增城市新塘镇锦绣天伦花园 涉嫌无预售证“偷步”卖楼

珠江水手

自广州限价限售以来，开发商卖楼的节奏被紧紧控制着，特别是市区的一些高价楼盘，几个月才有几十套单位被批准可卖是常见的事。因此，市场上不少楼盘瞅准了时机，纵使无证也卖起了楼。记者发现，近一个月来，楼盘“偷步”越来越常见于市场，从最初的豪宅盘已经蔓延至刚需楼盘。

2013年10月底，位于增城新塘的一个刚需楼盘在未有预售证的情况下向买家收取定金展开认购。业内专家分析称，开发商“偷步”既有受政策牵制的无奈，也因当下楼市政策尚未明朗，抓紧出货的心理所致。律师提醒广大买家注意，未取得预售资格的房屋或存在一房两卖的风险。



“偷步”现象1:有证无证房源混着一起卖

记者接到爆料称，2013年10月26日，位于增城新塘的锦绣天伦花园在未取得预售证的情况下于10月26日推出1号、3号楼约300套单位，毛坯均价8100元/平方米，当天宣告售罄。记者随即在阳光家缘查询发现，该盘虽然属于老盘推新，但是所推出的1号、3号楼两栋单位均未能获得预售证，该盘最新的预售证领取的日期为2013年7月15日。

据了解，买家选好房后需要缴纳1万元定金，择日再付首付并签合同。不少业主上周接到销售人员通知，要求在11月2日或3日前往销售中心缴纳首付以及签购房合同，当业主质疑楼盘尚未拿到预售证为何签合同时，销售人员声称在本月中旬便可拿预售证。

“没有预售证坚决不签合同，首付不是一两万的事。”一位业主表示。在开盘当天认购的多名业主均表示暂时拒签合同。截至11月6日，根据阳光家缘显示，该盘依旧未取得新预售证。中原地产市场部总经理黄韬分析，该盘毛坯售价仅为8100元/平方米，应该可以排除因价格问题而无法领预售证的情况，可能是未达到其他预售条件。

某大集团旗下的南沙项目在10月下旬开售，售价为1.2万元/平方米左右，带装修。阳光家缘显示，截至10月28日，该项目仅拿了128套预售房源，远少于开盘当天推出的300多套房源。另外，荔湾某全新盘也于10月26日全新开盘，共推出400多套单位，售价2.5万-3.2万元/平方米。

阳光家缘上显示，该楼盘在10月25日获得10栋、6栋共100套房源，但现场销控表上可售房源超过100套。记者采访发现，楼盘完全无证开售的情况尚为少数，多数楼盘采取鱼目混珠的形式，推一部分已经获批预售证的房源，再推一部分未获批的房源，试图掩人耳目。

“偷步”现象2:从豪宅盘蔓延到刚需盘

广州市国土房管局相关负责人在接受媒体采访时曾表示，由于市中心的高价楼盘对房价上涨具有明显的拉动作用，使市民对真实市场情况产生误判，故须通过控制高价楼盘的出货节奏而更真实地还原市场。据了解，广州限售后，不少豪宅盘所获批预售房源数量遭腰斩或仅是申报数量的1/3，这些楼盘多见于天河珠江新城、天河北、白云区白云新城等。因此，最初楼盘无证开售多见于高端市场。

以广州天河北某高档楼盘为例，据搜房网数据监控中心监控阳光家缘统计，该盘2013年仅在9月初以及10月21日两次拿预售证，分别获得47套和50套房源，两次仅合得97套房源。而该盘在9月初开售二期时，开盘当天共推出270套左右的房源，售出超过六成。

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当众人认为这种“偷步”行为多见于限售的重灾区中心六区时，郊区楼盘甚至是刚需盘也逐渐加入了这个队伍。国庆黄金周番禺某刚需楼盘因为开盘价略低于吹风价，受到买家热捧，在起初推出200多套房源被一抢而空后，再次加推100多套尚未“放行”的房源。南沙某公寓盘于国庆节当天发售，截至11月6日，记者在阳光家缘上发现两盘仍未取得预售证。

这种偷卖风除了由豪宅楼盘过渡到刚需盘，由市区过渡到郊区之外，一些知名品牌开发商也开始铤而走险。据了解，某龙头房企上个月在广州推出的全新楼盘也有“偷步”的嫌疑。该集团在白云新城的高档项目在10月19日公开认购时仅有50套房源获批预售，而开盘次日，楼盘销售人员则声称，开盘推出a1、a2两栋房源共120余套，并且基本上售罄。

买无证房或存“一房两卖”风险

广东博厚律师事务所律师程磊认为，楼盘在未取得预售证的情况下，就收取买家的费用属于违规行为。风险在于所销售的商品房存在不能取得《商品房预售许可证》的可能，买家容易陷入纠纷。北京市盈科（广州）律师事务所律师周玉忠表示，按照司法解释，出卖人在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

未取得商品房预售许可证明的将无法办理预告登记和合同备案，因而难以防止一房两卖或另行抵押，会对取得产权构成极大妨碍，周玉忠指出。实际上，认购书签订并不能确保成立商品房买卖合同，且一般也仅适用定金罚则处理双方毁约行为。通过内部认购，开发商锁定了客户，提前归集了资金，探清了市场，这对于开发商确定最终销售策略、价格及合同条款，增大了筹码。因此，律师提醒，对于认购无预售证房屋，买家应当多留个心眼。

面对限售政策,发展商出此下策

距离广州市国土房管局出台限价令已超过半年，政策规定，若广州待售商品房售价超过指导价将被限发预售证。政策出台后，广州中心六区预售证发放骤然放缓，高价盘被放行的速度更是堪称“龟速”。“偷售”行为是开发商不得已而为之，一位业内人士指出。一楼盘相关负责人对记者表示，同一栋单位，一部分可预售一部分不可预售，明显是不符合常理的，一般卖楼时会跟购房者解释清楚，若他们坚持不买房或者是退房，也是可以的。

“房子便宜，你不买还有其他人会买，明知不合规定有时候也没办法。”一位业主无奈地说。而黄韬认为，开发商“偷步”既有广州限价限售政策的无奈，也有对市场以及政策的嗅觉，再加上企业自身资金等原因，使得这种现象在市场上越来越常见。对于高端楼盘而言，他认为大部分是因为被限领预售证，而对于个别刚需楼盘，他分析称很可能是企业自身对于资金回笼的需要所致。

“十八届三中全会将至，不少开发商判断楼市政策或有变动以致市场或出现波动，因此抓紧金九银十的最后出货时机。”黄韬补充说道。同时，他还认为相关部门对于市场上“无证偷步”的现象表面上不允许，而实质上采取睁一只眼闭一只眼的态度，这也是越来越多楼盘跟风的原因之一。(来源：新快报)