同年，商品房的竣工面积153.38万平方米，同比增长24.0%；其中住宅的竣工面积130.29万平方米，同比增长37.2%，占全市商品房竣工总面积的84.9%。从施工和竣工的情况看，增城市的房地产市场主要的商品房供给类型为住宅，相对而言，商用物业的开发量仍较少。
　　 
2010年1-11月，增城市商品房销售面积213.48万平方米，商品房销售额达145.96亿元。2006-2010年，增城市商品房销售的同比变化趋势与广州市区基本相同。截至2010年11月，增城市商品房销售均价达到6837元/平方米，同比2009年增长25.2%。从近年增城市商品房销售均价的变动情况看，受宏观调控政策的影响不大，总体呈略微上升趋势。与广州市区商品房销售均价相比，增城市商品房的价格优势较为明显，仅为广州市区均价的47.6%。
　　 
从可售面积（即在批准预售范围内当前可供销售的面积）看，至2011年3月末增城市商品房可售面积100.64万平方米，比2010年同期增加31.99万平方米。从各类商品房的可售情况看，至2011年3月末增城市住宅可售面积78.88万平方米，较2010年同期同比增长52.4%。从各类商品房的供应结构上看，住宅供应依然是增城商品房供应主体，占商品房可售面积78.4%，其次是商业面积，约占商品房可售面积的9.4%。办公物业虽然目前占比较少，仅为0.1%，但近期呈现供应增加趋势。
　　 
从增城市2009、2010年商品房供求情况看，市内的商品房供应存在供不应求。如2009年，全市新增供应（可售面积）为72.22万平方米，成交量（销售面积）为212.10万平方米，供求比为0.34。2010年，全市的新增供应量（可售面积）略有增加，达到91.92万平方米，成交量（销售面积）为213.48万平方米，供求比为0.43。可见，随着增城房地产市场近年的快速发展，也带动了历年积累的空置面积销售。
　　 
第三是增城市房地产市场业已形成的两大板块——新新板块和荔城板块，均成为众多品牌开发企业争相开发的新区域。增城房地产市场在2002年以前仍处于发展初期，只有少量的商品房项目推出，如新塘新世界、汇美新村等，市场竞争相对较少。2002年后，随着广园东和新塘镇多个大型房地产项目开发，区域房地产市场的发展进入了快速发展通道。目前业已形成“两大板块”——新新板块和荔城板块，近几年来，吸引保利、恒大、碧桂园、金地、合景泰富、敏捷、侨建、雅居乐、时代地产等众多开发商纷纷进驻开发。随着一众实力开发商的进入，增城的房地产市场供应不断增加，竞争也日趋激烈。
　　 
首先是新新板块（新新公路沿线区域）的房地产市场呈现热火朝天之势并开始蔓延。由于新塘镇已经具备中等城市的人口和产业规模，外来人口对住房的需求量十分巨大，经过多年的拼搏已经有一些外来就业人口具备在本地购置住房的经济能力，加上广州市区和周边地区人口向往新塘便利的区位、较低的房价、逐步完善的交通设施等，均催熟了当地房地产市场。同时，作为广州经济东进的重要站点，不单在新塘镇上集聚了众多有名的房地产开发楼盘，而且向北发展延伸至中新镇。连接两镇的新新公路从2007年便有了金地集团进入广州开发的第一个大型楼盘荔湖城，集聚众多居住者，小区发展正不断走向成熟。

近年，新新板块上的大型楼盘迅速增加，房型也日趋多样，以满足不同买家的需求。如合景的誉山国际，除开发别墅外、还建设高层洋房；海伦堡的海伦春天用高层建筑迎合了新区白领需求等。目前新新公路北端还有位于与广汕公路交界的侨建的御溪谷，向北继续前行约两公里有恒大山水城，正逐步形成新新公路北端的房地产开发热点。因为接近萝岗区的中新知识城开发用地，向北发展的新新板块将成为快速火热起来的房地产开发旺地。
　　 
其次是荔城板块，增城的荔城中心区是增城房地产发展的核心区域。该板块拥有优质的环境资源和丰富的水土条件，还有已经形成和逐步完善的社会服务条件、文化氛围、教育科研平台。作为增城市行政、商业、文化教育、交通等中心的荔城已经规划定下新城市中心发展的蓝图。荔城作为增城市的中心城区，公共配套设施相对完善，人口素质相对较高，社会管理较完善，房地产市场也逐步发展起来。按照广州市及增城市的有关发展规划显示，增城房地产开发最大的空间第一要数是荔城，将来要发展成为广州市的副中心城区核心。

随着敏捷地产、时代地产等著名地产商重点布局，增城广场周边新楼盘迅速崛起，新城市中心规模已经具备。荔城板块向南发展连接省级中心镇石滩镇已经拉开布局，如碧桂园豪园等大型号楼盘已经开售，吸引当地买家和部分投资客。目前该板块的房地产市场市场发展达到成熟程度，房地产增值前景好。新新板块和荔城板块目前的房地产成交主要以洋房为主，别墅为辅。从2010年2月至2011年2月两大板块洋房成交的均价对比情况可知，靠近广州的新新板块洋房的成交价格相对较高。新新板块的价格相对较高主要原因有以下几点：1）该板块属“广园东板块”，价格也偏向广州市场靠拢；2）该板块靠近广州天河东和萝岗开发区，对于两地的中高端客群具有较高的吸引力。