增城区域大盘云集 楼市以价换量 多项目集中发力 四大不确定性埋下危险隐患

近期，广州楼市2020年上半年的各种数据，陆续出炉。其中，增城区，还是最大的赢家。作为广州楼市一哥，增城区域大盘云集，竞争激烈，2020年以来，增城多项目集中发力，以价换量，在项目销售金额榜top30中占据约9席名额。(克而瑞广州区域报告观点）这样的成绩，从大的方面来看，并不意外。广州向东趋势、不限购、价格更加友好……

广州买家，对于增城趋之若鹜也情有可原。但这是否意味着在广州众多区域和板块中，增城就所向披靡、难逢对手了呢？未必。无论是从涨价幅度，还是成交板块，再到市场一线的声音，我们都做了一个统计，遗憾的是，结果不太让人满意：在持续火爆的背后，增城楼市，存在着很多不确定性。

在克而瑞所发布的上半年相关排行榜当中，上半年广州项目金额榜top30，增城独占9个，上半年广州项目销售面积榜top30，增城更加突出，占到了12席的位置。这两个成绩，都是广州各区之首。单从这一方面来看，增城确实很能打。而即便看回个盘，增城的表现同样抢眼。另外，抛开数据不谈，在准购房者朋友当中，以外围区域作为购房点的，最终选择增城的，高达7成，虽然各自的购房因素各有不同，但这样的比例，还是相当突出。购房者对于增城，依然是信任的。其一，增城最近几年的城市资源一直在铺进来。

一方面，增城轨道交通逐渐完善，极大缩减了购房者从市区上班往返增城的通勤时间成本。尤其是地铁21号线和穗莞深城轨的相继运营通车以及13号线。例如21号线，作为一条是跨越多个区域的地铁线路，最高时速为120公里，将进一步拉近增城与天河中心的时空距离。其中，快车仅停靠员村、天河公园、棠东、黄村、大观南路、苏元、镇龙、凤岗及增城广场这9个车站，单程时间不到一个小时。随着接下来增城多个轨道交通的陆续落地，可以说，对于主流购房者来说，在增城居住、市区上班的通勤选择，并不少。

第二方面，增城进入到产业发展的快车道。目前，增城已经成为广州东部重要产业基地。多个产业平台落地增城，这其中就包括了挂绿新城发展平台、广州科教城发展平台、增城火车站发展平台、增城西站发展平台、广州东部交通枢纽平台、空港经济发展平台等等。数据显示，增城目前吸引了来自53个国家和地区的外商企业1336家。虽然产业发展，看上去和非增城工作的买家没太大关联，但实际上，产业价值所蕴藏的区域价值，也是买家所看重的。

其二，增城的价格，对于刚需买家来说，更加友好。抛开主城区的高昂价格不表，在目前比较主流的几大置业板块当中，增城多个板块的价格，并不算太高，再加上楼盘选择多，买家关注点聚焦在增城，并不意外。但在火爆背后，增城的不确定性，正在慢慢浮现。

第一个不确定性，是增城板块的极端化。看似火爆的增城，其实最得益的板块，只有一个：新塘。举个最明显不过的例子，在增城2020上半年销售金额的前五楼盘当中，除了敏捷绿湖首府位于石滩之外，其余四个楼盘，碧桂园云顶、招商臻园、合生湖山国际、品秀星图，没有任何意外，都是新塘的项目。如果这样的例子，或许在不少人看来只是个例，我们再看多一个。在安居客最近发布的《2020年广州q2理想安居指数报告》当中，增城新塘板块稳居搜索热度榜首。

而除了增城荔城同样上榜前十之外，其他增城板块，均不在板块热门搜索当中。这样的极端局面，我们也收集到了来自市场一线案场营销、渠道中介等相关反馈，验证了这样的一个事实。简单概括下，对于不少刚需买家来说，向东是目前相对比较符合整体需求的置业方向，但黄埔的入手门槛相对更高，而增城的朱村、荔城通勤时间较久。在这样的对比下，相对比较折中的新塘板块，就是绝大多数刚需买家的首选。