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增城区新塘镇陈家林才是广州楼价跌得最惨的片区 从冲击4万到回落1万字头

2022-11-8 15:57| 发布者: lujunfei| 查看: 4612| 评论: 0|来自: 广州楼市情报

摘要: 朱村街楼价血洗增城区?广州市南沙区大降价?恕我直言,在它面前,这些都是在过家家。增城区新塘镇陈家林片区,降出了泥石流之势。几年年前,它是广州市增城区新塘镇的价格天花板、区域的标杆,房价刺破“4”字头, ...
朱村街楼价血洗增城区?广州市南沙区大降价?恕我直言,在它面前,这些都是在过家家。增城区新塘镇陈家林片区,降出了泥石流之势。几年年前,它是广州市增城区新塘镇的价格天花板、区域的标杆,房价刺破“4”字头,几年后的今天,“1”字头项目遍地开花。曾经的豪宅区,卖成了白菜价。增城区新塘镇陈家林堪称广州新房跌得最惨片区。


★陈家林的房价曾坐上“3”字头的宝座

曾经的陈家林,到底有多风光?2018年,翡翠绿洲,售价去到“3”字头;2019年,碧桂园云顶,均价3.5万/㎡,最高价卖到4万+;紧随其后的,香江天赋开卖,均价也逼近3万……可以说,早在三、四年前,陈家林的房价已坐上“3”字头的宝座。3万的房价在当时广州楼市是怎样的存在?同期黄埔科学城、黄陂、永和的新房在售价格也不过是在这个水平。时代春树里,2018年在售尾货均价3.3万/㎡;华标峰湖御境,2018年售价均价约3.1万/㎡;实地常春藤,2019年在售均价2.8万/㎡……

三四年前,增城的陈家林和黄埔一些新盘价格差距可以说微乎其微,大有跑出独立行情的苗头。碧桂园云顶当时的售价甚至可以比肩科学城核心区新房。科城山庄峻森园,2019年在售价格不过3.4-4万/㎡,与同期的碧桂园云顶相当。一路之隔,但属黄埔的越秀保利爱特城,2019年新房均价2.2万/㎡,已比首开时涨了不少,但仍低于另一侧增城的楼盘售价。陈家林在当时是增城楼市冉冉升起的新星。

★陈家林的楼价爬得越高,跌得越重

本以为在接下来的时间里,能够跑出独立行情,万万没想到却错付了。爬得越高,跌得越重。现在,整个陈家林,“1”字头任君挑选。全新盘,香江天辰,单价1.5万/㎡起;比起四年前翡翠绿洲开卖组团的价格还要便宜近1万/㎡;79㎡户型,总价最低122万。昔日自称的豪宅区,现在卖成了白菜价。同全新盘,山水合悦,近期推出的特惠房源,折合最低单价1.7万/㎡起。碧桂园云顶,没有最低只有更低。合生湖山国际,2017年,已卖到2.3万/㎡,现在“1”字头可买。

几年前,陈家林的房价还在向着“4”字头发起冲击,但现在却逆向下行,回到了“1”字头。都说朱村血洗增城,但现在新房价格不过比起高峰时期回落了约5000元/㎡(2018年楼市高峰,朱村房价均价达到2万/㎡,现在新房价格约1.6万/㎡)。南沙近期传出大降价,但噱头的意味浓厚,想以打骨折的价格买到很难。反观,陈家林,新房价格实打实在4年前的水平处腰斩,普遍降价1万+。这个下跌的力度,在广州实属罕见。

★四大原因导致陈家林楼价"跌跌不休"

陈家林,为什么在这几年,房价不进则退?原因1.前几年政策拱火,房价本身就虚高。增城上一波行情,起源于2017年推出的330政策,买房人爆买增城,导致增城房价连连上涨,地王诞生,进而再推动房价上找给你。我们都知道,政策推动下涨起来的房价终究是虚幻的,最终还是要回落的。2020年之后,增城的房价就在持续挤水分。3万+的陈家林,肯定也要回到实际的价值当中。

原因2.是大环境使然。现在楼市持续低迷,外围区尤甚。增城是非限购区,能出的招实在太少。像限购区,若是实在撑不下去了,还可以祭出“放松限购”的大招。例如佛山、中山、东莞等城市。增城行之有效的方法,便是大打价格战,以价换量。陈家林,免不了被卷入其中。原因3.片区楼盘同质化严重,竞争激烈。合生湖山国际、翡翠绿洲、碧桂园凤凰城等,都是开发了近20年的大社区,新房在售,还要面临二手房市场的“抢客”,房价本身就难上涨。

原因4.小姐的心丫头的命。地王诞生,陈家林就以为自己身份也起来了。殊不知对于刚需而言,除了价格这里却依然有着不可忽视不少短板。刚需买房,首看交通。而陈家林,现阶段仍没有通地铁。自驾往黄埔、市区方向也塞车严重,直接劝退一波刚需。“接盘侠”有限,房价涨幅也注定有限。

★陈家林的业主越早买亏越多,解套路漫漫

不过,由于在售的新盘,大多都是早早拿地的(除碧桂园云顶),对开发商的影响有限。拿地价格低,只是利润降低了,但不至于亏损。但对早买的业主却是一个不小的打击,越早买亏越多,解套路漫漫。这次的经验教训,其实告诫我们:一时的涨幅颇有迷惑作用,买房还是要从“里子”看清一个区域的真正的价值,或产业,或人口,或各种市政投入……这些才是房价的支撑点。否则,涨上的房价,还会有跌回来的时候。这次陈家林,最低降至“1”字头,也算是跌回了其实际的价值了。

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