借机拉上增城市统计数据 广州官方楼价大“降”3.9%

荔城辉哥

离2014年还有半个月，广州市国土房管局2013年12月12日终于公布2013年10月广州一手楼价——12824元/平方米，远低于官方公布的9月份一手楼15622元/平方米的均价。面对广州市区动辄过3万元/平方米的楼价，这个数字你信吗？不过，它却是真实的。因为，从化、增城两县市的房价也首次纳入了“广州楼价”的统计范畴，郊区楼市成交量大价低，对于“稀释”广州总体楼价的作用不言而喻。

从年初的“新国五条细则”到最近的“穗六条”，从限购、限签、限售到各区的限价，官方为摁住飙升的楼价数字可谓使尽浑身解数。无论是开发商祭出“双合同”还是官方“追加”两县级市作为广州楼价的统计口径，为达“目标”而进行楼市调控的各种纠结，从中可窥。

楼价统计首次纳入从化增城

根据广州市国土房管局10月份的市场运行情况通报显示，广州市(包括市辖10区、从化和增城两个县级市)10月份一手楼均价为12824元/平方米，同比上升6.9%，环比下降3.9%。而一手楼网上签约面积102.80万平方米，同比减少8.4%，环比增长9.7%。这是广州国土房管局多年以来首次以“十区+两市”的统计口径公布全市楼价数据。而在9月份，广州官方公布的一手楼均价是15622元/平方米，统计口径是此前一贯的“十区”标准。

“2013年广州基本能完成调控目标”

一名不愿具名的知情者对记者说，14号文对“广州”的范围没有明确界定，调控目标到底按“十区两市”还是“市辖十区”作为统计口径未有明确，事实上，经过多次反复计算发现，按照“十区”的口径根本不可能完成调控目标，只能取“十区两市”的口径。如果按照“十区”的口径，要完成15027元/平方米的一手楼价调控目标，剩下的两个月楼价要达到多少？

综观2013年1-10月份楼价，各月分别是15946元/平方米、16298元/平方米、16817元/平方米、16374元/平方米、15405元/平方米、15261元/平方米、15841元/平方米、16123元/平方米、15622元/平方米、15182元/平方米。也就是说，前十个月广州十区一手楼均价约为15911元/平方米.

如果11月和12月按照平均每月62.47万平方米(即前十个月成交量平均数)的成交量，这两个月每月一手楼均价需低至10606元/平方米，才能达到15027元/平方米的调控目标。相比之下，“十区两市”的范围则宽泛得多。仅从10月份的成交情况而言，从化增城一手楼的成交价是最低的，分别只有6942元/平方米和7458元/平方米，其中增城的成交量则达全年最高，达25.58万平方米，从化为5.43万平方米。

广州市国土房管局的相关负责人表示，2013年1-11月一手楼均价与2012年全年均价相比，目前的涨幅约在9%。该负责人表示，预计2013年广州市房地产调控目标基本能完成，按照此前14号文明确的“2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”的要求，广州2013年楼价涨幅约在8%.

所以基本能完成调控目标(据称，此前官方确定的调控目标涨幅约在7%-8%的区间范围，即12970元/平方米-13091元/平方米范围内)。昨日，南都记者从广州国土房管局的相关人士处获悉，将于2014年1月份公布的广州2013年一手楼均价将按“十区两市”的口径公布。

荔城辉哥

以后每月上旬公布房价

广州国土房管局的楼价报告“迟到”不是新闻，但这次足足迟到了一个半月，12月份过了将近一半才公布10月份的楼价，原因为何？广州国土房管局的相关负责人说，10月份楼价首次将增城从化纳入全市楼价统计范围，涉及统计数据整理和内部流转耽误了时间，目前基本把流程理顺了，这是为了让公众全面掌握整个广州房地产市场的态势。

该负责人表示，11月份的楼价数据将在下周发布，此外，他说，以后广州国土房管局将在每个月的上旬发布上一月度的楼价。按照“十区”口径，广州10月份一手楼均价15182元/平方米，截至目前为全年最低；中心六区一手楼均价为29171元/平方米，为全年最高；外围四区一手楼均价是11341元/平方米，为全年最低；

领跑全市的天河越秀分别以40681元/平方米和35181元/平方米达至这两区全年最高价，南沙则以7985元/平方米达全年最低价。此外，广州市国土房管局公布了10月各街道新建商品住宅网上签约均价，天河区猎德街一手房价高达55727元/平方米，高居全市之首。而增城市朱村街一手房则仅有3619元/平方米，堪称全市最低，几乎不到猎德街一手房价的零头。

析因:统计口径为何调整？,“两市纳入，调控才可达标”

广州市国土房管局相关负责人表示，广州将在2014年1月份公布的2013年楼价调控目标的统计口径，是按照“广州市”的概念，即包括十区和两县级市来统计的。该负责人说，以后广州官方发布的楼价报告都统一按该口径发布，以广州市作为统计口径符合国家的要求。由于公布的楼价数据既包括十区两市，也单列了十区、中心六区、外围四区及两县级市的楼价情况，可“让广州的消费者全面掌握广州市全市房地产动态。”这名负责人说。

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，官方10月份发布的《通报》显示广州2013年1至10月一手楼均价13367元/平方米，同比涨幅达12.1%，“这个数字已经超过调控目标”，他认为官方这次公布房价将增城从化纳入“广州”范围，不是为稀释楼价。南都记者从一名不愿具名的知情者处获悉，官方之所以10月份才将从化增城纳入“广州楼价”范围，是出于完成2013年调控目标的考虑。

穗2013年调控目标15097元/平方米

根据2013年年初广州落实“新国五条”细则的相关文件，即《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(穗府办〔2013〕14号文)，广州2013年的房价调控目标“明确新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”，即城市居民人均可支配收入名义增幅与cpi增幅的差值。

按照这个标准，广州媒体普遍按照(11%-3.5%=7.5%)以及2012年广州十区楼市均价14044元/平方米的标准，计出广州2013年楼价调控目标为15097元/平方米。不过，14号文并没有对广州房价调控目标中“广州”的范围到底是“十区两市”还是“市辖十区”作出明确规定。

“十区两市”“市辖十区”差别在哪里？

据悉，2012年广州市辖10区一手楼均价为14044元/平方米，如果按照“楼价涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”(约7.5%)的标准，2013年广州的楼价调控目标是15097元/平方米。但是，如果按2012年广州十区两市一手楼均价12122元/平方米的标准，2013年的广州楼价调控目标约在13031元/平方米，两者相差超过2000元/平方米。