嘉宾访谈:新政下增城房地产将是下一个番禺吗？

       2010年4月，“新国四条”、“国十条”相继出台，房地产的投资成本不断增加，广州楼市也“冷却”下来了。但往往危机中也酝酿着机遇，在市场的一片冷风中房价开始悄悄松动，特别是广州也有大量的“洼地”楼盘，它们在这个市场中性价比更高，投资门槛更低，对购房者来说进入的成本更低，升值潜力也更大。它们在哪里呢？在广州的最新规划中，增城终于从原来的组团升格为和番禺、南沙、萝岗等并列的六大副城区之一。除增城片区中心成为副城区外，新塘还成为卫星城。

 

        这意味着，多年游离于广州战略和总体规划统筹范围外的增城，终于融入到大广州的建设中。番禺融入大广州伴随着该区域房价的飙升，直至今天，番禺的房价已经成为广州的一个标杆，增城会成为下一个番禺？   
    增城市地理位置十分优越。位于珠江三角洲东北部，西距广州60公里，东距惠州80公里，南与东莞市隔江相望，距深圳120 公里，水路距香港70海里。因地处连结香港、深圳、广州三个大都市的中部，被称之为“黄金走廊”。但论到房价，增城还是处于“洼地”状态，有人说“洼地”就是“聚水”的地方，这里会是广州下一个楼市的增长点吗？番禺的房价从价值洼地到价格标杆用了六七年的时间，增城需要多长的时间呢？

 

   
访谈时间：2010年5月12日（星期三） 下午2：30—4：30
地点：广州市天河东路丰兴广场a座8楼直播室   
嘉宾：新都盛世名门莫学勇，欧亚山庄陈连君，海伦春天廖建峰，合富置业龙斌

 
【主持人】：在广州的各区中增城的房价相对较低，也被称作广州房价的“洼地”，你们如何看“洼地”及其价值呢？
【龙斌】：谈点个人看法吧，其实房地产的价格，应该是城市价值的体现，或者是一定时期内，一定经济条件和政策条件下的反映。房价会波动，最终还是跟着城市的价值，地段的价值，房屋本身的价值改变的。因此，广州房价都可以看作是洼地，主要是跟其他的一线城市相比，例如上海、北京、深圳、重庆、天津，从这个角度来看，无论是经济收入还是城市的发展，目前的价格水准相对来看就是洼地。从各个区域来看，增城确实是相对比较低的，跟其他区域相比增城的位置以及发展的阶段有关系。从发展的趋势来看，应该是具备很大的潜力。增城未来会是广州的副中心，广州作为千万级人口的大都市，如果只靠主城区是无法承受的，因此需要更大的发展前景，从这个角度来看，从发展前景来看，价值和目前的价格都未得到充分的体现。

 
【主持人】：大家对城区有概括的思维定位，大家认为番禺自住多一点，花都、从化是休闲和建豪宅的地方，番禺、增城的城市定位和景观来说，吸引的置业群体是怎样的？
【廖建峰】：番禺从九十年代开始，最早时期的八大金刚走的都是比较前的。在各个副中心来说增城是最好的，无论是规划还是其他的配套增城还未达到很好的地步，如果配套完善的话，价格就体现了。去增城有二、三条快速路，例如华南快线等等。目前增城在发展中，未来有十三号地铁线和城际快线，因此现在增城的功能还未体现出来，如果价值体现后会更加完善。
【主持人】：从价值来说是处于被低估的状态，陈经理操盘的欧亚山庄定位是豪宅，从豪宅的角度来说投资性更强一些，请您谈谈片区和楼盘的定位。
【陈连君】：我们将荔城分为三大块，荔城、中心、新塘，新塘以洋房为主，荔城和中心板块是以别墅为主，荔城是山水城市型的别墅，中心板块相当于度假型的别墅，现有房价的情况下，如果在价格上进行对比，价格相当于广州的一半，广州洋房的价格可以购买增城的一栋别墅。从增城广场往广州走，碧桂园到广州雅居乐地块、欧亚山庄、再往上是靠近百花山庄的五星级酒店，整个片区是非富即贵的，长期能呈现良好价值，这是我的理解。

 

【主持人】：廖经理从交通的角度谈价值，您认为交通完善了价值就会体现出来，有哪些方面是欠缺的，今后需要完善的。
【陈连君】：目前来说不是交通距离上的问题，而是时间的概念。增城和广州是分开的，现在是大广州的概念，心理上认同了大广州的概念。十三号地铁在近期有动作，从增城到广州有快速路、广汕路，从项目到体育中心是58公里，从增城广场到深圳的火车站是119公里。大家不是按照公里计算的，而是按照时间计算的。如果可以在交通上有认同或者是基础设施上投入，增城的价值就会慢慢的达到广州2/3左右。
【莫学勇】：我很认同龙博士城市价值的观点，首先城市价值决定土地的价值，同时也决定房地产的价值。直接会影响到价格的问题，关于番禺的发展和增城楼市的发展，探讨相同和不同的地方。番禺对于广州而言是依附关系，如果没有广州，番禺就无法成长起来，增城和广州是联姻的关系，是资源互补的关系，各项的产业和功能都是相对独立的，即使没有广州市场，增城也是不断成长的，有了广州后资源互补，成长的更快，升级的更快，这就是增城和番禺的差异。增城是否是价值洼地，打个比方，现在大家都很关心股市，我们将增城当作一只股票，这是一只价值成长型的股票，做股票要看几点，首先是大环境，对于房地产环境而言总体是好的，支撑了区域房地产的发展。其次是资金的因素，2009年底到2010年，增城大盘、名盘、高档盘开盘最密集的一年，中心板块有海伦春天，碧桂园豪园和保利壹号公馆。股票要上涨必须要有主力资金进来，这些都是增城的主力资金，市场的容量扩大，产品档次也提高了。

 

 

【莫学勇】：消费市场的因素。增城目前的主力消费以本地为主，说明民间购买力很强。现在首次置业比较少，二、三次置业比较多，因此就引发了碧桂园豪园、保利壹号公馆等项目的出现，这说明该区域和本地的消费力是很强的。广州的消费力也加入增城，因此资金就更大了。第三，题材化，增城跟广州同城化，影响了大家的预期。增城还有国际旅游区域的概念，说明增城是旅游、宜居的地方。因此说明价值所在，前一阶段有联合国的官员说增城的人居环境好，这是很好的证明。十三号地铁、十六号地铁和轻轨都是利好因素，从而推动增城的价值不断的挖掘，体现和提升。增城相对广州而言是郊区市场，郊区市场对市场环境的反映更为敏感，振荡幅度很高，2009年网签量和价格上升的很快，2010年遇到政策密集打压年，可以预计成交量有相当大的下滑，直接的影响到成交量，我相信过了调控期后，增城还会好起来。
【主持人】：您打的股市的例子是很生动的，说明了发展的状况，也带出了第二个问题，现在增城已融入大广州的整体规划，这对增城的房地产的现在和未来发展有何影响呢？ 我们讨论片区的时候难免有比较，因此今天对比的对象是番禺，实际上增城跟番禺是不同的，也可以跟花都和其他的片区进行对比，增城跟其他片区相比优势是怎样的。

 

【廖建峰】：增城对比其他城市的发展，产业和包容性做的是比较好的，产品开发的也是比较好的。目前提到道路等方面还未达到非常完善的阶段，在这几年基础建设完善后，新塘地铁也在建设中，我们了解附近的企业要比番禺密集得多。增城新塘的储蓄额相当于番禺，还未加入荔城，因此说明增城的消费力是很高的。随着开发区的建设，城市会完善起来。
【主持人】：番禺的人群更多的是以上班族为主，增城片区楼盘销售是以本地为主，购买群体是怎样的特点。
【廖建峰】：增城的消费群是比较好的，新塘的楼盘是比较密集的，有锦绣、碧桂园。每个星期的量来看新塘是最大的，包括凤凰城和海伦春天，除了本地的消费人群外，附近开发区和企业都是目标消费群。新塘的购买力以本地为主，因为天河高楼价的原因，导致周边的人群到新塘置业。目前，我公司也考虑在增城继续拿地。