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增城新塘罗生门:三旧改造项目易主 建大型商业中心遭非议

12-3-13 02:54| 发布者: lujunfei| 查看: 3726| 评论: 0|来自: 信息时报

摘要: 在最新出炉的《2010~2020广州市总体发展战略规划》中,广州东部重镇新塘与黄埔、萝岗一起被划入广州“一主六副城区”中的东部片区。重点发展为现代物流中心、先进制造业基地和技术创新中心,并发展配套的居住城区,达 ...
满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为,由于之前开发商招商不善才将项目转让给信盈集团,说明大体量的商业项目在新塘有较大的经营压力,商业氛围的营造仍需要时日,在业态、商口档次等方面,经营者都需要细心推敲。他进一步分析指出,新塘是广东中心镇,经济基础好,总人口超过40万,但以中国主要城市人均不到0.6平方米购物中心面积为标准,新塘人口大概只能支持25万平方米的购物中心,加上新塘未形成高端消费的氛围,50万平方米的体量有点超出新塘的消费能力。

经纬行研究在中心高级主任曾英杰也表示,目前新塘板块规划很多,从长远来看非常利于商业发展,如在凤凰城附近将建东部交通枢纽,穗莞深城际轨道、地铁十三号线和十六号线都要在这里交汇,未来客流量非常巨大。但就现状而言,新塘的消费力及人口难以支撑如此大规模的一个集中式商业。曾英杰还指出,目前新塘解放北路商圈已经有新塘广场、摩登百货等近20万平方米的商业规模,后续规划有多个星级酒店,占地超过30万平方米,竞争非常激烈;“信盈城”项目年底前开业,将会面临着非常大的经营压力。

“无产权+返租”模式风险大

据现场销售人员表示,“信盈城”目前正在招商的是商业裙楼的负一层,可卖亦可租;开发商承诺返租,即头6年由开发商来统一经营,每年返给买家8个点,6年后买家可自己经营也可由开发商继续经营。“由于该项目没有产权,出让的仅仅是40年的使用权。”对此满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示,一般大型商业项目都是只租不售,商场能否做得旺更多是看管理者的眼光和操盘水平,如果整体经营不善,小商户就有很大风险,而且难以从物业升值方面来减少损失。

经纬行研究中心高级主任曾英杰也认为,目前广州已有一些类似的商业项目,商户与开发企业都是通过签订长租协议的形式来进行买卖;对于小商户而言,存在着较大的风险。中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫则直言,“售后返租”是以高回报率做诱惑卖铺的一种噱头,更多的是开发商玩的一个财务技巧;最大的弊端就是存在法律风险,隐藏投资陷阱。“最大的风险是三五年内该项目一旦销售完成,开发商即可以套现出局,承租商背着巨大的租金成本,是否能够保证今后的经营?谁又来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?”

“售后返租”不是馅饼是陷阱

“返租销售”也叫售后包租、售后回租,上世纪90年代中期时由香港传入,兴起于广州、深圳等沿海发达城市,随后广为流传。为降低投资门槛,产权往往被分割得极小,一些房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃,在全国留下了许多烂尾楼。“售后返租”有一个共同的特点,就是在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同。购房返租成为目前商铺、超市、酒店、办公等类型项目销售的重要组成部分,也成为普通市民进入楼市“炒房”的低门槛切入点。

但是,售后返租是国家明令禁止的,其中蕴含的法律风险就很高。“售后包租”往往是将一间大的商场分割而来,决定了该商铺的运营不可避免地具有依赖性,依赖于整个商场的经营状况。在商铺包租期内,商场有开发商或管理公司统一负责经营而且运营好的话,问题不会太大;但一旦包租期满,商铺返还给个体投资者后,这些矛盾必将暴露,给日后的商业经营埋下隐患。如果找不到愿意整体承租的商家,产权的分散将使被分割的商业设施难以统一经营,之前承诺的高回报更是无从谈起。现在很多商场“售后包租”都是以高回报吸引投资者,目的是实现快速回笼资金。既然产权已出售,商场增值部分与开发商已无关系,是否会真的用心经营就是一个大大的问号,最终承担风险的自然还是个体投资者。
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