| 近日，位于广州市增城区永宁街道永顺大道的海伦春天小区业主向社区报反映，该小区停车费收费不合理，因不常清扫，导致地下停车场灰尘多、地面脏，下雨天还会有积水。且该小区停车场没有完全通过消防验收，消防设施不完善，存在安全隐患等问题。记者了解到，该小区地下车库产权属于委托该物业服务中心的房地产开发公司所有。但截至记者截稿时，小区物业仍未能向业主提供全部消防验收合格证明。
事件回顾：质疑车库收费资质，业主积极维权表达不满 海伦春天小区共分4期，位处增城永宁街道片区，2016年11月20日，该小区物业公司（广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司）在每栋楼的公告栏张贴《关于海伦春天小区停车场收费及月卡办理的通知》。该通知中明确了物业服务中心将从2017年1月1日起，对小区停车场启动收费管理。其中，“地下车库车位租金为400元/月，现优惠租金为300元/月”“这之前小区物业并没有与住户及车主协商费用和征得同意，但在公布该通知时，将车辆收费详细标准公布在了小区出入口的宣传栏处。”业主代表符友强告诉记者。 2016年12月4日上午，小区业主自发组织维权活动。维权主题为：合法维权，反对违规收费。要求物业方面提供地下停车库的相关产权证明文件、收费依据及相关的消防验收证明文件。“物业只出示了1期丁香花车库的相关收费批文，提供了消防验收的报备申请文件。但因其未提供剩余2期澜溪涧、3期蝴蝶谷、4期青山的收费批文，故业主仍对高收费的合理合法性产生质疑，并认为报备申请文件无法证明是否最终通过消防验收。双方协商后口头约定：物业在12月6号提供相关的证明验收材料并予以公示。” 符友强透露，2016年12月11日，因物业并未按照之前的承诺公示相关证明验收材料，引起大部分业主不满，200多位业主再次自发进行维权行动。记者了解到，海伦春天小区业主的维权活动引起永和社区居委会的关注，居委会通知物业管理公司驻小区负责人和业主代表在永和社区居委会进行协商。经过三方协商，签订协商会议结果为：1、物业公司必须在12月20日前提交车库整改及价格修订方案并交居委及业主代表进行审核讨论；2、在审核讨论同时提供相关证明验收材料。 物业公司：收费标准合理合法，业主代表不代表全部业主 海伦堡物业管理公司新塘分公司项目经理黄德良向记者提供了发改局在2014年关于该小区停车场收费问题的批复及《机动车停放保管服务收费证明》。批复中显示，同意该公司在取得合法经营资质的前提下，该小区丁香花1-6座地下停车场收取机动车停放保管服务费。黄经理表示，目前小区地下停车场每月300元的收费是依据批复文件中的标准，同时参考了周边地段相同条件小区的收费等级后制定的。 海伦春天周边小区地下停车场收费集中在每月300-400元之间。目前小区已经实行了缴费半年送1个月、缴费1年送2个月的优惠措施。黄德良强调，小区住户使用停车场多年均未收费，物业公司计划从元旦开始启动收费，小区目前共有住户近2000户，其中涉及地下停车场收费的不少于800户。 截至12月27日晚，已有超过300户居民前来缴费。而关于消防验收及收费资质，他表示：“目前小区地下停车场消防验收已全部拿到。且依据最新文件，车场只要满足停放需求，验收与否不影响租用停放。考虑到小区目前未成立业主委员会，我们对部分业主代表是否真的代表全体住户意见表示质疑。” 部门回应：停车收费属市场调节，应推动成立业主委员会 记者来到该小区所在的街道社区居委会，永和社区党支部书记兼居委会主任高博文告诉记者，一年多来，一直在积极促成该小区业主委员会，业主表达意见的方式方法需要注意，通过周末喇叭喊叫的方式会制造噪音扰民。居委会理解业主的诉求，正积极督促物业公司改进小区管理水平和地下车库设施的维护修缮，要求其拿出所有验收文件。居委会目前已经收到物业关于各问题的答复说明和整改方案，但认为其说服力仍不够。目前正在努力沟通协调，希望小区能够尽快成立业主委员会，使得各项事务能更有效率的沟通和解决。 与此同时，记者从增城区住建局物业科处获悉，依据2014年《广州市物业管理暂行办法》，小区业主委员会的成立需要所在街道居委会参与整个流程，确认其合法成立，才能代表全体业主。否则只能通过全体业主大会会议决议的方式来表达业主意见。此外，增城区发改局物价管理科负责人表示，根据省发改委2015年文件精神，广东省住宅小区停车场收费属于市场调节价，不需要到发改局办理任何收费证，做好明码标价即可。 律师说法：有经营许可是收费前提，获经营许可需消防验收 针对该小区是否具备地下停车场的收费资质，广东兆广律师事务所郑煌威律师向记者介绍道：主要涉及到两个方面，一是经营许可，二是收费管理。停车场的经营许可需要报交管部门批准，具备了经营停车场的资质之后，才会涉及到收费问题。该小区停车场收费的定价方式属于市场调节价，而非政府指导价。实行市场调节价，则由市场主体通过合同或其他方式进行约定。 但也必须具备停车场的经营资质，按照相关部门对于室内停车场经营许可的要求，是需要通过竣工和消防合格验收。若没有通过验收，则不能进行停车场经营，之后的收费问题更无从谈起。2014年8月1日起，广州市实行市场调节价，物业所收取的停车费不能高于政府设立的最高收费价格。其中，一类地区收费标准为月保500元/辆，二类、三类地区为400元/辆。 记者发现在《机动车停放保管服务收费证明》中显示，该小区停车场属于三类地区住宅区室内停车场。另外，申请停车场的服务收费是由各地区发改局来审批，发改局在要求其提供资料的同时，除基本申请资料如营业执照、申报表等之外，还需要提供规划部门的规划说明及图纸，其中要显示在规划时确有停车场及场地的产权或使用权证明，方能证明将其用作停车场。 而关于市场调节价的确定，则要区分停车场在使用中是属于什么样的位置。若其产权属于开发商所有，则需要其与业主协商后签订合同的方式来确定价格。但若停车场产权属于全体业主共有、或占用了业主的共有部分，根据物权法规定，此种情况下就需要过半数的业主并且过半数建筑面积的业主同意才行。记者了解到，该小区地下车库产权属于委托该物业服务中心的房地产开发公司所有。但截至记者截稿时，小区物业仍未能向业主提供全部消防验收合格证明。 |
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