增城区新塘镇陈家林才是广州楼价跌得最惨的片区 从冲击4万到回落1万字头

朱村街楼价血洗增城区？广州市南沙区大降价？恕我直言，在它面前，这些都是在过家家。增城区新塘镇陈家林片区，降出了泥石流之势。几年年前，它是广州市增城区新塘镇的价格天花板、区域的标杆，房价刺破“4”字头，几年后的今天，“1”字头项目遍地开花。曾经的豪宅区，卖成了白菜价。增城区新塘镇陈家林堪称广州新房跌得最惨片区。

曾经的陈家林，到底有多风光？2018年，翡翠绿洲，售价去到“3”字头；2019年，碧桂园云顶，均价3.5万/㎡，最高价卖到4万+；紧随其后的，香江天赋开卖，均价也逼近3万……可以说，早在三、四年前，陈家林的房价已坐上“3”字头的宝座。3万的房价在当时广州楼市是怎样的存在？同期黄埔科学城、黄陂、永和的新房在售价格也不过是在这个水平。时代春树里，2018年在售尾货均价3.3万/㎡；华标峰湖御境，2018年售价均价约3.1万/㎡；实地常春藤，2019年在售均价2.8万/㎡……

三四年前，增城的陈家林和黄埔一些新盘价格差距可以说微乎其微，大有跑出独立行情的苗头。碧桂园云顶当时的售价甚至可以比肩科学城核心区新房。科城山庄峻森园，2019年在售价格不过3.4-4万/㎡，与同期的碧桂园云顶相当。一路之隔，但属黄埔的越秀保利爱特城，2019年新房均价2.2万/㎡，已比首开时涨了不少，但仍低于另一侧增城的楼盘售价。陈家林在当时是增城楼市冉冉升起的新星。

本以为在接下来的时间里，能够跑出独立行情，万万没想到却错付了。爬得越高，跌得越重。现在，整个陈家林，“1”字头任君挑选。全新盘，香江天辰，单价1.5万/㎡起；比起四年前翡翠绿洲开卖组团的价格还要便宜近1万/㎡；79㎡户型，总价最低122万。昔日自称的豪宅区，现在卖成了白菜价。同全新盘，山水合悦，近期推出的特惠房源，折合最低单价1.7万/㎡起。碧桂园云顶，没有最低只有更低。合生湖山国际，2017年，已卖到2.3万/㎡，现在“1”字头可买。

几年前，陈家林的房价还在向着“4”字头发起冲击，但现在却逆向下行，回到了“1”字头。都说朱村血洗增城，但现在新房价格不过比起高峰时期回落了约5000元/㎡（2018年楼市高峰，朱村房价均价达到2万/㎡，现在新房价格约1.6万/㎡）。南沙近期传出大降价，但噱头的意味浓厚，想以打骨折的价格买到很难。反观，陈家林，新房价格实打实在4年前的水平处腰斩，普遍降价1万+。这个下跌的力度，在广州实属罕见。

陈家林，为什么在这几年，房价不进则退？原因1.前几年政策拱火，房价本身就虚高。增城上一波行情，起源于2017年推出的330政策，买房人爆买增城，导致增城房价连连上涨，地王诞生，进而再推动房价上找给你。我们都知道，政策推动下涨起来的房价终究是虚幻的，最终还是要回落的。2020年之后，增城的房价就在持续挤水分。3万+的陈家林，肯定也要回到实际的价值当中。

原因2.是大环境使然。现在楼市持续低迷，外围区尤甚。增城是非限购区，能出的招实在太少。像限购区，若是实在撑不下去了，还可以祭出“放松限购”的大招。例如佛山、中山、东莞等城市。增城行之有效的方法，便是大打价格战，以价换量。陈家林，免不了被卷入其中。原因3.片区楼盘同质化严重，竞争激烈。合生湖山国际、翡翠绿洲、碧桂园凤凰城等，都是开发了近20年的大社区，新房在售，还要面临二手房市场的“抢客”，房价本身就难上涨。

原因4.小姐的心丫头的命。地王诞生，陈家林就以为自己身份也起来了。殊不知对于刚需而言，除了价格这里却依然有着不可忽视不少短板。刚需买房，首看交通。而陈家林，现阶段仍没有通地铁。自驾往黄埔、市区方向也塞车严重，直接劝退一波刚需。“接盘侠”有限，房价涨幅也注定有限。

不过，由于在售的新盘，大多都是早早拿地的（除碧桂园云顶），对开发商的影响有限。拿地价格低，只是利润降低了，但不至于亏损。但对早买的业主却是一个不小的打击，越早买亏越多，解套路漫漫。这次的经验教训，其实告诫我们：一时的涨幅颇有迷惑作用，买房还是要从“里子”看清一个区域的真正的价值，或产业，或人口，或各种市政投入……这些才是房价的支撑点。否则，涨上的房价，还会有跌回来的时候。这次陈家林，最低降至“1”字头，也算是跌回了其实际的价值了。