广州楼市调控出台:二套房首付提至七成 增城仍未列入限购范围

麦兜的翡翠

继深圳、北京和上海之后，广州也在三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》后的首个周一出炉楼市调控新政“穗六条”：2013年11月25日起，将第二套住房贷款首付比例提至70%；2013年11月18日起，非本市户籍居民家庭限购1套住房，并要求提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

二套房认定标准：“认房又认贷”，首付提至七成

至此，国内一线城市楼市调控政策全线收紧。而广州房地产多位业内人士表示，提高外地购房者门槛，对整个市场影响更立竿见影。2013年11月18日下午，广州市发布“穗六条”，要求人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

人民银行广州分行2013年11月18日下午发布了《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），对此进一步明确和细化，“火线”对差别化住房信贷政策做出调整，将二套房首付比例上调至七成，广州成为继北京、上海、深圳后，又一个提高二套房首付的城市。

人民银行广州分行《通知》要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。同时，人行重申了国家有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。调整将从本月25日起实施，借款人在广州全部行政区域购买住房，其商业性个人住房贷款都需按照《通知》规定执行。

而购房时间的认定，则以在广州市国土资源和房屋管理局网上交易系统完成签约为准。对套数的认定标准依然按照“认房又认贷”执行——按照拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；同时，借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的，应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。

外地人买房门槛提高：社保缴满三年

“穗六条”对外地人购房资格门槛从原来规定“连续缴纳个税或社保1年”调整为“5年内须连续缴满3年。对于外地人连续缴纳社保或个税的年限要求，相比起“5年”的北京、“2年”的上海和“1年”的深圳，“穗六条”对外地人购房需连续缴纳3年以上个税或社保的限购力度在四个一线城市里属于中等。

有专家认为，如是自住型工薪阶层，工作后一般要四五年才有条件置业，要求连续缴纳社保或个税三年，对他们的影响不会很大。但新政对外地户籍刚需客影响很大，“预计未来半年可能会比近期成交量减少30%”。有专家认为，穗六条中最具震慑力的是提高对外地购房者的门槛，这将对一、二手市场尤其是二手房市场带来较为严重的影响。

因为二手毕竟比一手楼便宜，买二手的外地客更多。这条措施将带来立竿见影的效果，预计至少使一手楼市的成交量下降20%至30%，而二手楼成交量预计至少下降30%以上。某股份制银行个人房贷业务负责人也称，相比之下，对外地购房者纳税和缴纳社保的限制条件从严，对于整个房贷市场的影响更大，需要观察后续实施细则如何制定。

增城、从化仍未列入限购范围

而对于开发商来说，预售高端盘的惯常做法将发生改变。“穗六条”规定，“已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售”，这意味着，对于“低密度商品房”，开发商不能像以往那样完成框架结构就可以预售，而是要先完成大确权，即房子盖好了才能卖。

值得一提的是，“穗六条”公布后，有市民猜测由于相关文件通知抬头有“各县级市人民政府”的表述，认为增城、从化或被纳入调控政策范围内，与广州各区同步接受“限购”政策。截至目前为止增城、从化并未收到关于限购的任何通知。