国五条细则落地大猜想 增城市被限购机会极高

曉飛的雀籽

2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，从内容上来看，其是对上月20日“国五条”的细化，因此被业内称为“国五条细则”。该细则明确了“二手房交易中个税按个人所得的20%征收、提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等具体内容。日前，信息时报记者采访了多名业内人士，请他们对“国五条细则”如何落地实施进行了分析预测。

限购范围扩大,增城有可能被限?

新政：此次《通知》要求，继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；

限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。经纬研究中心总监朱欣苑表示，政策中提到“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，这不排除增城和从化有可能会被列入限购政策，但这两个城市有可能会被取消目前的限价政策，从短期来看，会刺激这两个城市的成交上涨。

不过，方圆地产首席分席师邓浩志就认为，2013年这两个区域不会受到限购的影响，从化、增城属于独立的行政区域，广州只是代管了这两个区域，在政策上应该由上述两区域自行执行，若要听从广州，那么早前就该跟随广州一起被限购了。增城2012年限价完成得比较好，2013年限价也控制在10%内，而从化2012年取消了购房入户后，成交量也不怎么好。所以，限购在2013年应该不会涉及到这两个区域。

二套住房贷款首付及利率提高?

新政：《通知》要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。行业不少专家表示，二套房的贷款首付以及利率的提高对市场的影响也会比较严重，特别是会误伤一些刚性需求的改善型买家。

朱欣苑表示，这个对一些改善型的买家影响比较大，若要出售前一套二手房，就要按所得20%计征税，若不出售又要提高二套房的贷款首付以及利率。广州短期内应该不会出台该政策，2012年广州成交量主要是由改善型买家支撑。邓浩志认为，二套房的贷款首付以及利率的提高这个已经是常用的政策手段，大家甚至已经对该政策有点麻木了。

如果楼市在上涨通道，那么影响是有限的，目前购买二套以上住房的，要么就是一些改善型的买家，要么就是一些家庭长线投资客，对这些长线投资客来说，若要提高10%的首付影响并不大，但是对改善型买家来说利率的提高，增加了房贷成本，影响还是有的。广州上半年应该不会出台该政策，还得看2013年上半年的成交价格等情况再做出执行。

二手房转让个人所得税按20%计征?

新政：《通知》要求，充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。行内专家以及不少市民都觉得该政策的影响最大，目前有城市离婚率提高，也是因为该政策影响。

朱欣苑表示，该政策对二手楼交易最为不利，税的成本过多，现在5年以上的二手房成交是不用交这么多的税，而5年以上的房子二手成交所赚得是最大的，这样征收所得的20%税，会让这部分的二手卖家损失很多，而二手卖家又会将损失转嫁到买家身上。邓浩志认为，二手房转让按所得20%计征税是旧事重提，此政策以往就有，只不过是额定征收，额定每套房升值5%所以按成交额的1%征税。

现在重提的重点在如何执行。如果是完全按差额征收那就很厉害了，因为不但这几年房价上涨得很快，而且对于一些早年的福利分房、自建房、拆迁补偿等都是极低价格买入的，那成交额的绝大部分都是溢价部分，征收的额度将相当高。当然政策也可能会考虑到这点，所以提高额定额度也是有可能的。所以具体要看执行细则，目前判断这个影响尚早。