增城市新塘镇住宅区发展的趋势分析

            增城市新塘镇位于广州市东部边缘区,与黄浦,萝岗区相连,是连接广州,东莞,深圳,香港的黄金走廊,优越的区位条件,使新塘镇可同时受到广州,深圳,香港的多重经济辐射,具有特大城市边缘区城镇发展的特性.近年在市场需求推动下,新塘镇的住区建设很有起色,高档住区发展迅速,已成为广州除中心城区备受关注的8个房地产热点之一.许多上规模和上档次的大型房地产项目的落户,标志着新塘镇已成为广州品牌房地产的集聚地,吸引广州(黄埔,萝岗,广州开发区,番禺),东莞及增城众多的购房群体需求.
 

          增城市新塘镇在城市化快速发展中,城镇建设以外向扩张为主,城镇居民原有住区改造尚未起步,加之城镇住户自建住房充裕,普通居住需求已自我消化,较大规模拆迁安置用房的需求虽然存在但并不迫切；政府保障性住房建设起步较晚规模不足,针对城镇特困户和外来务工人员的住房建设也较欠缺,新塘镇不同层次的居民住房需求还没有得到充分满足.如何平衡各种不同层次居民对住区发展建设的需求,为城镇总体规划居住用地规模与布局确定提供依据,是亟需解决的问题. 

 

         增城市新塘镇居住用地布局不均衡,土地利用粗放,功能混乱；配套不足,缺乏大型集中服务设施；住房结构体系尚不完整,年度土地供应总量不足；城镇快速扩张造成环境压力,住区形象特色缺失.

(1) 国家与广东地方的相关政策规定

          增城市新塘镇住区发展规划要遵循国务院办公厅2005年3,4月针对近期房地产市场形势出台的"国八条"与"新八条"的有关规定和《广东省建设厅关于住房建设规划编制工作的指导意见》(粤建房字[2006]103号),并结合2002年《广州市廉租住房制度管理试行办法》制定的框架,合理安排土地资源,对居住用地(住区)建设目标,规模,布局做研究探讨,以科学指导住区用地的合理布局及城镇住区的健康发展.

(2) 人均收入水平与人均居住需求

       增城市经济增长,居民收入提高,消费观念的改变,导致人均居住面积需求增加,对高端房地产的需求增加.居民产生"新换旧,小换大,买替租"的住房消费观念,使住区开发建设热潮仍会延续.

(3)人口城市化与外来人口本地化因素

          增城市房地产的勃兴均基于人口置业需求,人口不断增长是导致住房市场需求大量释放的根本因素.城镇人口发展对住房需求的影响主要表现为本地人口城市化和外来人口本地化两方面.从2002至2008年增城市镇街商品房销售情况看,居民在新塘镇置业已成主流,占增城市商品房销售总面积的71.73％.其间,新塘镇的人口自然增长率年均达5.99‰,高于增城市平均水平,加之新塘镇各类产业园区建设吸引大量外市,外省人口涌入,使新塘镇的人口机械增长稳居首位,产生同期人口大量置业需求.2008年,即使受到国际金融风暴影响,新塘镇工业产值也达到了797亿元,仍然处于经济飞速发展阶段,还将吸引大量的外来人口进入新塘镇,使新塘镇房地产市场面临持续增加的压力,继续步入快速发展时期.

(4)交通区位,产业前景与生态环境因素

           增城市新塘镇在广州市边缘广佛经济圈和深莞惠经济圈交界,广园快速,广深高速,广惠高速,107国道等横贯东西,是穗莞深半小时经济圈的地理中心,广州东部的重要交通节点,具有良好的商贸前景,拥有世界至大的牛仔服装城及正在蓬勃发展的汽摩制造和零配件产业群,物流业.相对于广州市周边区域拥有优越的自然条件,在增城市"全区域公园化"发展战略实施中致力于宜居环境打造,已产生成效,城镇价值得以提升.因此新塘镇具有特大城市边缘区住区发展的显著特性,在区位优势,交通成本价格优势,房价洼地优势,产业集聚吸引和环境资源希缺等潜在价值因素推动下,商业与房地产还会继续保持平稳上升.

         受世界金融危机影响,全国楼市普遍处于调整行情,但在楼市同样回落的珠三角,新塘镇确却是例外,成交量稳步上扬,增幅达14.4%,新开发,新推楼盘持续增多.在珠三角乃至全国冷清的楼市中,新塘镇成为一面逆风飞扬的旗帜.从未来走势看,住区发展的强势会进一步强化：

(1)根据《广州2020：城市总体发展战略——从拓展到优化与提升》,未来广州城市格局由一个中心主城区,三个副城区(南沙,萝岗至新塘镇,花都),两个片区(增城,从化)和外围多个城镇组团构成,广州外围的房地产热点也会沿着这个路线推进,新塘镇的房地产发展还处于起步阶段,后发优势使它仍具有较大空间；

(2)随着珠三角区域一体化进程逐步推进,新塘镇将有穗莞深城际轻轨,广州地铁10号线,广州地铁16号线等轨道交通汇聚,广州市新塘镇地铁10号线枢纽和穗莞深城际轨道站点将落户新塘镇,新塘镇将逐步融入广佛,莞深半小时生活圈,交通区位优势日益突出.

         综合上述可见增城市新塘镇的房地产(大型居住社区)开发建设,会避开世界金融风暴造成的短暂徘徊而逐步回暖,在交通导向,优质居住品质追求导向和政府主导下迎来更大规模的建设高潮. 新塘镇房地产未来发展应该从全球化,城市化的角度来理解房地产的发展目标,进一步提升新塘房地产品位,从居住环境,居住品质进行提升,将楼盘建设成绿色楼盘,建设成和谐安居小区,同时在现在基础上新塘保持房地产市场平稳健康有序发展.作为广州市乃至珠三角的生态新城,新塘完全有条件实现这个目标.