万科12亿拿下增城区仙村镇宅地 6年地价暴涨6倍 增城或将入3万+时代？

万科再落一子！2019年4月29日上午，万科以底价122600万元拿下增城区仙村镇沙滘村9001地块，楼面价达楼面价9000元/㎡，若扣除15000㎡配建面积，折合楼面价约10114元/㎡！据了解，该地块占地达49113㎡，容积率≤3.0，建筑面积达136215㎡，还需配建15000㎡的安置房和9班幼儿园。6年地价暴涨6倍！万科12亿拿下仙村镇宅地，增城或将入3万+时代？

地块位于增城区仙村镇沙滘村，仙村收费站匝道与荔新公路交汇处，北近荔新大道，南临济广高速，预计将于2019年建成通车的花莞高速也沿经于此，周边公路交错纵横。不过，地块周边路网纵横，而沿经公交线路却是寥寥，最近的新沙地铁站也在6.2公里开外，且周边暂时未有规划中的地铁线路穿过。

生活配套方面也相对偏“村”，地块周边缺乏大型社区及商业配套，离地块最近的生活区则是1公里左右的沙滘村，可满足日常生活用品、餐饮等消费。从规划来看，地块正处于增城国家级经济技术开发区仙村园区的范围内，现在周边业态多以纺织、工艺品、食品、装饰材料、金属制品等各类工业园为主。

目前，仙村园区已经进入征地拆迁阶段，未来以国际化、高端化、智能化、绿色化为主攻方向，引进信息技术、新材料新能源、汽车及零部件等高新产业，形成新兴产业集聚区，为片区楼市带来大量的购买力。不过，截至今日地块5公里范围内仅出让过3宗宅地，周边囊括整个仙村园区住宅项目均非常稀缺，最近的一手项目源海仙村一号位于距其西南侧约1.5公里仙村镇镇区内，洋房报价已达15000元/㎡。

值得注意的是，源海仙村一号的前身，于2013年成交的83101262a13016、18地块两宗宅地的楼面价仅为1447元/㎡，而6年不到，周边地价就翻了将近6倍！然而，这也是增城区普遍存在的现象。据统计数据统计，从2012年2019年（截至4月28日），增城地价由1036元/㎡涨至12564元/㎡，整整翻了十倍有余！

虽然2019年以来增城宅地成交少、板块分布不均衡，可能会数据干扰性失误。不过从2016年的数据便可窥出端倪，自2016年地价暴涨以来，增城区宅地地价破万之后，地价虽偶有起伏，但整体均价依旧在“万元”以上。相比之下，增城房价只能相形见绌。据统计数据统计，从2012年2019年（截至4月15日），增城网签均价由7408元/㎡涨至16512元/㎡，涨幅达123%，而在2017年受“330新政”衍生物——双合同影响，地价一度跑赢房价！

房价构成中最基础成分就是地价，房价与地价就如同面包与面粉，饺子与白面，如若地价疯狂上涨，除非开发商压低甚至放弃利润，否则未来房价就不可能不为所动。若以地价占房价比重的50%左右计算：增城区2019年（截至4月26日）出让宅地平均楼面价为12564元/㎡，这些项目上市后的平均房价或将达2.5万元/㎡以上。按照目前规划，增城定位为广州未来硅谷，是广州东进战略的主力之一，如果再加上溢价的话，那么未来房价就很难说了。截至目前为止，增城2019年共出让了3宗宅地。另外两宗为荔城廖村村地块，分别被北辰、广电拿下，楼面价约1.25万元/平。不过，这三宗宅地有一个共同特点，就是地块素质都不咋地。增城仙村再卖地楼面价格足足涨7倍！老司机：“不过如此”

更扎心的是，根据《广州市2019年建设用地供应计划宗地表》，增城2019年供应的地块，整体质量不及往年水平。2019年计划供应的14宗宅地中，属于新塘、朱村等优质板块的宅地非常稀缺，各仅有1宗。其余地块，大部分都不在地铁沿线。这也是影响开发商积极拿地的主要原因之一。受地块条件所限，将非常考验开发商打磨产品的能力