风云再起:首创置业拟增资2亿与四大房企共同开发增城区荔城街的住宅用地

房企之间的合作历来不是稀罕事，这是它们希望在激烈的市场竞争中生存下来的信号。但如果一个非地王项目半年内引入了4家房企，就会显得相对新鲜。这个项目是华润置地位于广州增城区的荔城街地块。2018年10月29日晚间，北京国企首创置业股份有限公司公告宣布，其将以增资扩股方式获得广州增城区润昱置业有限公司（简称“增城润昱”）20%股权，涉及价款2亿元；同时承诺提供7.23亿元股东借款予项目公司支付剩余土地价款及开发地块。

增城区荔城街三联村a18082地块于2018年4月28日被华润置地以总价32.18亿元竞得，折合楼面价12570元/平方米，溢价率1.26%。该地块占地8.53万平方米，容积率≤3.0，建筑面积≤25.60万平方米，用途为二类居住用地（r2）。魔鬼往往隐藏在细节之中。公告在结尾处公布的信息，首度揭示了隐藏在荔城街地块背后庞大的房企抱团阵容。目前片区仍处于开发建设阶段，配套相对匮乏，目前地块1公里范围内有临时公交站、金山菜市场，距离21号线钟岗站约1.8公里。

其中首创置业提及，除了出让项目公司股权的华润置地，相关合作方还有保利发展、中海地产、旭辉控股。简言之，将有5家房企参与了荔城街地块的合作开发。时间节点方面，截止10月29日公告日期，增城润昱的注册资本为2亿元，由华润置地认缴及持有；而增资完成后，注册资本将增加至10亿元，首创、华润、保利、中海及旭辉各自持有项目公司20%的股权。这意味着，保利、中海及旭辉也将各自增资2亿元。

华润置地对此次合作秘而不宣，但若细究起来，相关迹象早已在几个月前有迹可循。观点地产新媒体查询，保利发展在2018年半年报中将增城润昱列为“子公司的合作方股东同时为联营企业”，并对其记录其他应收款为3.8817亿元。首创置业则在半年报中披露，至6月底，公司持有广州增城荔城街项目20%股权，项目占地8.53万平方米，建筑面积24.88万平方米，地块参数与华润置地的荔城街项目基本吻合。

如今看来，这样一个涉及5家开发商的项目合作，或许早在4月份地块出让时就已经启动洽谈。但如此庞大而分布均匀的“联合体”聚集在一宗32.18亿元的增城土地上，难以不让人好奇各家的想法。在广州房地产历史上，最出名的合作开发项目是2009年出让的番禺亚运城项目，地块占地2.73平方公里，成交总价高达255亿元，最终由富力、碧桂园、雅居乐、中信、世茂房地产各持股20%。

另一个典型案例发生于2016年，中粮地产宣布与金茂、招商、远洋、宝龙、泰禾、融创以及嘉兴鼎瑞成立合资公司，共同参与天津河东热电厂地块开发。河东热电厂地块占地12.59万平方米，由金茂以41亿元竞得，住宅部分楼面价14554元/平方米刷新当时河东区纪录。与上述案例相比，增城荔城街项目既非地王，总价也不算高到无法承担。

广东中原地产项目部总经理黄韬对观点地产新媒体表示，华润荔城街项目楼面价12570元/平方米并不算高，8月份凯德在荔城街拿地成本接近1.40万元/平方米，因此基本排除引入合作是资金压力。黄韬表示，房企合作是各取所需的投资举措，尤其是在房地产受控、融资收紧的大形势下，联合开发可以有效降低风险。同时他认为，对于新进入广州的房企而言，合作是一个学习的机会。

广州作为一线城市，兼之有粤港澳大湾区规划的加持，对于房企而言是重要的投资区域。而在华润置地引入的合作方中，除了保利外，其它房企在广州的土地储备都相对偏少，这促使各方聚集于增城项目。以首创置业为例，根据2018年半年报，其持有广州增城狮尾路项目51%股权，项目占地4.08万平方米，建筑面积9.48万平方米。而碧桂园于4月以13.36亿元竞得的荔城狮尾路a17060地块，占地面积亦为4.08万平方米，如今在地段开发有“首创碧桂园悦山府”项目。

增城区由于不限购政策的存在，一直是广州主城区购房需求外溢的主要区域之一。黄韬向观点地产新媒体形容，增城区的楼盘成交量相当于“广州的三分一”，这解释了首创等房企看好增城的理由。联合开发增城的项目好处还在于，涉及合作开发的项目，销售额统计会有交叉计算，对于销售规模目标比较大的房企来说，这是最理想的捷径。在华润引入的房企中，首创置业计划2019年完成千亿销售，旭辉提出2021年冲刺3000亿销售目标，保利则一直希望成为房企“第四名”。

但华润等5家房企合作仍存疑问，股权分布如此均匀，项目操盘时如何进行权益平衡？按照计划，增城项目公司设董事会，由5名董事组成。外界普遍预计华润、保利、中海、旭辉及首创各委派1名董事，各方话语权接近。对于后续合作事宜，华润置地华南大区总经理孔小凯以“这是广州公司的合作”为由拒绝回应观点地产新媒体。华润置地广州公司某高层也仅表示，合作是各方基于市场情况自愿作出的决策，至于分工，公司将在内部进行安排。他拒绝披露进一步合作细节。

首创置业于2003年6月19日在香港联交所上市（股票代码hk2868，简称"首创置业”或“公司”）。公司控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团；公司战略合作伙伴新加坡政府投资公司（gic）由新加坡政府全资持有，是全球顶尖的主权财富基金。截至2017年底，公司总资产约1414亿元，流动率比1.69，资产负债率约为77%。2017年营业收入约212.9亿元，毛利率约27%，营业利润约38.4亿元，归母净利润约21.1亿元。

公司经过多年发展，已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大业务线；并以高新产业地产、文创产业等创新业务为补充，拥有强大的国资背景和产业协同、广泛的国际合作、创新型资本运作、精细化运营管理等竞争优势，业务区域辐射全国24个大中型城市，并已成功布局澳大利亚、法国等海外市场；除自身上市平台外，首创置业拥有一家香港上市公司首创钜大有限公司（股票代码hk1329），业务集中于发展奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目。