增城市二手房产的网签要“分步走”

增城市二手房交易自2011年10月20日起进行网签。据了解，增城网签与番禺网签一样是“分步走”，凡是在房产证中未注明“此房屋已纳入《广州市房屋管理系统》”的房源，一律必须网签；房产证中已注明“此房屋已纳入《广州市房屋管理系统》”的房源，可不网签。据记者咨询增城市房管局，该局有关人士表示目前的确存在两种情况，一种房源必须网签，另一种并不需要，也未确定何时统一必须网签。

辨识房源看房产证第三页“附记”

有增城地产中介告诉记者，2009年以来出证的一手证基本上已注明“此房屋已纳入《广州市房屋管理系统》”，此前的房屋多没有此项注明。在目前流通的二手房盘源中，80%~90%是2009年以前出证的房屋，基本上都需要网签。满堂红增城碧桂园凤凰城分店店长吴顺云表示，辨识房源是否一定需要网签，要看房产证的第三页。

房产证第三页是房产证的“附记”项目，通常来说第一项是“纳税情况”，第二项就是“该房屋已纳入《广州市房屋管理系统》”，第三项是土地出让金和土地使用年限；第四项是共用土地的分配情况。吴顺云表示，他们从房管局得知，房产证附记第二项未注明已纳入有关系统的房屋，必须进行二手房网签；已注明的房产证，不一定需要网签。

凡是已纳入《广州市房屋管理交易系统》的增城一手房，一手买家的购入价在系统可查到，交易双方报低价很容易被发现；未纳入有关系统的增城房源，报低价的可能性也很低，因当地有条最低的报价线，递件报价不得低于4800元/㎡，而且房产按年增值10%来计算。

增城地产人士表示，本次增城市网签对不同房源区别对待，可能是政府希望通过网签来完善个人住房系统的统计，把以往未纳入《广州市房屋管理系统》的增城房源也统计进来，以后广州人在增城有多少套房子，也可一目了然；其次或为税收考虑。中原地产凤凰城分行李嘉善表示，银行对增城的房屋在放款前必须由买家提交契税完税证明，按报税价与评估价两者孰低的原则来放款。合富置业、中原地产有关人士表示，无论房源是必须网签或是选择性网签，他们对在该公司分行成交的所有交易都必须网签，以确保交易安全。

一二手倒挂 中介生意难做

增城实行“限价不限购”，一二手价格倒挂明显，中介的生意非常难做。中原地产李嘉善表示，成交量比以前下降七八成。现在市场已进入深度调整阶段，买家观望，业主惜售。对于“限价不限购”的市场调控，李嘉善表示，市场调控起码使楼市停涨了，成交价略有下调。以凤雅苑的别墅为例，257平方米的别墅2011年5月份成交价640万元，现在业主放盘价680万元，但买家只愿意出价630万元。

合富置业分区营业经理章彬表示，凤凰城成交量下跌，楼价小幅下降。以凤馨苑为例，93平方米的单位以往放盘价92万~93万元，现在则是88万元。二手房实行网签，对当地也没有产生“末班车”效应。碧桂园凤凰城周边聚集50多家大小中介，到年底已有七八家支撑不住了。一些中介虽然暂时未关门，但店里只裁剩两三个人留守。增城置家房产总经理张锡荣表示，一些小中介的转让意欲非常高，他也正在看四五家想转让的店铺。

增城80㎡两房能卖75万？

蒋女士因做生意急需套现，计划近期出售增城翡翠绿洲一套80平方米两房两厅带入户花园单位。据蒋女士介绍，自己当时购置此房主要用于周末度假，但从去年交楼至今，从未入住。记者在房屋现场发现，虽然房屋有精致装修及全新的家私电器，但从煤气表和卧室尚未掀开塑料包装的床垫来看，确实是无人入住。蒋女士想请中介行家为她估算一下房屋售价，并结合现时增城二手楼市的市场情况，为这套房子估估价。

行家点评：两房受欢迎 月租1500~1800元

据合富置业凤凰城东分行主管欧广华介绍，目前翡翠绿洲二手均价约7000~9000元/㎡，蒋女士想放售的房屋约70万~75万元，如朝向、景观均好，基本要75万元左右。80平方米左右的两房较受首次置业者的青睐。满堂红凤凰城分店店长吴小姐表示，翡翠绿洲自住客约占七成，其租赁市场表现不俗。像蒋女士的两房租金约1500~1800元/月左右，如家私家电齐全的三房租金则达1800~2100元/月左右，租客一般为新婚夫妇或在周边打工的白领一族。

吴小姐说，翡翠绿洲新一期均价仅为6000~7000元/㎡左右，比次新房二手均价便宜1500~2000元/㎡，吸引了大批二手买家转向一手市场。“其实在同一个楼盘内，一、二手物业的价钱相差无几，如果加上税费，二手会稍贵一点。”欧广华坦言，增城一、二手倒挂，但二手房一些优势是一手未必能复制的，特别是一些大型楼盘，每一个组团都有相应的配套。如凤凰城二手组团配套相对成熟，一手虽有相应的配套，但要有一段时间的发展才能完善。对急需入住的刚需买家买二手物业能较快收楼，因此二手物业仍受关注。