增城限价令再升级 表面功夫大过实效

2011年4月份，第一批在全国推出限价令的二三线城市中，便有广州增城。日前增城限价令再度升级，新盘价格“一刀切”，一律不得超过7,736元/平。这种仅有一个半月实效时间的政策，又被业内解读为是为了完成增城本年度的楼市调控目标。而面对全国已经逐渐恶化的楼市市场，此次升级对本地区无论市场还是开发商均影响有限。

据报道，广州增城市国土局11月15日召集各大房地产商开会时表示，11月16日到12月31日间，住宅类单位(含现楼)单套均价超过7,736元/平方米的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。据悉，此次限价是增城房管局在会议上口头提出，并没有书面文件。而2011年4月增城出台“限价令”内容为：“新领取预售证的项目楼价不能超过该盘2010年网签均价5%的要求，而新楼盘则以2010年增城全市的均价作为参考底价，则新盘限价7,385元/平方米”。

如此看来，此轮“限价令”升级虽然将限价标准放松了351元/平，但此前的限价是以各自项目2010年网签价格为基础，设定上涨限，有一定的浮动范围，而此次则是对所有住宅产品“一刀切”，表现更为严格。事实上，数据显示2011年前三季度，增城新建住房签约均价为7,935元/平方米，与2010年新建住房均价（7,033元/平方米）相比上升约12 .8%，与年度涨幅不超过10%的房价调控目标仍有一定差距。因而，政府此时出台一个以年底为限的限价令，其用意不难解读。

然而，对于增城楼市目前的状态，限价升级对市场和开发商均影响有限，可谓“上有政策下有对策”，开发商规避限价影响的方式多种多样。有报道显示，增城目前楼市乱象林立，开发商对于规避限价令可谓“高招迭出”。自4月份限价令出台以来，增城房价已经连续5个月下跌，均价成功从半年前的9字头下调为7字头。但数字统计层面上的楼价下跌却并非是真正的市场价格的反应。大部分楼盘都想尽招数规避限价。

“装修房”分拆卖成为开发商主要使用的手段，即原先带装修或者打算带装修出售的楼盘，改为了毛坯房出售，或者签订“买卖”、“装修”两个合同。媒体报道，碧桂园凤凰城原先在售“26峰”洋房组团，带装修价格大约在10,000-12,000元/平方米，增城限价后发售的“天麓山”组团，改为了毛坯发售，曾6字头有售。而据相关负责人的透露，全新盘尚东阳光原先是打算带装修出售的，定价也在万字头左右，限价后开盘均毛坯发售，均价7字头。

更多地，一些楼盘在取消装修标准后，运用强行搭售装修的手段，实行捆绑式销售。要求买家在购房合同以外，再签订一个装修合同，这样做能既让购房合同上的楼价低于限价标准，又能以自己较为满意的价格出售房子，以此来逃避限价令。也就是说，你要买这套房子，就必须签订相应的装修合同。据悉，目前在增城有金地公园上城、保利东江首府、增城时代倾城、豪进山湖珺璟、锦绣新天地、新都盛世名门等楼盘都有此策略，网签价格基本在6、7字头，但实际上房价远在此之上。

一些带豪华装修的楼盘，房款也就80多万，装修款却高达4、50万。以这种方式来达到的‘限价’的目的，消费者感觉被“强买强卖”。其实，从地方的角度来看，房地产相关收入占总收入的比重很高已经是不争的事实，而房地产收入主要由土地出让和交易环节两个方面构成。上半年的调控和保障房供地压力使得地方土地出让收入低于计划，地方目前更多是靠成交量上的增加来平衡总体的收入。

以 “限价”这样的方式来控制房价，会对成交量起到一定的“保护”作用，同时缓解来自中央方面要求限购的政策压力。可以看出，限价令比限购令更多地对地方政府以及开发商有利。 一方面地方政府采取限价代替限购政策,算是对中央的限购政策压力有了一个交代，不至于被指“不作为”另一方面，更为重要地是，减缓了对地方经济发展的冲击和能够保住地方土地财政收入及gdp增幅，不会对严重依赖房地产行业的地方政府业绩以及涉及到的近60个产业发展造成太大的影响。

而开发商方面，不会因为限购而担心成交量的骤跌，在地方政府一房一价的政策下,房价虽然不能涨得太快，但由于成交量的基本保障，公司业绩不会出现大面积缩水。可谓是“两全齐美”的办法。然而限价并非就是一项比“限购”政策好很多的调控手段。限价政策仅仅是地方政府担心房价涨得太快被问责而采取的土政策，人为地干预和限制价格水平。表面上房价好像下来了，成交也不会受到影响。

但是，这一做法误导价格信号，实际价格并没有真正的降下来。而类似增城的楼市乱象，购房者依然没有真正享受到房价下降带来的实际利益，限价有“劫贫济富”的意味，往往会造成一种情况：所有单盘价格一刀切，其结果是高价的别墅项目、豪宅项目、优质地段项目往往被开发商拖延开盘而不真正进入市场；

而普通工薪阶层购买的中、低价位楼盘的房价却仍有上涨空间。此次升级版的限价令，不难想象能够成功地在统计数据上把“均价”降下来了，但这不过是一次完成中央调控目标的数字游戏，对于真实的市场现状，对于购房者的实际需求，政策的制定者并没有认真考虑，到头来往往又是一场“表面繁荣”。真真切切的希望，类似这类的只考虑政府层面不考虑百姓真正利益的行政干预政策不要再泛滥了。