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撤市设区后的增城和从化 难以再造出番禺当年的辉煌

2014-2-21 12:21| 发布者: lujunfei| 查看: 1319| 评论: 0|来自: 信息时报

摘要: 2014年2月中旬,根据国务院批复,黄埔和萝岗合并成黄埔区,增城、从化撤市设区。这一消息引起地产业界轩然大波。未来新区的楼价会大涨吗?现在入市是否是时候等问题也成为业内探讨的焦点。不少地产人士表示,从化、增 ...
2014年2月中旬,根据国务院批复,黄埔和萝岗合并成黄埔区,增城、从化撤市设区。这一消息引起地产业界轩然大波。未来新区的楼价会大涨吗?现在入市是否是时候等问题也成为业内探讨的焦点。不少地产人士表示,从化、增城从长远看楼市升值空间很大,但短期内还要看两区是否限购。而黄埔和萝岗的合并则更让后者进入了广州中心区域的范围。

问:增城、从化限购的可能性多大?答:限价继续,限购可能性不大

增城、从化撤市设区后,两地楼市政策是否也会紧跟广州楼市“限购”政策呢?不少行内人士认为,目前增城、从化被限购的可能性不大。合富置业首席分析师龙斌表示,目前这两个区域供求关系并不紧张,供应量相当充足,且正在实施限价政策,对房价起到了控制和稳定作用。此外,该区域本来处于远郊,很难有大规模的购房和投资行为。按照目前的情况,应该会保持继续限价不限购的政策。一旦执行限购政策,整个增城、从化的成交量就会大幅下降。

经纬研究中心总监朱欣苑表示,从理论上来说,增城、从化应该被限购,但是从目前实际情况来看,政府对两地实施限购的意愿并不大,毕竟目前正在实施的限价政策对两地楼市更为利好。目前该区政策不明朗的情况下,会有更多的买家集中前往购买。方圆地产首席分析师邓浩志表示,从完成年度调控目标看,从化、增城两地不应该限购,两地的低楼价对稳定广州均价功劳很大,如限购则两地成交量必定下滑,全市低价产品成交权重也会下滑,不利完成目标。

2013年中央发文要求限购城市必须覆盖下属行政区域,如广州按此执行,则有限购可能。但现已2月份,按往年经验,年度房价调控目标已经在紧锣密鼓地讨论中了,而目前官方一点消息都没有。加上中央层面已经没有再提加强房地产市场调控,所以2014年很可能不再公布房价年度控制目标,如果真的如此,则限售、限签、限价政策很可能2014年在无声息中放开,增城、从化入广州后也不执行限购。

问:增城、从化楼市发展趋势如何?答:短期内不会出现明显涨幅

广州房地产专家肖文晓表示,增城从化撤市设区后,其交通配套、医疗配套、教育配套,包括医疗养老保障制度、升学制度等,都将进一步完善,与广州接轨。两地户口升值,更多人到增城从化置业,一定会拉升这两个区域的房价。由于增城从化目前不到1万元/平方米的房价与市区动辄3~4万/平方米的房价还是有较大差距,广州刚需势必会把目光投向增城从化。目前增城已经出现了“迁徙”的情况,这两个区域的楼价从长远来看肯定会上涨。

不过,由于市民对增城从化的心理认同度不可能会一夜之间提升,对于大多数人来说,仍然需要时间来调整心态。因此,房价在短期内并不会出现质的飞跃。2014年之内,增城从化的楼市仍将处于价格洼地。肖文晓认为,增城从化的楼市未来走势究竟如何?主要还是看两地是否会像广州其他区域一样实行限购政策。如果政府继续执行限价不限购的政策,那么对两地的楼市肯定有利好的。

问:增城、从化将成为下一个番禺?答:还有待时日,短期投资需谨慎

满堂红数据显示,2013年全年增城市的二手住宅登记宗数为12423宗,仅次于番禺(19520宗)和海珠(14231宗)两区,而从化市的二手住宅登记宗数为3776宗,高于南沙、黄埔、萝岗三区。业内人士表示,增城市的二手楼市发展得比较快,而从化市的二手楼市还停留在起步阶段,暂时仍以一手市场作为主导。2000年番禺区正式挂牌设区之后,番禺房价从当年的两千多涨至目前的两万多。从化、增城能否成为第二个番禺?诸多地产专家认为:为时尚早。

中原地产项目部总经理黄韬认为,番禺当年设区时并没有楼市限购的政策,多个房企巨头进驻,需求量也大增,因此楼价才发展到今天两万的水平线。增城、从化能否成为下一个番禺还有望观察,如果两区限购,短期内价格还会下调。但是无论如何,政策是个过渡期的产品,长远看两大区域的楼价仍然会上升。合富辉煌首席市场分析师龙斌表示,增城、从化要成为下一个番禺尚需时日,并区对这两个区的房地产发展是重大利好。

未来增城、从化的房地产趋势和番禺当年成为广州新区带来的大发展具有一致性,居民对于这两个区的认同度提高,购买人群会增多,土地价值也获得向上的发展动力。不过,因为现在的政策环境和过去不同了,限购限贷的大环境,使得房地产的投资性下降。所以,增城、从化在新的城市格局下,房地产最好是稳步小幅度向上发展,以获得持久支持力,否则,大涨容易被政策调控。“即便是番禺,成就现在的成绩,也历经了十年之久”。

对于目前不少买家蜂拥入市投资从化增城楼盘,黄韬表示,并区之后仍然存在交通、生活配套等多方面的制约,就如同花都,也是广州的一个区,但是供应量大,配套不齐全,现在投资房地产仍然存在很大风险。所以他认为,买家如果真有需要买可以趁现在入市,但是如果博未来很快升值,则需要谨慎行之。

问:黄埔、萝岗合并谁更占“便宜”?答:萝岗成了中心六区,价值提升

黄埔区和萝岗区合并,成为新的广州市黄埔区。业内人士认为,黄埔发展成熟,但是区域内一手楼供应不多。而萝岗区的新城概念逐渐深入人心,大集团基本都已进驻。那么,两大各有优势的区域合并,谁更占便宜?龙斌认为,萝岗利好明显,从东部山水新城核心区,转身纳入中心六区,从新城变为主城范围。而居民心理对于黄埔的接受度远高于“新城”,房屋价值、土地价值也都提升了。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析,原黄埔区的一手楼价为1.9万元/平方米左右,萝岗区的一手楼价在1.8万元/平方米左右,相差不大。原黄埔区的二手楼价为1.4万元/平方米左右,而萝岗区的二手楼价在1.1万元/平方米左右,相差近3000元/平方米。原黄埔区的二手租金约为每月29元/平方米,而萝岗区的二手租金约为每月21元/平方米。

他表示,原居住在萝岗北部如九龙、永和等街镇的居民,一般不会迁移到黄埔中心区内居住,但部分原来在增城新塘或萝岗上班的白领族,不排除会到黄埔区内的板块寻找合适的物业购买或承租,考虑的主要是生活消费方面。家住黄埔某小区的邓小姐表示,并区之后最关心的就是教育资源的问题,黄埔的学校资源相对于萝岗还是有一定优势,而随着萝岗新盘业主的入住,居住人口的增加,学校资源匮乏之下,是否会将部分上学压力转向黄埔。”那之前黄埔业主的资源又要被划分了“。

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