增城市2013年楼价疯涨 年初买房 年尾不后悔

as19851314

2013年楼市即将盖棺论定。一些微博大v开始侃侃而谈，年初的哪些预测是准确的；地方政府也开始忙碌，年初的房价调控目标如何才能实现。“限”字之下，广州房价究竟涨了多少？哪些区域涨得最厉害？大家在哪儿买的房，未来一转手最赚钱？南都记者调查广州十区二市代表性楼盘，试图以小见大，反映真实的房价变动情况。

实际涨幅超出想象

据相关数据，2013年1至11月，广州十区二市一手住宅网签成交均价分别为14143元/平方米、13972元/平方米、14705元/平方米、13868元/平方米、13592元/平方米、13203元/平方米、14038元/平方米、12263元/平方米、13412元/平方米、13169元/平方米、12149元/平方米。仅从数据上来看，广州市房价在1月、3月、7月较高，整体呈现稳中有小幅下降。11月与1月份成交价相比，更是下降了14%。

2013年4月24日传出了广州限价政策，“1月份成交数据尚可信，但5月份限价以后，网签成交均价就逐渐失真了”，某业内人士如此看待这个数据。那么广州房价的真实情况如何？南都记者调查了十区二市总计40多个热点楼盘，发现所有区域均呈现强势的涨价幅度。

虽然限价，但增城、从化涨势毫不逊色。新塘板块楼盘房价涨幅在30%左右，从化街口板块涨幅在20%左右；番禺华南板块房价涨幅超过20%；花都重点板块平均涨幅在15%至20%，萝岗主要板块涨幅平均在20%；越秀受惠于学位，区域整体涨幅在15%左右；天河珠江新城板块所有在售住宅盘都有至少11%以上的涨幅；海珠在豪宅领涨、南洲地王出现双重因素下，平均涨幅10%左右；荔湾芳村板块涨幅10%以上；南沙重点板块实际成交均价升逾10%，而白云同和和南湖板块随着同和地王的诞生，有水涨船高之势。

开发商认为是随行就市

网签价连续下跌是大量房企均采用双合同所致。作为区域成交最热、关注度最高的这些单个楼盘，对市场具有风向标的作用，影响的置业人群也最广泛。记者围绕1月至11月同一楼盘在售的同类产品进行调查，由于不同区域、不同位置、不同组团、不同利好因素，各楼盘表现不一。

关于涨价，开发商也给出了相似的理由。“1月份卖的是低楼层，而且有北向单位，而11月份卖的是高楼层，全部为南向单位，因此价格上涨。”淘金家园开发商表示。“市场在变化，我们也是随行就市，没有涨太过分”，某楼盘开发商更是如此直言。

调查数据显示，10多个楼盘涨幅在20%-30%之间，有7个楼盘涨幅超过30%。打败珠江新城，增城楼盘涨价最凸显，在排行前九名的名单里，增城占到4席。而东方文德广场、骏文雅苑受益老城区商圈及名校学位，从开盘起一直是区域高价盘，涨幅也很明显。

从化 : 虽然限价，涨势仍猛

作为广州目前房价最便宜的区域，从化市一直是作为价格洼地的位置存在，总体来看从化楼市分为三大板块，即街口板块、温泉板块和神岗太平板块，其中2013年最热闹的当属街口板块了，多个楼盘推新都取得了不错的业绩。

作为最靠近街口收费站的楼盘，雅居乐小院流溪在2012年底开盘时，128-139平方米洋房单位6500元/平方米起，均价约7600元/平方米；而日前小院流溪再度开盘，92-146平方米三四房单位8000元/平方米起。 此外，同属街口板块的珠江御景山水城，2013年初三房精选单位毛坯价一度低至4288元/平方米起，均价5000元/平方米左右，而目前在推的二期中央楼王毛坯价格基本都在6800元/平方米左右，升幅不小。

as19851314

海珠: 新盘不多，豪宅领涨

海珠新盘不多，分散在琶洲、广州大道南、赤岗、工业大道、南洲等各板块，不仅供应量，区域月成交量也一直上不去，在200-300套徘徊，最低的时候仅几十套。阳光家缘显示，海珠1月成交均价30000元/平方米，11月成交均价27832元/平方米，房价似乎呈下降趋势。然而，海珠双合同现象普遍存在，在豪宅领涨、南洲地王出现双重因素下，海珠房价实际涨幅明显。在该区域并没有看到任何楼盘有降价行为。

记者调查发现，豪宅盘保利天悦二线江景洋房，1月份的整体成交价约38000元/平方米，11月涨至45000元，一线江景房从51000元涨至55000元/平方米。罗马家园威尼斯庭ⅱa6和a7栋，1月成交价约24000元/平方米，11月份尾货价格约27000元/平方米。持续在售的绿地滨江汇项目，1月份成交均价约21000元/平方米，11月份在售尾货价格已经涨至23000元/平方米。合生紫龙府年初a栋在售，成交价约35000元/平方米，11月份尾货在售价格约38000元/平方米。

越秀: 单价最高涨1.5万

作为拥有广州市优质名校最多的老城区，越秀的新盘买少见少，因此房价也是居高不下。阳光家缘数据显示，越秀2013年1月份成交均价为32815元/平方米，9月、10月房价扶摇直上超过35000元/平方米，11月骤降至29961元/平方米。然而11月仅网签成交了19套，创下2013年成交最低。

记者调查发现，该区域1月份热点一手新盘成交价普遍在35000元/平方米以上，到了11月份纷纷突破4万，涨势凌人。东方文德广场1月份带装修成交价格在40000/平方米元左右，11月份在售尾货价格达到55000元/平方米，一年单价涨了1.5万，涨幅最高；骏文雅苑1月份成交均价34954元，11月成交均价超过45000元/平方米；淘金家园c组团1月成交35000元/平方米左右，11月份全部为南向单位，价格涨至43000元/平方米。江尚东山1月在售a栋38000-39000元/平方米，11月在售b栋45000元/平方米。综观之，越秀楼盘涨幅如此高，主要还是其学位房的吸引力。

荔湾: 装修没变，升价明显

荔湾区接近六成的供应量都集中在芳村板块，未来一年该状态将会持续，成交最为活跃的龙溪大道板，有适合刚需买家的中小户型，也有适合改善型买家的景观楼盘。老荔湾一带新盘新货供应量较少，以拥有一线江景的豪宅盘为主。阳光家缘显示，1月份荔湾成交均价20440元/平方米，10月份涨至23000多元/平方米，11月份成交均价骤降至18624元/平方米。

事实上，所有楼盘都在涨。西华苑二期46平米的一房、80-93平方米的两房，93平方米的三房，1月份价格约25000元/平方米，11月份时以三房为主，价格涨至32000元/平方米。荔湾国际城非楼王单位1月成交约20000元/平方米，11月份涨至23000元/平方米左右，装修品质相同。塞纳维拉两房至四房1月份成交价在16000元/平方米左右，11月部分楼栋房源已经售罄，在售的只剩下三房四房，价格涨至18000元/平方米。豪宅珠光御景壹号带12000元/平方米的装修，1月份成交价58461元/平方米，11月份成交价涨至62567元/平方米。可以看出，这些楼盘的产品，装修不变，价格变化却非常明显。

番禺:华南板块房价涨幅超20%

相对其他区域，番禺的房价走势整体相对平稳。据相关数据显示，2013年1至11月，番禺一手房成交均价为1.549万元/平方米，1.6万元/平方米以上的月份仅有2月、5月、6月。成交价格最低的月份为8月份，为1.39万元/平方米。但实际上，个别板块涨幅比较明显。

大盘云集的华南板块，一手房成交价格涨幅或超过20%。万科欧泊2013年1月售价为1.7万元/平方米，但到11月，房价升至2.1万元/平方米。销售人员介绍，主要是因为11月推出的单位靠近园林，景观及视野较1月份的产品较佳，所以售价相对高一点。

同时，同板块的刚需盘中环品悦，在2013年3月份开售的价格为1.4万元/平方米，但11月份价格已升至1.7万元/平方米，涨幅达21.4%。该项目负责人表示，刚需产品买少见少，再加上产品及区位较佳，提价在正常范围内。相对而言，番禺一手房成交量一直比较活跃。搜房网统计数据显示，2013年1至11月，番禺一手房成交套数为1.227万套，平均每月成交1115套。

as19851314

南沙:房价整体平稳上涨

2013年4月24日起，政府价格指导拉开了全市“限价”大幕，同时也使南沙楼价统计数据“应声下跌”。据搜房网监控阳光家缘网的数据，2013年1至11月，南沙一手房成交均价为9902万元/平方米，前4个月的成交均价基本在1万元/平方米以上，到4月限价出台后，南沙网签均价直接落至“9字头”，甚至在10月份，跌至“7字头”。但这并不是南沙一手房成交的真实价格。

南都记者多次走访南沙楼市发现，继4月份，广州限价后，多个楼盘采用“双合同”的销售策略，网签价格仅为总房款的一部分。事实上，2013年南沙一手房的成交均价多在1.2万元/平方米左右，较2012年上升逾一成。据记者了解，碧桂园天玺湾11月份在售的产品价格多在1.2万元/平方米左右，中惠璧珑湾2012年七八月推出洋房产品时，毛坯单价7000-8000元，2013年9月再推新货，同样是洋房，同样是毛坯，售价为11000/平方米，目前已涨至13000元/平方米。时代南湾望海景单位的售价高达1.7万元/平方米左右。

根据先关数据显示，南沙2013年1至11月，总成交套数为8161套，平均每月成交约741.9套。成交最为活跃的为2013年1月份(1364套)、10月(1505套)，成交最差的为4、5、7、8、9月，成交量都不超过500套。广州市社科院高级研究员彭澎认为，目前南沙楼价已经虚高。不过，知名房产专家韩世同认为，南沙房价整体还是呈现平稳上涨的态势。而广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文则表示，在国家新区光环下的南沙无论是地价还是楼价仍处于洼地，未来仍有较大升值空间。

花都:供需两旺房价上涨

作为广州市十区唯一均价还在万元以下的区域，花都区楼市2013年供需两旺，成为广州众多刚需客的目标区域。花都楼市成交主要集中于区府板块地铁9号线沿线楼盘以及山前大道板块沿线品质大盘。 据先关数据监控中心统计，2013年1月份花都区的网签均价为8522元/平方米，而11月份花都区的网签均价为9801元/平方米，涨幅约15%，这其中还没算上因为“双合同”造成的数据损失。

2013年花都区的一手楼盘当中，最活跃的当属区府板块的雅居乐锦城和山前大道的中国美林湖。雅居乐锦城在2012年底花语集开盘时，推出99-143平方米三、四房单位，带精装均价约9000元/平方米；而目前该盘在售的花冠集组团，有85-190平方米二至四房单位，均价约11000元/平方米。另外，美林湖年初十销售的贝沙湾洋房组团，105-139平方米的二三房单位均价约6500元/平方米，带2000元/平方米装修；现在推的美汇半岛组团，包括60-100平方米一到三房，带装修均价约7250元/平方米。

买房个案：一年涨50%，增城盘堪比天河学位房

付先生在老城区有两套小户型，2012年底妻子怀孕了，就想用市区一套小的换郊区一套大的。“我之前对增城一点都不熟，觉得很远，但若想要价格便宜，只能考虑限价的增城和从化。所以从2012年底开始就抽空往增城跑了。”2013年1月他看中了豪进山湖珺璟一套房，在卖了东山区那套60平方米的小房后，买了豪进215平方米的三错层叠加洋房。“那套卖了168万，这套买入是172万，前后就贴了5万不到。”本月初，小东又介绍朋友过去买房，谁知同样的错层叠加洋房此时已涨了一半，和他现在住的天河这套学位房涨幅一样。

付先生给记者算了一笔账，他现在住的这套是天河东信诚花园一套72平方米的小户型，楼梯楼，楼龄也有23年，但是带学位，周边生活也非常成熟。年初二手单价卖到2万，到2013年12月，二手单价已近3万，涨了一半。“尽管增城的这套面积大，是电梯新房，但毕竟是在增城，天河这套面积小，但却在天河中心地段，还带学位，从单价来看，两盘的涨幅都在50%左右。”

增城:价格洼地涨幅最猛

因为限价不限购，以及东部新城发展战略的日渐突出，限购三年以来增城一直是网签成交量最大的区域。2013年1月其网签成交量为2176套，与中心六区总成交2315套只相差139套；2013年11月，因为当月18日广州实施“穗六条”，提高二套首付以及外地买家税单一年提升至三年等，导致全市各区成交量立马下跌，中心六区网签总和只有1058套，还不及一月的一半，然而增城不但没受到影响，反而更受青睐，11月网签量达2784套，比中心六区总和高出一倍多。

as19851314

从网签均价看，增城从1月网签均价8130元/平方米到11月7539元/平方米，看似有所下跌，但在普遍双合同操作下，增城的实际成交价格不但在涨，而且涨幅不少。其中，最典型的莫过于最靠近广州的新塘板块楼盘，譬如保利东江首府，2013年1月所推的a2、a5、a6、a7、a8、a9-9号楼余货，户型124-169平方米，均价为9500-10200元/平方米带2500元装修，而到2013年11月推120-160平方米的三期洋房时，毛坯均价已达12000元/平方米，涨幅最高达63%；而最低的锦绣天伦花园如果不计装修，仅毛坯洋房而言，也有11%的涨幅。

作为新塘板块的代表，凤凰城和翡翠绿洲是广州人最熟悉的楼盘，但因产品和推货节点不同两盘此次都不具可比性。譬如翡翠绿洲，2013年2月推出第七期“凡尔赛·宫”组团一期最后一批92-250平方米户型时，毛坯均价只有7800元/平方米；到7月推出“凡尔赛·宫”组团二期90-207平方米户型时，带2500-3500元装修后均价达到11000元/平方米；

而明天即12月14日，翡翠绿洲将发售全新常青藤组团96-160平方米户型，该组团位于核心区位，均为南向及南北向对流单位，装修标准也有较大提升，据悉均价也将提升到14000元/平方米。虽说组团不同，装修标准不一，不好具体比较，但从年初毛坯7800元到年尾带豪装14000元，涨幅却是不争的事实。

而凤凰城2013年1月在推的是少量107-136平方米的一楼带花园洋房，当时毛坯均价12000元/平方米，到5月快售罄时，均价已达1.5万元/平方米，半年不到同户型产品涨幅25%。随后直到8月凤凰城才推出全新“星荟”洋房组团，首推的80-140平方米户型带装修均价1万元/平方米，随后9月至今加推的50多平方米的小户型带装修均价已达11000元/平方米。

天河:实际涨幅11%-30%

2012年天河的楼市表现出强有力的承接力，导致2013年初一方面因年头暂无业绩目标压顶，不少发展商放缓了推货节奏；另一方面，当时房价已再度攀至高位，不少买家对当前的价格需要一段时间适应。因此年初两个月，天河楼市暂时进入一个调整期，而农历年后市场继续攀升，多盘价格从高位维稳状态再次步入上升期。

受限价影响，天河楼市基本都采用了双合同，因此单从天河1月网签均价34660元/平方米，到11月34936元/平方米的网签均价来看，只有不到300元/平方米的涨幅，可实际上，记者在天河珠江新城板块调查发现，所有在售住宅盘都有至少11%或以上的涨幅，其中涨幅最高的是颐德公馆，以200平方米的平层洋房为例，1月份时该户型的均价为5万元/平方米，到11月底12月初时，该户型的均价已是6.5万/平方米；

尚东君御年头到年尾虽有29%的涨幅，但具体产品有些不同。2013年1月项目所推的是38-52平方米的小户型单位，当时均价4.5万/平方米；到5月同户型单位售罄时均价已涨到5万/平方米，涨幅约11%。从5月中旬开始，尚东君御新推出b栋150-175平方米的大户型，首推时均价5.2万元/平方米，到2013年11月，同户型产品的均价已涨到5.8万元/平方米，涨幅约12%。

萝岗:“萝岗楼价一年内涨了不少”

萝岗区作为2013年广州楼市的大热，随着众多大盘的推出，以及大量刚需和投资客的涌入，区域房价也是水涨船高。方圆地产首席市场分析师邓浩志都感叹，2013年萝岗房价的涨幅可谓让业内人士都已经惊呆了。根据阳光家缘的网签数据统计，2013年萝岗区的网签均价一直在16000元/平方米上下徘徊，不过这都是在部分楼盘采取“双合同”掩护下造成的，事实上萝岗楼价一年内涨了不少。

记者了解到，萝岗区楼盘主要集中在区府板块以及科学城开创大道沿线，尽管2013年新盘不少，不过大多数从年中之后才开始推出市场，全年都在售的楼盘也不算太多。2013年多次开盘日光的奥园春晓，在6月份首次开盘时，毛坯均价约为13000元/平方米，而现在在推的单位毛坯均价约14600元/平方米，半年之内就涨了不少。此外，同样大热的中海誉城，2013年2月3日开盘时带装修均价约13000元/平方米，而近期该盘的成交均价基本都在15000元/平方米，涨幅达到15.4%。

as19851314

黄埔:盘少涨幅不小

作为在广州楼市中基本属于被遗忘状态的黄埔区，2013年其南玻地块的拍卖让其成为广州市的2013总价地王，多个三旧改造项目也呈启动之势，不过这些“前景”都无法掩盖黄埔楼市大半年无一盘推新货的低迷。相关数据监控中心统计，2013年1月份黄埔区的网签均价为15724元/平方米，而11月份黄埔区的网签均价为16497元/平方米，涨幅约5%。

2013年黄埔区的一手楼盘当中，最活跃的当算东城华庭了，年初和年尾分别有一次新货推出市场。年初时推出市场的a2-a4组团，为77-145平方米的两房到四房单位，带装修均价约15000元/平方米；而在2013年10月份，该盘再次推新时93-152平方米的三四房户型，带装修均价约为17000元/平方米，较年初有不小的涨幅。

白云:同和板块借地王水涨船高

作为拥有广州绿肺的大区，白云区想来也是广州市民置业的热门区域。该区域目前主要有白云新城板块、南湖板块、同和板块和金沙洲等几个重要的区域，供应量和成交量都算不错。其中白云新城板块随着利好政策逐步消化，近年来价格还算稳健，而同和和南湖板块随着同和地王的诞生，有水涨船高之势。

根据阳光家缘的网签数据统计，2013年白云区1月份网签均价为20879元/平方米，而刚刚过去的11月份网签均价为21861元/平方米，涨幅为4.7%，不过这个数据显然受到了“双合同”以及“限签”政策的影响。位于白云新城的中海云麓公馆，2013年年初时对外报价为40000元/平方米带豪装，年中时一度调价至42000元/平方米，不过到现在年末，报价依然维持在40000元/平方米左右，价格走势稳定。

而位于金沙洲的御金沙，2013年年初对外报价约为17000元/平方米带装修，目前报价则已经提高到20000元/平方米带装修，涨幅明显。 白云区楼盘价格变动最大的当属岭南新世界，年初时该盘的普通洋房报价约25000元/平方米，后期推出的嘉云府叠墅均价超过5万元/平方米，主要原因则在于产品的变化。(by南方都市报)