广州楼市限购松绑大猜想:佛山和东莞加入限购松绑大军

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随着全国46个限购城市中绝大部分城市解除限购，特别近日紧邻的佛山、东莞陆续加入限购松绑大军，广州是否松绑限购也引起了一股讨论热潮。近日，《投资快报》、股市广播与相关网站合办的“地产头脑风暴”栏目邀请了三位专家，进行了一次“广州限购猜想”的访谈。

限购松绑缘起：市场不好

2014年上半年，呼和浩特率先放开限购，接着各地政府纷纷救市，限购瓦解大潮席卷全国，济南、青岛、武汉、苏州、南宁等城市纷纷松绑或取消限购，46个限购城市松绑率已接近60%。而与广州毗邻的佛山、东莞也陆续加入松绑大军，这是什么原因造成的呢？

对此，广东中原地产项目部总经理黄韬认为：“市场不好导致这样的情况。”其表示，2014年的房地产量和价都有一定下滑，一、二线城市较三、四线城市下滑没那么严重，但成交量也是下滑明显，下降20%。市场不好导致了一些去行政化措施的出现。放开限购呼声大，有些城市也已实行。

克尔瑞广州高级房价分析师肖文晓则补充到，放开限购的原因还要结合各地的经济形势来看。现在gdp增速在放缓，各地经济增长也在放缓，拉动经济有压力。而其他的行业不是很景气，导致了地方财政对房地产的依赖程度就更大。肖文晓分析说，广州二手房2014年上半年的交易量每个月平均45万方左右，较之2008年的30多万方，并不算是最差的。

和过去几年相比相对较差，正是这种比较导致了卖地时地价不高，加之流拍等原因从而对地区财政影响较大，各地纷纷上台限购也是出于这样的考虑。而相对于前面两位专家的微观分析，资深房地产专家、高级经济师申格联则是从宏观方面分析了松绑限购的原因。

申格联认为政策的大环境离不开国家宏观政策的调控思路，最主要是十八届三中全会后，政府对于房地产的调控整个思路是双向调控，各个城市根据自己的情况来制定自己的政策，所以现在出现46个城市有个别城市因为具体情况有些放开限购。

至于这些城市放松限购以后，有没有达到预想中的效果，成交和价格有无回暖？三位专家都认为“取消限购对当地的成交量有帮助，但对于不同城市类型呈现的效果不同。”三、四线城市，如鄂尔多斯，呼和浩特，温州等，在放开限购后相对影响比较少。而一、二线城市相对影响较大，像新鲜出来的佛山放松限购，因为靠近广州，广佛边界的楼盘马上闻风而动。

肖文晓举例子说：“取消限购后，呼和浩特对于交易量的增长只有十几个百分点，济南是二三倍。”申格联解释，三四线城市的自住需求不多，主要是外来的投资带动楼价上涨，即使放开限购也不会有大的效果，而一二线城市北上广深本身就是居住需求，投资也有一部分，这种情况下，假如这种城市放开限购有可能对房价带来一阵波动，立马有反映。

专家：一切皆有可能

广州上半年有一个消息说成交量是10年最低，广州放开限购的呼声越来越大，南沙会否成为第一个放松限购亦是炒得沸沸扬扬。资深房产专家申格联认为广州现在不可能放开限购，至于南沙会不会是第一个放开限购的区域，他表示现在处于敏感时期，广州市政府应该不会冒着风险放开，即使放开，也不会有很大的效果。

高级分析师肖文晓也表示“在年底有局部调整的可能，但是全面开放的可能性很小。”取消限购肯定是一个趋势。但是广州作为房价高需求强的一线城市肯定比佛山、济南这些城市放开的时间会后一点，而且不一定能一次性取消，可能是分阶段进行。

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肖文晓还表示，整个限购还是比较严密的，但当从中也可以有很多地方可以“做文章”，如，是否可以考虑降低外来购房者对市场的要求，是否可以允许外来人员买二套房，对于普通住宅继续限购，对于非普通住宅先放开等措施，分步分阶段来实行，对于市场的冲击温和一点，而且也能给政府留下观察的时间。

相对于前两者的保守预测，广东中原地产项目部总经理黄韬则认为中国房地产政策“一切皆有可能”。但是一线城市，广州还是选择时机的问题。2014年广州楼价下降的不是特别多，大概在10%左右，郊区和外围降了20%，中心区没有怎么降。在这种情况下，是市场的自然调节过程，还没有完全的结束。如果现在放开，马上量价提升，黄韬认为反而对市场不利，而且导致很大的误导市场。

对于广州是否会放开限购，黄韬表示“感觉上没有那么快，至于什么时候来，谁也说不准。”另外，黄韬和申格联都认为，房地产的长效机制还没有建立起来是广州等一线城市现在还没放开限购的另一重要原因。税制改革里的房产税定下来对于房地产的稳定发展，对于整个中国经济的稳定发展是很有作用的。

肖文晓补充表示，导致房价上涨的因素还是客观存在，只是因为现在短期的市场环境把它抑制住。即使这一次大家说放开限购、限贷，市场上没有动作出来，政府来说也不能掉以轻心，该做的工作还是要做，保障房要建，该推的地还要推，政府应该有更加审慎的态度看市场的调控。

金九银十”广州楼市或企稳

三位专家分析广州短期内不能放开限购，年底或有小松动，对于广州楼市各个方面应该也会有所影响。黄韬预测9月、10月楼市传统的“金九银十”成交旺季广州的房价会稳定，成交量会逐步上升。目前整个楼市市场出现焦灼状态，买房人也处于观望状态，但随着各地取消限购的风声传出和实行措施等信号放出，接下来下半年就算限购不放开，市场也会逐步的好转，但是也不会爆升，是价稳量升的态势。

肖文晓表示如果广州放开限购，楼市量和价都会上升。广州作为一线城市，以现在的房价水平、经济实力和人口，很多广州市民对于广州楼市未来的信心还是有的，所以如果放开限购肯定会有更多人买房，价格也会随之上升。同时肖文晓提醒，“金九银十”，普通消费者应慎重考虑是应该买还是要继续等下去。

申格联认为广州的需求还是以自住需求为主，限购政策对已广州楼市影响不大，成交量少是因为一些投机需求被遏制。开发商也在保持一定适度的供应。至于价格也没有跌，只是开发商在变相打折。申格联认为，总的来说，广州楼市是进入了拐点。

放宽入户制度对楼市影响如何？

广州房地产除了本身特别明显的调控政策，如限购，很多人认为最近放宽入户限制的政策也是针对楼市限购出台的调整。但三位专家认为，放宽入户限制并不是专门针对楼市限购而出台的，需要分两部分看待这个政策。放宽入户政策，第一方面是因为广州需要引进大量人才。对于一个改革开放前沿城市来说，广州需要保证城市活力，增强竞争力，就得引进更多的青壮年，特别是高级技工等劳动力。

另外引进来各地人才或会有较高收入，就等于增加了这个城市的购买能力和消费能力，对于房地产的发展也是有很大的拉动。第二方面是农村户口变城镇户口。广州作为一线城市，城市人口规模必须要达到一定的程度。申格联认为“户籍政策对于房价或者成交量有影响，当影响不大。”

最后，克尔瑞广州高级房价分析师肖文晓总结说，广州作为改革开放前沿城市，包容能力还在，但经济的吸引力没有以前那么大，广州需要进行二次的改革、二次开放。只有在整体的经济大环境下多下功夫，才能让广州的楼市更有吸引力。（by中国经济网）