房价不能涨也不能降？别墅跟洋房一个限价标准？增城在3月底公布了各自的调控政策，不限购但限价。然而，增城的调控细则一出台，就遭遇了业界强烈质疑。广州房地产专家韩世同表示，两市的调控政策出台过于草率，行文不够严谨，很多地方没有可操作性。

被指乌龙之一:楼价不能升但也不能降？

近日出台的从化市《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(下称《意见》)规定，从化市房地产开发企业取得预售许可证后，预售价格在3个月内不得调整。对高于申报价格销售商品房的，一经发现，坚决严厉查处。

无独有偶，增城市在其3月31日发布的《关于贯彻落实房地产调控政策进一步做好房地产市场调控工作的意见》中，同样规定申报价格3个月内不得调整，3个月后需调整价格的必须重新申报。两市的新规，与近期许多地方政府出台的调控政策“能降价但不能涨价”的要求有明显差别。

“3个月内不能调整，是不是楼盘不能涨价，就连降价也是不允许了？”看到增城的落地政策，市民李先生感到很疑惑：不让降价，这不是跟国家的调控方向背道而驰吗？

对此，广州房地产专家韩世同认为，增城的调控细则应该是根据发改委对商品房要求“一房一价”的规定细化而来，但其中几字之差，却让人感觉政府不是在控制楼价快速上涨，而是在托住楼价不要往下跌。

对于增城的这一规定，珠光集团广州公司营销总监刘刚也觉得难以理解。“3个月内不能涨也不能降，那楼盘想打折促销也不行，开发商的定价必须保证三个月内既有竞争力，也要能卖出合适的价钱，定价的要求太高了。”他向新快报记者表示，根据这项新规定，开发商在定价上必须具有一定的前瞻性。

被指乌龙之二:别墅要跟洋房卖一个价？

根据从化的调控细则，今年从化新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。从化市2011年预计gdp增幅和城镇居民人均可支配收入增幅分别为13%和11%，所以今年从化新建住房价格预期应低于11%。

该《意见》第七条又规定，对申报预售均价超过年度新建住房价格控制目标的，不得办理预售许可证。增城的调控细则也有类似的要求。

根据阳光家缘数据显示，2010年从化市网签成交均价为6787元/平方米，按照从化城镇居民年人均可支配收入年均增长11%计算，从化市2011年房价控制目标约为低于7533元/平方米。按照同样的计算方式，增城市2011年房价控制目标约为低于7789元/平方米。

然而，目前增城的房地产项目类型比较丰富，别墅、洋房、商业地产等各种类型的产品都有，很多楼盘洋房、别墅都有。那按照这样的规定，别墅的售价也不能超过年度新建住房价格控制目标。

目前，增城的别墅普遍价格都在一平方米万元以上。新政出台后，这些超标别墅是否也要按照7字头的限价来卖呢？

“现在楼价的统计口径很多，通常都包含了别墅、洋房和商业地产。如果都按照统一的标准来限价，很明显是不现实的。”刘刚表示，“像我们在从化的项目既有洋房又有别墅，很可能这个月推洋房，下个月推别墅，那如何能要求别墅的价格不能超过此前的洋房价格呢？”

刘刚还指出，对于不同公司，产品档次也有所区别，如果在限价上一刀切，可能会导致开发商在品质竞争上存在不公平性。

被指乌龙之三:两市调控已输在起跑线？

令人疑惑的还有增城两地的调控目标是否能够实现。按照两地目前的调控细则，2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。然而新快报记者发现，仅仅在2-3月，增城与从化两地已超出了房价控制目标，可谓刚刚开始调控，就已经输在了“起跑线”上。

网易房产根据阳光家缘统计的数据显示，3月份从化市网签成交均价已经达到8116元/平方米，较去年均价上涨近19.6%。3月份增城市网签成交均价已经达到8681元/平方米，较去年均价上涨近26%。

业内人士表示，虽然目前两市的网签价格尚未包含经适房以及限价房，但由于目前的成交均价已经远远超过房价控制目标，除非接下来的时间成交均价能出现明显下降，否则全年均价“超标”的可能性极大。

广州楼市专家韩世同认为，两地政府按照去年全年的均价来制定调控目标明显不太现实。“这可能是两地政府在制定政策上的一个失误，如果给今年的调控目标定一个参考基准，最好还是用去年12月的均价来作为参考。”韩世同说。